电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号 yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月3日 宝龙商业（09909.HK） “1+1+N”战略深入推进，净利润涨幅超70% 核心观点： 宝龙商业于2019年12月30日成功登陆港交所，正式开启新的发展纪元。2020年，宝龙商业延续高增长态势，全年营业收突破19亿元，同比增长19%，深入推进“1+1+N”战略，坚持深耕长三角，高歌猛进，全年新开业商业项目9座，新签约总建筑面积248万平米，长三角新签约项目面积占比高达82%，签约总建筑面积达到1135万平米。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 宝龙商业于2019年12月30日成功登陆港交所，正式开启新的发展纪元。2020年，宝龙商业延续高增长态势，全年营业收突破19亿元，同比增长19%，深入推进“1+1+N”战略，坚持深耕长三角，高歌猛进，全年新开业商业项目9座，新签约总建筑面积248万平米，长三角新签约项目面积占比高达82%，签约总建筑面积达到1135万平米。 一、净利润同比增长超70%，商业运营收入贡献率为80% 宝龙商业于1993年成立，其主营业务包括两个部分，商业运营与住宅物业管理服务。即企业的主营业务既涉及商业物业的运营管理，也涉及住宅物业的管理，相较于单一的住宅物业管理，其灵活性更大，在存量主导的阶段内，企业把握趋势的确定性更强。 图表：宝龙商业业务构成 服务类型 已收费用 商业运营服务 市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务 市场研究及定位服务 单次固定服务费 租户招揽服务 固定服务费，相等于约两个月租金 筹备开幕服务 按每平米基准的固定服务费 商业运营及管理服务 零售商业物业管理服务 按每平米基准的固定费用 租户管理及收租服务 按酬金制的服务费 其他增值服务 按酬金制的服务费或经营收入 物业租赁服务 物业租赁服务 向租户收取租金收入 业管理服务 预售管理服务 就相关服务收取固定服务费 物业管理服务 按包干制每平米收取物业管理费 其他增值服务 就相关服务按酬金制或固定费用收费 资料来源：亿翰智库、企业年报、企业招股书 从收入及盈利变动情况来看，营业收入保持稳健增长，2020年营业收入总量达到19.2亿元，同比增长18.6%。盈利能力显著提高，利润增长显著。2020年，毛利润和净利润分别为5.95亿元、3.07亿元，同比涨幅分别达到39%、72%，其中归属于上市公司股东的净利润为3.05亿元，同比涨幅高达70.8%，毛利润率和净利润率分别为30.9%、16%,较2019年分别提高4.5个、5.0个百分点。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：宝龙商业营业收入及利润变动趋势 资料来源：亿翰智库，企业年报，企业招股书 图表：宝龙商业利润率走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 就各项业务收入变动趋势及占比来看，商业运营服务与住宅物业管理服务收入占比基本维持在8：2。商业运营服务收入中，商业运营及管理占比在70%以上，2020年达到75%。市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务收入整体呈上升趋势，但此部分收入占商业运营服务收入的比例仍较低，2016年至2020年平均占比为10%，2020年占比达到历年峰值，为14%，物业租赁服务收入占比在20%以内，此两部分业务或为企业未来收入来源的最大潜力增长项。 住宅物业管理服务中，物业管理服务收入占比在80%左右，一枝独大。预售管理服务及其他增值服务保持上涨趋势，在金融环境趋紧，快推货，速销售、强抓回款的行业形势下，服务于房地产企业销售端的业务或以增量入手创新服务的业务类型或为企业更长期的发展带来更加持久增长动力。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%051015202520162017201820192020营业收入（亿元）毛利润（亿元）净利润（亿元）收入同比毛利润同比净利润同比0%5%10%15%20%25%30%35%20162017201820192020毛利润率净利润率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：宝龙商业收入分布情况（亿元） 2016 2017 2018 2019 2020 商业运营服务 6.28 7.92 9.8 13.35 15.63 市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务 0.72 0.7 0.52 1.43 2.15 商业运营及管理服务 4.82 5.64 7.19 9.87 11.67 －零售商业物业管理服务 3.35 4.32 5.6 6.68 - －租户管理及收租服务 0.25 0.31 0.59 3.19 - －其他增值服务 1.21 1.01 1.01 - 物业租赁服务 0.75 1.58 2.08 2.05 1.81 住宅物业管理服务 1.24 1.81 2.21 2.85 3.58 预售管理服务 0.02 0.02 0.03 0.13 0.15 物业管理服务 0.93 1.46 1.79 2.22 2.71 其他增值服务 0.3 0.32 0.39 0.5 0.72 总计 7.53 9.73 12.0 16.2 19.21 资料来源：亿翰智库，企业年报、企业招股书 二、坚持“1+1+N”战略，长三角项目数量占比超70% 在发展上，宝龙商业坚持“1+1+N”战略，两个“1”分别为指长三角区域和粤港澳大湾区，“N”指机会型优质地区，重点关注一二线城市的地铁上盖项目。 2020年，宝龙商业于盐城、金华、绍兴、杭州、苏州等城市新开业项目9个，总建筑面积97.6万平米。截止2020年末，宝龙商业已布局项目个数达到121个，其中，长三角区域已布局86个项目，数量占比达到71%，南京、上海、杭州、宁波的项目数量分别为7个、12个、12个、13个，长三角其他区域42个。2019年底，宝龙商业开始在粤港澳大湾区布局，至2020年末，已成功布局5个项目。在此两大区域之外，企业布局项目个数达到30个。 截止2020年12月31日，宝龙商业在管已开业商业项目面积857万平米，住宅物业在管面积达到1440万平米。在企业的规划中，2021年重点工作在于“提经营、强系统、优团队”，未来三年商业项目的出租率要达到95%以上，开业面积实现1500万平米的突破，规模排名上实现长三角TOP3。物业管理合约面积至少实现5000万平米目标，毛利润率达到25%以上，增值服务收入占比提升至40%以上。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：商业在管面积和住宅物业在管面积走势 资料来源：亿翰智库，企业年报 在扩张上，宝龙商业坚持内生和外延增长并举。2020年新签约商业总建筑面积248万平米，长三角新签项目面积占比达82.1%。按来源划分，来自宝龙地产的项目个数为14个，总建筑面积133万平米，宝龙星汇15个，总建筑面积86万平米，独立第三方项目个数4个，总建筑面积近30万平米。 图表：宝龙商业签约商业总建筑面积走势 资料来源：亿翰智库，企业年报，业绩发布 三、产品线丰富，差异化竞争优势凸显 宝龙商业旗下拥有“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”、“宝龙星汇”多个品牌，各大品牌定位于高中低不同目标客户，形成差异化的竞争优势。宝龙一城目标客户群体为高端消费者，项目定位于一、二线城市地标式建筑，至2020年末，已开业宝龙一城一座，位于福建厦门，2018年9月开业，总面积17万平米；宝龙城定位为一二线0200400600800100012001400160020162017201820192020商业在管面积(万平米）物业在管面积（万平米）64469288711350200400600800100012002017201820192020 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 城市主要商业区，目标客户群为中高端消费者，截止2020年12月31日，宝龙城总数为2座，分别位于上海和杭州；宝龙广场数量最多，截止2020年12月末，共计拥有开业项目51座；宝龙天地6座，分别位于6座城市，主要目标客户为社区住户，定位为销售型物业，此商品产品品牌非企业主要产品。 图表：企业运营商业物业品牌 宝龙一城 宝龙城 宝龙广场 宝龙天地 宝龙星汇 开业项目数 1 2 51 6 8 目标客户 高端消费者 中高端消费者 中产阶级的消费市场 社区住户 - 定位 一、二线城市地标式商场 一、二线城市主要商业区 主打产品，广泛布局 销售型物业，非主要产品 特色主题商业 资料来源：亿翰智库，企业年报，招股书 除此之外，2020年，企业成功收购浙江星汇60%股权，至2020年末，浙江星汇共管理15处零售商业物业项目，总建筑面积约86万平米，其中已开业零售商业物业项目8个，筹开零售商业物业项目7个，计划5年内管理100个商业街项目。浙江星汇为特色主题商业全程运营商，主打商业街产品，与企业自身原有品牌形成互补，完善了企业产品线类型，为未来的高增长蓄足动力。 2021年，宝龙商业计划新开业商业项目22个，其中，宝龙广场13个，宝龙天地3个，宝龙星汇6个。珠海高新宝龙广场预计于2021年12月开业，是宝龙商业在粤港澳大湾区首个开业项目，定位为区域型时尚潮玩购物中心，购物中心总建筑面积11.6万平米，这一项目的开业将标志着宝龙商业在粤港澳大湾区布局的真正实现。 四、“纽扣计划”持续完善，科技赋能掌握先发优势 数字化、科技化、智能化越来越在商业物业运营管理中发挥有重要作用，越早掌握科技者，才能在未来的商业运营上更早掌握先发优势。宝龙商业已于2018年与腾讯合作启动了“纽扣计划”。 继2019年与腾讯战略合作设立合资公司－上海宝申数字科技有限公司之后，2020年，宝龙商业通过腾讯的云计算、微信支付、小程序、AI、位置