专注商管赛道，管理规模与盈利水平齐升

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 专注商管赛道，管理规模与盈利水平齐升 [Table_Rank] 投资评级：买入（维持） 报告日期： 2021-03-04 [Table_BaseData] 收盘价（港元） 24.70 近12个月最高/最低（港元） 29.85/10.00 总股本（百万股） 644 流通股本（百万股） 644 流通股比例（%） 100 总市值（亿港元） 159 [Table_Chart] 公司价格与恒生指数走势比较 [Table_Author] 分析师：王洪岩 执业证书号：S0010521010001 邮箱：wanghy@hazq.com 分析师：王雨晴 执业证书号：S0010520080004 邮箱：wangyq@hazq.com [Table_CompanyReport] 相关报告 1.宝龙商业：强商管运营能力，铸长期稀缺标的 2021-02-19 主要观点： [Table_Summary] ⚫ 事件 公司发布2020年年报：实现营业收入19.21亿元，同比增长18.6%；实现归母净利润3.05亿元，同比增长70.8%；每股基本收益0.49元。 ⚫ 业绩大幅增长，商管运营为贡献主力 报告期内，公司业绩的大幅增长得益于商管运营能力不断精进，物管增值服务稳步提升：（1）从营收占比来看，商管运营收入15.6亿元（同比+17.1%，占比81.3%）、物业管理收入3.6亿元（同比+25.6%，占比18.7%）；（2）从在管面积来看，商业已开业面积857万方（较前值+159万方，占比37%），物业已交付面积1440万方（较前值+289万方，占比63%）；（3）从毛利率来看，商业运营32.8%（较前值+3.5pct）、物业管理23.1%（较前值+10.2pct），综合毛利率30.9%（较前值+4.5pct），归母净利率15.9%（较前值+4.9pct）。此外，公司成本管控能力持续提升，报告期内销售管理费用占总收入较前值下降约1.0pct至8.8%。 ⚫ 商管运营持续聚焦长三角，多维发展目标彰显公司信心 在商管运营业务布局上，公司秉承“1+1+N”策略，聚焦长三角。截至报告期末，公司已布局121个项目。其中，长三角86个，项目数占比71%。长三角区域具备良好的商业服务市场基础，公司在该区域已实现持续深耕，有望借助“多产品线+规模效应+管理运营”等优势，巩固区域优势。公司发布三年发展规划，预计到2023年，（1）商业：a.出租率95%+，b.开业面积1500万方+，c.长三角规模排名行业前三；（2）物业：a.合约面积5000万方+，b.毛利率提升至25%+，c.增值服务收入占比40%+。较高经营目标的设定，展现公司对未来发展的信心，也将带动业绩持续维持高增长。 ⚫ 盈利预测：我们预计公司2021~2023年EPS分别为0.69、0.96、1.35元/股，对应当前股价PE分别为30、21、15倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：收并购及外拓项目不佳，集团竣工不及预期，疫情反复等。 功 ⚫ 风险提示 功 [Table_Profit] ⚫ 重要财务指标 单位:百万元 主要财务指标 2020 2021E 2022E 2023E 营业总收入 1923 2712 3662 4825 收入同比（%） 18.5% 41.0% 35.1% 31.7% 归属母公司净利润 305 442 621 869 净利润同比（%） 70.8% 45.0% 40.4% 39.9% 毛利率（%） 30.9% 31.7% 32.7% 33.3% ROE（%） 14.2% 17.0% 19.3% 21.3% 每股收益（元） 0.49 0.69 0.96 1.35 P/E 42.1 30.0 21.4 15.3 资料来源： wind，华安证券研究所 -50%0%50%100%150%200%宝龙商业恒生指数 [Table_StockNameRptType] 宝龙商业（9909.HK） 公司研究/点评报告 [Table_CompanyRptType] 宝龙商业（9909.HK） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 3 证券研究报告 财务报表与盈利预测 资料来源：公司公告，华安证券研究所 [Table_Introduction] 利润表2020A2021E2022E2023E主要财务比率2020A2021E2022E2023E营业总收入1,9232,7123,6624,825成长能力营业成本1,3271,8512,4653,220营业收入18.5%41.0%35.1%31.7%销售费用367094111营业利润61.0%39.8%40.9%40.3%管理费用134196265318归属母公司净利润70.8%45.0%40.4%39.9%其他费用11000获利能力利润总额4206108581,199毛利率30.9%31.7%32.7%33.3%所得税113167237330净利率16.0%16.3%17.0%18.0%净利润307442621869ROE14.2%17.0%19.3%21.3%ROIC0.14 0.18 0.21 0.23 资产负债表2020A2021E2022E2023E偿债能力现金及其等价物3,4494,0394,9746,207资产负债率52.1%50.1%48.7%46.8%应收账款188387523689净负债比率-1.59 -1.63 -1.65 -1.62 资产总计4,5205,2286,2987,698流动比率2.202.272.292.35流动负债1,6891,9542,4032,933速动比率2.202.272.292.35短期借款0000营运能力应付账款120139186242总资产周转率0.430.520.580.63负债合计2,3552,6203,0693,599应收账款周转率10.247.007.007.00股本6666应付账款周转率11.0113.2813.2813.28留存收益和资本公积2,1472,5903,2114,080每股指标（元）归属母公司股东权益2,1532,5953,2164,085每股收益0.490.690.961.35负债和股东权益4,5205,2286,2987,698每股经营现金0.981.241.622.03每股净资产3.364.055.016.36现金流量表2020A2021E2022E2023E估值比率经营活动现金流6297971,0431,310P/E42.130.021.415.3投资活动现金流-304152023P/B6.15.14.13.2筹资活动现金流342-222-128-100EV/EBITDA23.115.212.67.9现金净增加额6675909351,233 [Table_CompanyRptType] 宝龙商业（9909.HK） 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3 / 3 证券研究报告 [Table_Reputation] 重要声明 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由华安证券股份有限公司在中华人民共和国（不包括香港、澳门、台湾）提供。本报告中的信息均来源于合规渠道，华安证券研究所力求准确、可靠，但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经华安证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容，务必联络华安证券研究所并获得许可，并需注明出处为华安证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利 [Table_RankIntroduction] 投资评级说明 以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下： 行业评级体系 增持—未来 6 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%以上; 中性—未来 6 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%; 减持—未来 6 个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上; 公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级