合景悠活是港股通（深）的物业股，2020年度业绩符合预期，营收同比增长34.9%，毛利同比增长52.1%，核心净利润同比增长86.4%。公司综合毛利率为42.1%，较上年提升4.8个百分点；核心净利率为23.1%，较上年提升6.4个百分点；末期每股派息6分，派息率为核心净利润的35%。公司收购整合过程仍需要时间，但随着公司数字化转型升级，跨业态增值服务渗透率提高以及商业运营轻资产输出业务的发展，我们预计公司综合毛利率将保持稳中有升。我们维持买入评级，目标价11.80港元。
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