股权激励计划终出台，公司发展走上快车道

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司·证券研究报告】 新大正 002968.SZ 股权激励计划终出台，公司发展走上快车道 事件  2月22日，公司公告2021年限制性股票激励计划。拟向激励对象授予的限制性股票125.3万股，占公告时公司总股本的1.2%，涉及激励对象共计17人。行权价为26.92元/股，系公告前1个交易日公司股票交易均价的50%，激励计划业绩考核期为5年。 核心观点  股权激励计划终出台，公司完成管理层改造走上快车道。本次公司股权激励的人员包括董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干计17名，值得注意的是自2020年4年原中航物业总经理刘文波先生加盟新大正任总裁，本次公司同时公告原中航物业副总经理高文田先生加盟任副总裁，且两位高管均在股权激励的名单之中，这意味公司已经初步完成管理团队的改造，迈向全国化扩张的快车道。  行权考核较为严格，公司增速有望再上台阶。根据公司公告，激励计划考核年度为2021-2025年五个会计年度，每个会计年度考核一次。以2020年度营业收入、净利润值为基数，2021-2025年营收同比增速需达45%/ 110%/ 200%/280%/360%，折合年增速分别为45%/45%/43%/27%/21%，CARG为35.7%；2021-2025年净利润同比增速需达35%/90%/150% /210% /280%，折合年增速分别为35%/41%/32%/24%/23%，CARG为30.6%，较过去20%左右的增速再上台阶。增长主要来源于拓展业务边界和并购。2020年公司低价并购民兴物业，起到了很好的示范效果，此外公司同步更新公司章程，经营范围增加了养老服务、咨询服务等，业务边界不断拓展。 财务预测与投资建议  维持买入评级，上调目标价78.28元。股权激励计划出台后，我们预计公司会加大并购力度和拓展业务边界，因而我们调整公司2020-2022年EPS预测分别为1.27/1.74/2.46元（原预测为1.26/1.57/1.94元），可比公司估值41X。综合考虑公司的竞争优势，我们维持10%的估值溢价，对应2021年PE为45倍，对应目标价78.28元。 风险提示  疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。福利保障政策的不确定性。 Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2021年03月01日） 65.3元 目标价格 78.28元 52周最高价/最低价 76.5/37.14元 总股本/流通A股（万股） 10,746/4,646 A股市值（百万元） 7,017 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2021年03月02日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 10.58 26.94 36.64 51.25 相对表现 14.43 26.24 25.63 39.23 沪深300 -3.85 0.7 11.01 12.02 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 唐子佩 021-63325888*6083 tangzipei@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060001 香港证监会牌照：BPU409 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 886 1,055 1,327 1,947 2,850 同比增长(%) 15.4% 19.1% 25.8% 46.8% 46.4% 营业利润(百万元) 104 124 162 221 313 同比增长(%) 18.3% 19.4% 31.1% 36.2% 41.7% 归属母公司净利润(百万元) 88 104 137 187 264 同比增长(%) 24.7% 18.6% 31.0% 36.3% 41.6% 每股收益（元） 0.82 0.97 1.27 1.74 2.46 毛利率(%) 21.2% 21.1% 21.6% 20.9% 21.0% 净利率(%) 9.9% 9.9% 10.3% 9.6% 9.3% 净资产收益率(%) 36.1% 20.4% 17.1% 20.3% 24.1% 市盈率 75.2 63.4 48.4 35.5 25.1 市净率 24.7 8.8 7.8 6.7 5.5 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 相关报告 低估值收购优质标的，内生外延同步增长 2020-10-14 第三方物管龙头，公共物业服务先行者 2020-09-14 新大正动态跟踪 —— 股权激励计划终出台，公司发展走上快车道 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表1：核心假设及盈利预测变动分析表 人民币百万元（标注除外） 调整前 调整后 2020E 2021E 2022E 2020E 2021E 2022E 分产品盈利预测 综合物管服务 销售收入 944 1,165 1,444 1,012 1,542 2,327 变动幅度 7.25% 32.37% 61.15% 毛利率 21.65% 21.77% 21.76% 21.63% 20.94% 20.97% 变动幅度 -0.01% -0.83% -0.79% 专项物管服务 销售收入 202 249 304 202 249 304 变动幅度 0.00% 0.00% 0.00% 毛利率 13.33% 14.23% 14.30% 13.33% 14.23% 14.30% 变动幅度 0.00% 0.00% 0.00% 增值服务 销售收入 112 134 161 112 156 219 变动幅度 0.00% 16.67% 36.11% 毛利率 48.00% 47.00% 47.00% 48.00% 47.00% 47.00% 变动幅度 0.00% 0.00% 0.00% 餐饮服务及其他 销售收入 1 1 1 1 1 1 变动幅度 0.00% 0.00% 0.00% 毛利率 89.10% 89.10% 89.10% 89.10% 89.10% 89.10% 变动幅度 0.00% 0.00% 0.00% 销售收入合计 1,258 1,548 1,909 1,327 1,947 2,850 变动幅度 5.44% 25.80% 49.30% 综合毛利率 21.65% 21.77% 21.76% 21.63% 20.94% 20.97% 变动幅度 -0.01% -0.83% -0.79% 数据来源：Wind，东方证券研究所 表2：主要财务数据变动分析表 人民币百万元（标注除外） 调整前 调整后 2020E 2021E 2022E 2020E 2021E 2022E 营业收入 1,258 1,548 1,909 1,327 1,947 2,850 变动幅度 5.44% 25.80% 49.30% 营业利润 160 199 247 162 221 313 变动幅度 1.17% 10.72% 26.39% 归属母公司净利润 135 168 209 137 187 264 变动幅度 1.17% 10.72% 26.39% 新大正动态跟踪 —— 股权激励计划终出台，公司发展走上快车道 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 每股收益（元） 1.26 1.57 1.94 1.27 1.74 2.46 变动幅度 1.17% 10.72% 26.39% 毛利率(%) 21.65% 21.77% 21.76% 21.63% 20.94% 20.97% 变动幅度 -0.01% -0.83% -0.79% 净利率(%) 10.75% 10.88% 10.95% 10.31% 9.58% 9.27% 变动幅度 -0.44% -1.30% -1.68% 数据来源：Wind，东方证券研究所 表 3：可比公司估值 公司 代码 最新价格（元） 每股收益（元） 市盈率 2021/3/2 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 保利物业 6049.HK 54.05 1.21 1.26 1.73 2.34 45 43 31 23 招商积余 001914.SZ 18.10 1.28 0.45 0.73 0.96 14 40 25 19 永升生活服务 1995.HK 19.08 0.15 0.23 0.36 0.54 131 82 52 35 宝龙商业 9909.HK 26.30 0.44 0.46 0.66 0.91 60 57 40 29 碧桂园服务 6098.HK 64.35 0.62 0.85 1.23 1.70 104 76 52 38 最大值 131 82 52 38 最小值 14 40 25 19 平均数 71 60 40 29 调整后平均 69 59 41 29 数据来源：Wind，东方证券研究所 新大正动态跟踪 —— 股权激励计划终出台，公司发展走上快车道 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 单位:百万元 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 单位:百万元 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 货币资金 246 618 772 883 1,004 营业收入 886 1,055 1,327 1,947 2,850 应收票据、账款及款项融资 70 139 131 201 317 营业成本 698 832 1,040 1,539 2,253 预付账款 1 3 2 3 6 营业税金及附加 6 7 8 12 18 存货 0 1 1 1 2 营业费用 13 17 21 33 51 其他 40 66 28 55 106 管理费用及研发费用 69 80 103 152 228 流动资产合计 358 826 934 1,143 1,434 财务费用 1 1 (7) (8) (9) 长期股权投资 0 0 0 0 0 资产、信用减值损失 1 0 0 0 0 固定资产 95 123 103 82 62 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 在建工程 10 7 7 7 7 投资净收益 (0) 1 0 0 0 无形资产 1 2 2 2 2 其他 5 5 1 2 3 其他 34 36 33 33 33 营业利润 104