地产行业周报：安全边际仍旧充足，配置价值持续凸显

2021年2月28日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报安全边际仍旧充足，配置价值持续凸显 2核心摘要本周观点：本周申万地产板块上涨4.44%，大幅跑赢沪深300（-7.65%），大涨过后板块估值仅处于近五年9%分位、近两年21%分位，安全边际仍旧充足。当前主流房企PE(2021E)均值低至4.58倍、股息率均值达5.1%，2021年业绩由于疫情冲击缓解、前期销售韧性仍具支撑。短期看，主流房企估值、股息率吸引力仍在，业绩展望稳定，大盘波动加剧背景下配置价值依旧凸显。中长期，三条红线、房贷集中度、供地集中度等长效政策的实施，有望从融资、拿地、销售等维度保障市场稳定，推动利润率企稳、集中度提升，其兑现节奏为中长期持续关注方向。建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等。政策环境监测：1）供地新政出台，龙头房企优势再扩大；2）多地按规定调升房地产贷款集中度上限；3）东莞加强房地产市场调控。市场运行监测：1）成交环比上升，后续延续改善。本周（2.21-2.27）新房成交6.1万套、二手房成交1.8万套，环比升227%、230%，较春节前一周（1.31-2.6）升0.7%、降15.1%。后续随着春节后推盘供应增加、网签备案步入正轨，单周成交有望逐步回升。2）改善型需求占比回升。1月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.5pct至79.5%。3）推盘节奏放缓，预计逐步加快。2.8-2.21重点城市新推房源7809套，环比前两周降64.9%；去化率84.5%。三四月传统销售旺季临近，后续房企预计加快推盘节奏。4）库存环比略降，面临上行压力。16城取证库存10128万平，环比降1.9%,较2019年末、2020年末分别增13.3%、减5.5%。随着三四月取证推盘高峰来临，库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，一三线占比提高。上周百城土地供应建面291.6万平、成交建面268.4万平，环比降83.1%、降56.6%；成交溢价率14%，环比降1.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比15.1%、26.9%、58%，环比分别升6.3pct、降33.1pct、升26.9pct。考虑集中供地政策出台，后续多地土地成交或呈周期性波动。集中供地预计减少多房企争夺热点地块概率，利于缓解地市热度、平缓土地溢价率。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债105.5亿元、海外发债0.5亿美元，较前一周增加88.6亿元、减少1.5亿美元；本周境内外发行利率处于2.65%-5.8%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行86.7亿元，较前一周增加18.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨4.44%，跑赢沪深300（-7.65%）；当前地产板块PE（TTM）8.78倍，估值处于近五年9%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利地产、苏宁环球，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、万科企业。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 本周话题：地产行业投资价值再思考3资料来源：Wind，平安证券研究所房地产PE（TTM）处于近五年9%分位2020Q4地产板块持续低配2020年1月10日地产行业投资价值再思考事件描述：本周申万地产板块累计上涨4.44%，大幅跑赢沪深300（-7.65%），其中2月25日当天即上涨6.13%。大涨之后行业是否仍旧具备投资价值，本周我们通过对行业及主流房企进行分析一窥究竟。点评：板块估值、持仓占比处于近年低位。本周板块上涨后，估值仍处相对低位。截至2021年2月26日，申万地产板块PE（TTM）为8.78倍，处近五年9%分位、近两年21%分位。基金持仓方面，2020年末基金房地产行业持仓占比1.77%，较三季度末降0.62个百分点，连续四个季度下滑，已处于2013年有数据统计以来最低水平；相对标准行业配置比例低配0.99个百分点，持续处于低配状态。2020Q4地产行业持仓比例创历史新低510152025302016/2/292017/2/282018/2/282019/2/282020/2/29房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM)1.770123456782013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q3占股票投资市值比（%）-2.5-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.02013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q3相对标准行业配置比例（%） 7.2%2.8%0%1%2%3%4%5%6%7%8%荣盛发展绿地控股首开股份蓝光发展招商蛇口华发股份金科股份金地集团保利地产大悦城华侨城A中南建设新城控股阳光城万科A滨江集团股息率(2019年年报每股派息/最新股价)本周话题：地产行业投资价值再思考4资料来源：Wind，平安证券研究所；2020年、2021年PE计算采用Wind一致预期归母净利润计算；最新市值及股价为2021年2月27日收盘数据主流房企PE走势主流房企股息率2020年1月10日地产行业投资价值再思考主流房企估值、股息率仍具吸引力。统计的16家主流房企2020预测业绩对应PE均值为5.61倍、2021预测业绩对应PE均值为4.58倍，处于2016年以来较低水平，安全边际仍旧充足；2019年年报分红对应最新股价的股息率均值为5.1%，仍具吸引力。其中2021预测业绩对应PE前三为万科A、大悦城、新城控股，均不足8倍，股息率前三为荣盛发展、绿地控股、首开股份，均超过7%。招保万金PE(2021E)分别为5.7倍、5.1倍、7.6倍、4.4倍，股息率分别为6.5%、5.3%、3.1%、5.3%。主流房企PE（2021E）均值5.1%20.3913.256.947.595.614.58051015202520162017201820192020E2021E主流房企PE均值（期末市值/当年归母净利）7.66.76.15.75.15.14.74.44.44.04.03.63.63.42.62.4012345678万科A大悦城新城控股招商蛇口滨江集团保利地产金科股份首开股份金地集团阳光城华侨城A华发股份绿地控股中南建设蓝光发展荣盛发展PE(2021E) 本周话题：地产行业投资价值再思考5资料来源：克而瑞，平安证券研究所；销售销售来自克而瑞；未说明2020年业绩变动原因公司为公司无相关公告2020年1月10日地产行业投资价值再思考销售韧性保障后续业绩。由于疫情影响结算增幅、低毛利率项目占比提升、存货减值等原因，主流房企2020年预计利润增速大多低于2019年。展望2021年，疫情消退下竣工冲击缓解、前期销售韧性有望为结算提供支撑，利润增速或相对稳定，甚至个别房企存在增速上修可能。短期安全垫依旧充足，中长期关注利润率改善、集中度提升节奏。整体来看，行业及主流房企在经历本周上涨后，估值、股息率仍具吸引力，大盘波动加剧背景下配置价值依旧凸显。中长期，三条红线、房贷集中度、供地集中度等长效政策的实施，有望从融资、拿地、销售等维度保障市场稳定，推动利润率企稳、集中度提升，其兑现节奏为中长期持续关注方向。主流房企全口径销售额增速净利润同比上限净利润同比下限2019年净利润增速预告变动原因中南建设92.2%44.1%89.8%房地产业务结算规模增加滨江集团60.0%40.0%34.0%房地产项目交付大悦城-117.1%-122.0%71.3%疫情影响购物中心、酒店客流；毛利率同比下降；部分在建在售项目售价未达预期，计提减值；非经常性收益同比下降阳光城31.4%33.2%——金科股份23.7%46.1%交房规模及整体销售毛利润增加保利地产3.4%47.9%已售项目竣工结转蓝光发展1.4%55.5%——绿地控股-6.9%29.6%——招商蛇口-23.6%5.2%毛利率下降、存货减值、投资收益同比下降主流房企2020年销售额增长情况主流房企2020年业绩预告情况71.9%47.1%46.1%32.4%12.4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%20162017201820192020主流房企销售额增速均值33%31%26%24%22%20%15%13%11%8%7%6%3%-4%-8%-8%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%大悦城华发股份招商蛇口金科股份滨江集团荣盛发展金地集团中南建设万科A华侨城A保利地产首开股份阳光城蓝光发展绿地控股新城控股2020年销售额增速 偏紧政策环境监测-本周政策梳理6资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年2月24日青岛、济南全年分3批次集中统一发布宅地招拍挂公告及出让2021年2月22日北京针对共有产权住房项目的选址、住房层高等出台细则2021年2月23日上海房贷集中度指标下发至银行，在合规情况下，较全国线上浮2021年2月23日浙江房产税减免政策执行期延续至2021年6月30日2021年2月23日成都健全物业行业的党组织，拓展物业参与城乡社区治理途径2021年2月27日东莞延长购房社保年限要求，提高首付比例，离婚追溯两年2021年2月25日兰州建立物业管理信用体系，完善物业管理委员会制度2021年2月22日国务院支持革命老区重点城市开展城镇低效用地再开发2021年2月23日江西全面放开全省城镇落户条件，全面取消城市落户限制2021年2月23日山东省级每年确定10家物企开展居家社区养老服务试点2021年2月23日深圳商务公寓、宿舍项目可配建燃气管道2021年2月22日青岛优化人才住房建设，产权型人才房满5年可上市交易2021年2月22日广州加强住房租赁管理，建立纠纷调处机制2021年2月25日深圳严查二手房挂牌价超出成交参考价行为 政策环境监测-重点政策点评7资料来源：青岛自然资源和规划局，平安证券研究所2020年1月10日供地新政出台，龙头房企优势再扩大事件描述：青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。点评：1）缓解土地市场竞争压力，稳定市场预期。集中供地将缓解短期土地供需压力，同时势必会加大房企短期资金筹集压力，减少多房企争夺单个热点地块的现象，利于平缓土地溢价率，稳定土地市场预期。同时集中供地意味着后续集中建设、集中开盘，购房者对于楼盘预售时间把握度、单次可选择空间上升，亦有助于稳定楼市预期。2）地方政府或被动加大单次供地规模。由于土地出让金仍是地方政府的主要财政收入来源，随着集中供地政策出台，未来地方政府土地供应次数有限，若单次土地供应过少或质量较差，土地流拍或单次土地出让金不足可能会导致地方政府短期财政压力，因此地方政府理性选择或加大单次供地数量及质量。3）规模房企占优，联合拿地及存量收购重要性提升。无论是短期资金筹集还是前期多地块研判能力，资金充足的规模房企均相对占优。同时每年仅3次的土地集中供应，将打破开发商原有开发运营节奏，将对房企的开发、运营、资金安排等均提出更高要求，亦将利于龙头规模房企。同时集中供地背景下，预计联合拿地和存量土地收购的重要性将再度攀升。按