多元发展显成效，多元扩储降成本

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月23日 雅居乐集团（03383.HK） 多元发展显成效，多元扩储降成本 核心观点： 一、营业收入同比增长33%，多元业务助发展 2020年雅居乐的销售金额、面积、均价齐上升，实现了有质量的增长。多元化业务收入达107亿元，占总收入的13.3%，较2019年上升3.2个百分点，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式初见成效。 二、投资布局均衡不失聚焦，土地成本优势突出 雅居乐于2020年新购土地项目40个，土地储备达836.1万平方米，遍布32个城市。分别于华南、华东及西部区域获得土地储备254.6万平方米、216.3万平方米及181.8万平方米，共计土储占比78.1%。投资布局均衡广泛，但部分地区又有一定的深度。 三、债务指标不断优化，融资成本进一步降低 2020年，雅居乐的为降低负债水平，多措并举，三道红线指标均实现了一定程度的改善。在负债端控制有息负债增速，调整长短期负债结构。同时，其拥有货币资金同比增长19.5%。净负债率和现金短债比均得到了大幅度的优化，其净负债率更是远优于E50在2019年的平均水平96.2%。融资成本下降54个基点至6.56%，预计未来随着三道红线指标的持续改善，其融资成本有望进一步下降。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年，雅居乐销售金额、销售面积和均价齐上升，实现有质量的增长。其“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式也初见成效，推动雅居乐营业收入增长步入快车道。在投资方面，多元化拿地的方式使得雅居乐的土地成本保持低位，市场竞争力强劲，未来盈利将得到有效保障；同时，其广泛均衡不失聚焦的投资布局也将为企业带来机遇和红利，并分散风险。在偿债能力方面，雅居乐不断改善其债务指标，已取得明显效果。未来随着债务指标的持续改善，融资成本也有望进一步下降。 目录 一、 营业收入同比增长33%，多元业务助发展 ................................................................... 2 二、 投资布局均衡不失聚焦，土地成本优势突出 ............................................................... 3 三、 债务指标不断优化，融资成本进一步降低 .................................................................. 4 一、 营业收入同比增长33%，多元业务助发展 2020年，雅居乐实现1381.9亿元销售金额，同比增速达到17.1%，超额完成1200亿元销售目标，完成率达115.2%。实现销售面积1025.0万平方米，同比增长15.0%，销售均价也从2019年的13239元/平方米上升至2020年的13482元/平方米。 销售业绩稳定增长的同时，其营业收入也实现了较为优秀的增长。2020年，雅居乐实现营业收入802.5亿元，同比增长33.2%。其中物业销售收入695.5亿元，占总收入的86.7%，同比增长28.4%。这主要是由于其已确认销售项目均价走高所致，已确认均价由2019年的11957元/平方米上升17.9%至14099元/平方米。 多元化业务收入达107亿元，占总收入的13.3%，较2019年上升3.2个百分点，雅居乐“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式初见成效。2020年，雅居乐的物业管理及环保收入均实现了大幅增长，其中物业管理收入由2019年的35.77亿元大幅上升119.5%至78.53亿元，这主要是由于物业的在管面积大增112.2%至374.8万平方米；雅居乐的环保收入亦实现了51.6%的增长。多元化业务协同发挥作用，为雅居乐提供强劲的发展动力，推动雅居乐营业收入增长步入快车道。 在盈利表现上面，2020年雅居乐毛利润、净利润分别为241.0亿元及122.5亿元，同比涨幅达31.3%及32.7%，毛利润率、净利润率则分别为30.0%及15.3%，均优于2019年E50平均水平。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2017-2020年雅居乐销售指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017-2020年雅居乐盈利指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、 投资布局均衡不失聚焦，土地成本优势突出 雅居乐于2020年通过招拍挂、勾地、股权收购等方式新购土地项目40个，新增土地储备达836.1万平方米，遍布32个城市，其中6个城市为新开拓市场，雅居乐的全国化布局进一步得到深化。 从具体的拿地区域来看，雅居乐2020年分别于华南、华东及西部区域获得土地储备254.6万平方米、216.3万平方米及181.8万平方米，共计土储占比78.1%。其余新增土储115001200012500130001350014000020040060080010001200140016002017201820192020合约销售金额(亿元）（左）合约销售面积(万㎡）（左）销售均价（元/平方米）（右）10%11%12%13%14%15%16%0204060801001201402017201820192020净利润（亿元）（左）净利润率（右） 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 分布于四个区域、香港及海外市场。可以看出，雅居乐的投资布局均衡广泛，但部分地区又有一定的深度。在粤港澳大湾区及长三角区域一定程度的重仓能够使得企业享受两区域带来的机遇与红利，广泛布局又能够分散其过于集中的风险。 图表：2020年雅居乐新增土储情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 截止至2020年年末，雅居乐共计拥有土地储备5301万平方米，平均楼面价3627元/平方米，广泛分布于华南、华东、西部、华中等区域，全国化版图已扩张至84个城市。较高的城市覆盖率将进一步强化企业的品牌效应，同时，雅居乐土地成本优势突出，市场竞争力强劲，企业未来盈利得到有效保障。 其中，粤港澳大湾区的土地储备达1354万平方米，占总土储的25.5%；长三角区域拥有达694万平方米的土地储备，占总土储的13.1%。两大区域的巨大发展潜力和政策支持将为雅居乐未来持续稳健的发展打下基础。同时，雅居乐在产城融合和城市更新方面也在持续发力，锁定土储超3400万平方米，未来成功转化后将有力带动雅居乐的业绩增长。 三、 债务指标不断优化，融资成本进一步降低 2020年，雅居乐的三道红线指标均实现了一定程度的改善。净负债率大幅降低21.8个百分点至61.0%，现金短债比提升至1倍以上，剔除预收账款的资产负债率下降40个基点至71.9%，仅剔除预收账款的资产负债率略超红线，处于黄色档。管理层也明确表示，预计2021年底将实现由黄转绿。 为降低负债水平，雅居乐于2020年多措并举。一方面在负债端主动控制有息负债增速，2020年有息负债同比仅增长1.2%；同时，调整长短期负债结构，短期有息债务同比下降8.8%，其占比水平也下降了4.3个百分点。另一方面，截止2020年12月31日，雅居乐拥有货币30.5%25.9%21.7%7.1%7.0%5.9%1.9%华南区域华东区域西部区域华中区域云南区域华北区域其他 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 资金508.6亿元，同比增长19.5%。种种举措使得雅居乐2020年的净负债率和现金短债比均得到了大幅度的优化，其净负债率更是远优于E50在2019年的平均水平96.2%。 雅居乐的平均融资成本也较2019年下降54个基点至6.56%，预计未来随着三道红线指标的持续改善，其融资成本有望进一步下降。 图表：2017-2020年雅居乐三道红线指标 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：剔除预收账款的资产负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）；现金短债比=货币资金/短期有息负债。 图表：雅居乐2018-2020年有息负债结构及增速 0.00.20.40.60.81.01.21.450%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%2017201820192020净负债率（左）剔除预收账款的资产负债率（左）现金短债比（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%01002003004005006007008009001000201820192020长期有息负债(亿元）短期有息负债(亿元）有息负债增速 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：雅居乐集团2017-2020年相关数据 具体指标 2017 2018 2019 2020 销售业绩 合约销售金额(亿元） 897.1 1026.7 1179.7 1381.9 合约销售面积(万㎡） 735.7 797.7 891.1 1025.0 土地储备 新增土地建面(万㎡） 964 1111 1090 836 土地储备总建筑面积(万㎡） - - 4985 5301 投销比 1.3 1.4 1.2 0.8 存续比 - - 5.6 5.2 收入及利润 营业收入（亿元） 516.1 561.4 602.4 802.5 净利润（亿元） 67.8 83.6 92.3 122.5 毛利润率 40.1% 43.9% 30.5% 30.0% 净利润率 13.1% 14.9% 15.3% 15.3% 预收账款（亿元） 194.6 254.9 336.5 363.1 预收账款/营业收入 0.38 0.45 0.56 0.45 负债及偿债 净负债率 71.4% 79.1% 82.8% 61.0% 剔除预收账款的资产负债率 69.3% 73.2% 72.3% 71.9% 现金短债比（宽松版）