在管规模位列榜首，大物业时代的国家力量

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2021年3月26日 保利物业（06049.HK） 在管规模位列榜首，大物业时代的国家力量 核心观点： 2020年，保利物业在管面积较2019年同比增长32.5%达3.8亿平方米，位列当前已公布业绩企业中第一位。 保利物业具备央企背景，除母公司能给予充分的资源支持外，企业也积极借助自身优势不断进行对外拓展，外拓城镇、轨交、教研等公建项目。 保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增加34.7%，三大业务收入分别占营收比61.6%、16.7%和21.7%。 保利物业基于当前“大物业时代的国家力量”的企业定位和“成为大物业生态平台首席运营商”的企业愿景，提出未来将进行三大突破和构建企业核心能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2020年末，保利物业已经进入184个城市，在管面积较2019年同比增长32.5%达3.8亿平方米，位列当前已公布业绩企业中第一位。 其中公建物业面积占比52.9%达2亿平方米；合约面积为5.67亿平方米，合约在管比为1.49，储备面积达1.87亿平方米，待转入的在管项目规模可观。此外，企业的面积布局中77%位于一二线城市，具备较强的支付能力和接受增值服务能力。 2018-2020年，保利物业营业收入复合增速为37.9%；2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长34.7%，三大业务营收占比呈现“622”比例，整体营收毛利率同比下降1.6个百分点为18.7%，净利率增加0.3个百分点为8.7%。 保利物业具备央企背景，除母公司能给予充分的资源支持外，企业也积极借助自身优势不断进行对外拓展，外拓城镇、轨交、教研等公建项目。 一、规模领先，深耕公共服务蓝海市场 截至2020年末，保利物业合同面积达到5.67亿平米，同比提升13.9%；在管面积达到3.8亿平方米，同比提升32.4%，储备面积充足。从城市布局来看，企业在管项目中超77%分布于一二线城市。较高密度的布局带动所在区域教研、交通等公建物业获取能力提升，TOP10大城市平均业态数超7种。 具体来讲，3.8亿平方米的在管面积中，住宅物业、商业及写字楼、公共及其他物业在管面积占比分别为44.1%，3%和52.9%，在管面积分别同比增长20.9%，37.5%和43.6%。 数据来源：业绩报告 其中，增长最为显著的公共及其他物业面积达到2.01亿平方米，项目数超100个，辐射16个城市，服务于华东师范大学、中南大学湘潭医学院等多所知名高校，开拓广州南沙、洛阳1.16 1.39 1.68 0.07 0.08 0.11 0.68 1.40 2.01 - 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00201820192020图：2018-2020保利物业三大业态面积（亿㎡）住宅物业商业及写字楼公共及其他物业 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 涧西等多地环卫一体化项目，持续中标西安市轨道交通一号线、上海地铁15号线等公交物业服务，足以见得保利物业在公共服务领域持续发力，并取得积极成效。 保利物业基于二十五年传统物业服务经验的沉淀，率先成为公共服务领域的先行者，打造“镇兴中国”物业服务品牌，实现在城镇景区、教研物业、轨道交通等业态的全面覆盖，奠定了在国内公共服务领域的领先优势。 图片来源：企业业绩发布会 此次业绩发布会中，保利物业强调其于2020中国镇长论坛发布全新公共服务战略及产品体系，即5G+产品包、4大样板工程和3大支撑体系。未来，保利物业将以5G产品体系为核心，以经过4年耕耘的长三角示范效应为依托，向全国核心城市群输出管理模式，助力城乡服务均等化发展、助力城镇治理现代化建设。 图片来源：企业业绩发布会 二、内外驱动，第三方外拓效果显著 2020年，保利物业新增在管面积9317.5万平方米，新增在管面积贡献排序为第三方、保利发展控股集团，分别占2020年新增在管面积的74.7%和25.2%，企业第三方拓展能力表现强劲，为在管面积的增长保驾护航。 公共服务产品产品内容目的5G+产品包网格化治理、一体化市政服务、一站式城镇焕新、智慧化民生配套、定制化产业赋能分别解决政府在治理中的五大核心诉求：基层治理精细化、生态治理、老旧小区改造及后续服务、智慧城镇、产业兴旺四大样板工程创业市集、银发广场、议事大厅、数字中心分别满足城镇四大需求：产业发展需求、老人生活需求、共建共治共享需求、智慧化管理需求三大支撑体系公共服务智库、中国镇长论坛、中国城镇治理5G发展联盟保障产品和服务机制始终切合政策导向和政府需求 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：业绩报告 数据显示，保利物业全年通过招投标、合资合作和收并购新增第三方合同382个，对应单年合同总金额17.2亿。  以全委招投标模式新签约第三方项目355个，中标项目中单年合同金额千万以上的项目占比接近50%；  保利物业发挥央企优势，进行央央合作和央地合作，国资平台合作方超10家；  2020年，保利物业完成上市后首次收并购，通过收购华昌物业以强化西南区域写字楼和公建物业的竞争力。 三、营收创新高，社区增值服务加速发展 2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增加34.7%，三大业务收入分别占营收比61.6%、16.7%和21.7%。其中，物业管理服务收入同比增长28.7%达49.48亿元，非业主增值服务收入同比增长38.5%达13.41亿元，社区增值服务收入同比增长51.5%达17.48亿元；综合毛利率受疫情因素影响，下滑1.6个百分点为18.7%；净利率方面，主要因银行利息收入同比增长904.4%达9841万，有力拉动净利增长，致使净利率持续增长至8.7%。 1.29 1.52 1.52 2.28 图：2019-2020保利物业项目来源（单位：亿㎡，外圈：2020，内圈：2019）来自保利发展控股集团来自第三方 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：业绩报告 从各项毛利率看，社区增值服务毛利率同比下滑10.4个百分点为30.3%；物业管理服务及非业主增值服务毛利率保持稳定。从披露数据来看，2020年企业销售成本费用率同比增加1.6%达81.35%，为行业内较高水平。 数据来源：业绩报告 净利率方面，除利息收入增长有效拉动净利率外，行政费用率维持在9.5%左右，企业有效税率同比下降1%为25.6%，为近三年最低，一定程度上助力企业净利率水平提升。 社区增值服务收入中来自美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他服务依次占比23.2%、22%、13.7%、5.1%、7.1%和28.9%。其中，美居业务同比29.10 38.44 49.48 6.97 9.69 13.41 6.23 11.54 17.48 20.1%20.3%18.7%7.9%8.4%8.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0% - 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0201820192020图：2018-2020保利物业多业务营业收入及综合利率（单位：亿元）物业管理服务收入非业主增值服务收入社区增值服务收入综合毛利率净利率14.114.214.220.120.320.148.440.730.310.015.020.025.030.035.040.045.050.0201820192020图：2018-2020保利物业三大业务毛利率（%）物业管理服务非业主增值服务社区增值服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 增加111%达4.05亿元，社区零售业务收入同比增加223%达3.85亿元，两项业务贡献逾50%的社区增值服务收入。 数据来源：业绩报告 未来，保利物业将重点发展家政服务板块，年内打造以保洁、维修、清洗三大产品为主的IP活动，以爆款主打策略实现快速增长；继续推动社区媒体业务发展，挖掘电梯、停车场等核心区域的社区空间价值。基于规模庞大、增长迅速的基础物业管理业务及高密度布局预期带来的巨大流量，企业的社区增值服务将蕴含较大潜力。 四、三大突破，着重打造企业核心能力 此次业绩发布会上，保利物业基于当前“大物业时代的国家力量”的企业定位和“成为大物业生态平台首席运营商”的企业愿景，提出未来将进行三大突破和构建企业核心能力。 三大突破是指实现业态突破、地域突破和管理能力突破：  进行业态突破，从住宅领域进入到更多服务业态，巩固住宅、商写及公共领域三大主力业态，进一步覆盖城镇景区、教研物业、轨道交通等多元业态；  进行地域突破，在深耕区域的基础上做大核心城市密度；  进行管理能力突破，随着企业向全国拓展的幅度增大，企业也需要在内部管理打造专业素养优、协同配合强的体系，强化中台运营能力。 构建核心能力是指基础业务的管理能力和增值服务体系的能力： 1.93 4.05 1.19 3.85 1.83 2.40 0.65 0.90 1.37 1.25 4.58 5.03 - 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.0020192020图：2019-2020保利物业社区增值服务收入构成（单位：亿元）美居服务社区零售车场管理服务社区媒体社区空间管理社区便民及其他服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7  基础业务的管理能力是指，针对三大业态进行覆盖业态的标准