房地产行业周报：“两集中”新规降温土地市场，行业加速迈入运营增值时代

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 房地产行业周报（20210220-20210226） 推荐（维持） “两集中”新规降温土地市场，行业加速迈入运营增值时代  房地产行业数据：上周（21/02/20-21/02/26）主流45城一手房成交684万平，环比+367%；其中，一二线环比+503%、三四线环比+206%；2月截至上周末累计一手房月成交同比+425%，较上月+365pct；其中一二线同比+359%、三四线同比+700%，分别较上月+300pct和+635pct。上周14个重点城市二手房成交146万平米，环比+522%；2月截至上周累计成交同比+492%，较上月上升480pct。月同比数据大幅增长主要源于去年同期受疫情影响线下售楼处关闭时间较长致基数较低。库存方面，上周15城推盘94万平米，环比+226%；对应周成交/推盘比2.82倍，高于20年10月至21年1月的1.09倍、0.84倍、0.77倍、1.25倍。截至上周末，15城可售面积为9,683.7万平米，环比-1.7%；3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比下降0.2个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。  主要政策新闻：据新浪网等媒体报道，近日自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动；自然资源部相关司局表示重点城市要对住宅用地集中供应，充分披露信息；深圳规划和自然资源局相关人士透露，深圳今年亦将三批集中出让居住用地，其中第一批土地于3月下旬推出；深圳住建局通知开展中介二手住房挂牌价专项检查；济南、青岛、天津、郑州等城市宣布落实全年分3批次集中供地政策，其中天津市确定于今年3、6、9月中旬集中统一发布出让公告；北京21年将完成不少于300公顷宅地供应；国新办会议指出严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等；东莞调控升级，涉及社保延长、提高首付、打击假离婚等方面。  公司动态跟踪：碧桂园服务宣布48.47亿元收购蓝光嘉宝服务，控股64.6%，交易总代价约48.5亿元；华夏幸福大股东再被动减持5389万股，持股比率从35.5%降至34.1%，公司累计未能如期偿还债务本息合计110.5亿元，目前正协调展期；招商蛇口发布业绩快报，20年实现营收1296.2亿元，同比+32.7%，归母净利润122.5亿元，同比-23.6%；ESR计划发行2亿新加坡元重设递增从属的永久债券，前5年分派率5.65%；华侨城A 21年春节期间经营情况以19年为基准做行业对比，已超过19年同期行业平均水准，公司总裁减持期届满未实施减持计划；阳光城拟发行两笔供应链资产支持票据，合计25亿元；新城发展预计20年归母净利润增长至少25%；金地集团20亿公司债票面利率确定为3.93%，期限5年；北京城建完成15亿元超短期融资券发行，票面利率2.85%；融信中国预计20年归母净利润录得20%-30%下降。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨4.44%，沪深300指数下跌7.65%，相对收益为12.09%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深国商、嘉凯城、实达集团、中房股份、万方发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为鲁商置业、万通地产、万业企业、西藏城投、万泽股份。  投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 128 3.05 总市值(亿元) 20,991.56 2.4 流通市值(亿元) 18,830.39 2.89 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 10.33 -8.36 0.03 相对表现 10.61 -18.53 -35.42 相关研究报告 《房地产行业周报（20210123-20210129）：多地严控房价上涨，银行按揭贷款收紧》 2021-01-31 《房地产行业周报（20210130-20210205）：1月房企销售靓丽，多地规范租赁市场》 2021-02-08 《房地产行业集中供地新政点评：供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代》 2021-02-26 -14%5%24%43%20/0320/0520/0720/0920/1121/012020-03-02～2021-02-26沪深300房地产华创证券研究所 行业研究 房地产 2021年02月28日 房地产行业周报（20210220-20210226） 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、行业数据 ............................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比+367%，月成交同比+425%，一二线同比+359%、三四线同比+700% .............................................................................................. 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比+367%，一二线环比+503%、三四线环比+206% ................................................................................................................................. 4 2、成交月同比：2月45城月成交同比+425%，一二线同比+359%、三四线同比+700% ............................................................................................................................................. 5 （二）二手房成交量：上周14城周成交环比+522%，2月月成交同比+492%、较上月+480pct ............................................................................................................................ 7 （三）新房库存：15城上周推盘94万方，可售面积环比-1.7%、去化月数环比-0.2个月 ................................................................................................................................... 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................... 12 三、重点公司公告 ................................................................................................................... 14 四、板块行情回顾 ................................................................................................................... 16 五、风险提示 ........................................................................................................................... 17 房地产行业周报（20210220-20210226） 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、14-21年周均成交面积&21年最近8周成交面积 ................................................... 4 图表 2、各线城市一手房成交面积同比 ................................................................................. 5 图表 3、45城一手房累计成交同比 ........................................................................................ 6 图表 4、重点城市新房成交数据 ............................................................................................. 6 图表 5、14城二手房成交面积及环比、同比 ........................................................................ 8 图表 6、各线城市二手房成交面积同比 ................................................................................. 8 图表 7、各线城市二手房累计成交面积同比 ......................................................................... 9 图表 8、重点城市二手房成交数据 ......................................................................................... 9 图表 9、重点城市库存去化水平 .......................................................................