净利率居于行业末尾，2023年规模冲1亿平方米存在压力

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2020中国上市物业企业TOP50研究报告 20200528 三大维度全面透视28家上市物企年中数据 20200902 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjjob（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 魏丽琴 weiliqingreen（微信号） weiliqin@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 杨秀丽 Yxl19940829(微信号) yangxiuli@ehconsulting.com 所属行业 物业 发布时间 2021年3月26日 银城生活服务（01922.HK） 净利率居于行业末尾，2023年规模冲1亿平方米存在压力 核心观点： 2020年，多家物企均呈现出较高的增长动能，管理面积及营业收入纷纷实现大涨，核心盈利指标不断优化，而银城生活服务作为深耕南京区域的物业企业，净利率并未展现出区域规模化发展的优势，仍维持在行业较低水平，仅为7.3%。截止到2020年12月末，银城生活服务在管面积为3914.4万平方米，合约管理面积为4276.8万平方米，储备面积仅为360万平方米，合约在管比为1.09，在当前已披露业绩的15家物企中居最后一位。银城生活服务营业收入为9.6亿元，同比增长38.3%；毛利润为1.62亿元，同比增长45.1%；净利润为0.7亿元，同比增长达111.3%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2020年，多家物企均呈现出较高的增长动能，管理面积及营业收入纷纷实现大涨，核心盈利指标不断优化，而银城生活服务作为深耕南京区域的物业企业，净利率并未展现出区域规模化发展的优势，仍维持在行业较低水平，仅为7.3%。 数据来源：企业年报、嘉和家业整理 一、合约在管比仅为1.09，区域布局太过局限 银城生活服务物业管理服务涵盖中国16个城市，包括江苏省的11个城市以及长江三角洲地区大都市圈中其他省份的5个城市。银城生活服务主要布局南京，深耕长三角，2020年新增拓展仅宿迁、温州、盐城三个城市，外拓速度慢，布局区域局限，在区域拓展上处于劣势、未来发展存在天花板。 25.2%21.3%20.4%20.1%19.7%17.8%17.1%14.4%13.5%13.5%13.3%13.2%13.0%7.3%4.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%图：2020年部分物企净利率情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 图片来源：企业业绩发布会 2020年，银城生活服务管理规模增速较2019年明显放缓。2020年12月末，银城生活服务在管面积为3914.4万平方米，合约管理面积为4276.8万平方米，储备面积仅为360万平方米，合约在管比为1.09，在当前已披露业绩的15家物企中居最后一位。 而在银城生活服务业绩发布上，管理层表示：3年内在管面积达到1亿平方米。但2020年拓展面积仅为1300万，其中90%来自第三方拓展，10%来自兄弟公司。在当前市场外拓难度高及收并购代价提升的大背景下，若仅按2020年增长1300余万方的增长看，企业实现1亿平方米的难度巨大。 另在业绩报告上显示，企业2021年IPO募资余额中仅有5800万港元是用于收并购，相比其他企业，资金明显不足。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：企业业绩报告 二、核心盈利指标增速放缓，三年营业收入目标难以实现 2020年，银城生活服务经营数据增速有所放缓。从各企业的收入及增速来看，碧桂园服务仍处于行业领先水平，世茂服务增速达101.9%，名列前茅。而银城生活服务无论是营业收入还是增速，均处于行业末尾。 数据来源：企业业绩报告 1546.32607.73914.42229.63076.14276.868.6%50.1%38.0%39.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0500100015002000250030003500400045002018年2019年2020年图：2018-2020年银城生活服务管理规模情况（万平方米）在管面积合约面积在管面积增长率合约面积增长率156.0105.1100.386.450.346.228.727.320.217.617.315.29.661.7%43.3%95.5%42.1%101.9%63.5%41.6%30.2%10.6%62.6%37.1%34.9%38.3%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0图：2020年部分物企收入及同比情况营业收入（亿元）增速 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 报告期内，银城生活服务营业收入为9.6亿元，同比增长38.3%；毛利润为1.62亿元，同比增长45.1%；净利润为0.7亿元，同比增长111.3%，净利率为7.3%，较2019年增长2.5%，但仍与行业平均水平相差过远。 数据来源：企业业绩报告 三、经营的业务结构单一，生活社区增值服务过于局限 银城生活服务主要按照两大业务线经营业务，分别为物业管理服务、生活社区增值服务。 2020年，物业管理服务收入为7.72亿元，同比增长40%，占总收入的80.3%；生活社区增值服务收入为1.9亿元，同比增长33.1%，增速较2019年下降五个百分点。 4.686.969.620.681.121.620.270.330.705.8%4.8%7.3%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%0.02.04.06.08.010.012.02018年2019年2020年图：2018-2020年银城生活收入情况（亿元）营业收入毛利润净利润净利率3.685.537.721.001.431.900.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0201820192020图：2018-2020年银城生活不同业务结构收入情况（亿元）物业管理服务收入生活社区增值服务 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 数据来源：企业业绩报告 现阶段，各物企纷纷寻求扩大自身的增值服务，生活社区增值服务仍然是共用空间增值服务、健身服务、和生活社区便利服务，其中，在生活社区便利服务中增加了家装、团膳、换电等服务范畴，整体业务未见明显延伸。 2021年3月，银城生活服务间接全资附属公司银城物业与银城康养订立合作协议，据此，双方同意成立银城怡家，藉以主要从事在中国为长者提供养老及综合配套服务；由此可以看出，银城生活服务开始进入城市服务、商业物管等领域，以扩大自身的规模，以防在并购外拓市场竞争愈趋激烈的情况下被收购。 结语 在2020年全年业绩发布会上，银城生活服务管理层表示：未来三年，营业收入不低于23亿元，在管面积不低于1亿平方米。但从银城生活服务目前的规模增速及2条业务线的收入增长情况看，并未展现出目标实现的可能性。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码