房地产行业集中供地新政点评：供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 房地产行业集中供地新政点评 推荐（维持） 供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代 事项：  据新浪网、澎拜新闻等媒体报道，近日自然资源部在《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》中要求，在22个重点城市中实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。重点城市名单包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。 点评：  集中供地新规有利土地降温，推动行业毛利率改善，形成良好预期指引。 本次集中供地新规出台，在需求侧，通过短时间将住宅用地集中出让方式形成放量供应，有利于分散房企拿地目标，减少单地块平均竞拍参与者，从而实现降低土拍溢价率的目的；在供给侧，通过将22个重点城市供地直接摆上展销擂台（平均每月5.5个城市集中发布出让公告），实现城市间土地商品化自由竞争，从而打破过去某些城市通过调高起拍价压低溢价率的潜规则。本次新规大幅提升了土拍市场透明度，并通过市场化方式对土地出让供需两侧双向降温，后续将直接有利于房地产行业毛利率改善，并且通过重点城市标杆效应对全国其他城市地价形成良好的预期指引。  新规下房企资金周转效率下降，资金充裕且调配能力较强房企优势更大。 对于房企来说，在传统供地模式下，项目的滚动开发意味着房企从销售资金回笼到拿地资金流出形成了无间隙闭环连接，这也是行业高周转模式顺利运行的前提；而集中供地新规下，资金回笼时点和拿地支出时点不再匹配，意味着大量资金将进入空转状态，导致资金周转效率下降。同时，在集中供地下，较易形成房企前融需求集中爆发，尤其在贷款新规和资管新规约束资金总量下，或将推动融资成本上行。综合来看，未来在手资金充裕、融资渠道多样、资金调配能力较强、具备多样化非市场化拿地能力的房企将在供地新规下获得更大的资源获取优势，从而实现市占率的快速扩张。  新规对房企运营能力提出更高挑战，强内生性稳定成长能力房企将胜出。 进一步看，由于拿地是房企价值链上最重要环节，其决定了项目后续的利润率和周转率，因此在投前阶段，就需要由投资部主导、设计部预先强排、工程部提前踏勘、财务部预先融资规划、运营部统筹安排的各部门密切合作。在土地放量供应下，对房企各部门的运营效率、配合程度提出了新的挑战，综合运营能力较强的房企，其在短时间内做出错误决策的风险更低。同时，在高周转模式下，土地的集中供应也预示着后续的集中推盘，届时项目间竞争将更为激烈，具有优异产品打造能力和品牌塑造能力的房企将占据优势。综合以上，以更长期维度来看，注重于内生性稳定成长能力打造的优质房企，将在行业从过去的资源驱动和杠杠驱动时代进入运营驱动时代后胜出。  投资建议：供给侧调控再深化，行业加速迈入运营时代 我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 128 3.05 总市值(亿元) 20,230.43 2.27 流通市值(亿元) 18,167.79 2.74 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 0.83 -12.47 -4.67 相对表现 3.21 -26.8 -36.24 相关研究报告 《房地产行业周报（20210116-20210122）：行业基本面数据靓丽，一二线热点城市调控升级》 2021-01-24 《房地产行业周报（20210123-20210129）：多地严控房价上涨，银行按揭贷款收紧》 2021-01-31 《房地产行业周报（20210130-20210205）：1月房企销售靓丽，多地规范租赁市场》 2021-02-08 -13%5%24%43%20/0220/0420/0620/0820/1020/122020-02-26～2021-02-25沪深300房地产华创证券研究所 行业研究 房地产 2021年02月26日 房地产行业集中供地新政点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、部分热点城市已出台集中供地政策 城市 日期 主要内容 郑州 2月23日 2月23日郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。 天津 2月23日 确定在3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不得发布住宅用地的出让公告。 青岛 2月24日 坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。 资料来源：各地政府官网，华创证券 pOsRnOoRwPmNoOwOsMoRmQ7NaO8OmOmMtRoPkPqQsQjMtRsMaQrQsMwMpPrQuOtPrO 房地产行业集中供地新政点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 房地产组团队介绍 分析师：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职 务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-66500809 zhangyujie@hcyjs.com 杜博雅 高级销售经理 010-66500827 duboya@hcyjs.com 张菲菲 高级销售经理 010-66500817 zhangfeifei@hcyjs.com 侯春钰 销售经理 010-63214670 houchunyu@hcyjs.com 侯斌 销售经理 010-63214683 houbin@hcyjs.com 过云龙 销售经理 010-63214683 guoyunlong@hcyjs.com 刘懿 销售经理 010-66500867 liuyi@hcyjs.com 达娜 销售助理 010-63214683 dana@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 广深机构销售部 张娟 副总经理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 段佳音 资深销售经理 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 包青青 销售助理 0755-82756805 baoqingqing@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 资深销售经理 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 资深销售经理 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 吴俊 高级销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 柯任 销售经理 021-20572590 keren@hcyjs.com 何逸云 销售经理 021-20572591 heyiyun@hcyjs.com 蒋瑜 销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 施嘉玮 销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 高级销售经理 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 销售经理 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 房地产行业集中供地新政点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300) 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上； 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%； 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间； 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上； 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%； 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创证券研究所 北京总部 广深分部 上海