地产行业周报：风险偏好回落，板块配置价值凸显

地产行业周报 风险偏好回落，板块配置价值凸显 行业周报 行业报告 地产 2018年11月25日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业专题报告*地产*改革开放四十周年系列研究（地产篇）：四十年风雨改革路，行业在变革中前行》 2018-11-23 《行业周报*地产*成交环比上行，去化率回升》 2018-11-18 《行业动态跟踪报告*地产*单月销售延续负增长，新开工增速高位回落》 2018-11-14 《行业周报*地产*成交环比下降，去化率延续回落》 2018-11-11 《行业专题报告*地产*市场回归理性，预期正起变化》 2018-11-05 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：近期中美贸易冲突预期升温，风险偏好回落下大盘本周下跌3.72%，带动地产板块下跌2.81%。我们认为在经济下行压力加大，风险偏好承压背景下，低估值、业绩确定、高股息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。  本周成交：成交环比上升，同比上升。本周重点城市成交47814套，环比升4%，同比升18%，高于2017年周均2.7%，2018年日均成交环比降10%；其中一线城市环比升21%，二线城市环比升1%，三线城市环比升2%。推盘量环比上升，去化率环比上升。上周（11.12-11.18）重点城市新开盘81个项目，推出房源19512套，环比升59%，高出2017年周均值126.7%。平均去化率68%，环比升3个百分点。一手商品房11月日均成交：环比上升，同比上升。截止11月24日，重点城市日均成交套数环比升15%，同比升3%。其中一线城市环比升2%（同比降17%），二线城市环比升29%（同比降1%），三线城市环比升8%（同比升14%）。二手房成交环比下降，同比下降。本周二手房整体成交套数环比降10%，同比降13%。19城二手房挂牌套数周环比升1.1%。11月24日19城二手房挂牌59万套，环比升1.1%。深圳升0.8%，北京升0.9%，上海降2.5%。  本周动态：改革开放四十年地产发展总结。平安观点：改革开放开启地产黄金时代。受益改革红利及快速城镇化进程，过往四十年房地产迎来波澜壮阔的发展。全国城镇人均居住建面由1978年的6.7平上升到2016年的36.6平；商品房销售额由1987年的110亿上升至2017年的13.3万亿，逐步成长为国民经济支柱产业。房改风雨二十年，地产终迎商品化。回顾二十年房改历程，从1978年中央开始探索住房制度改革到1980年代三次住房改革试点，改革从萌芽到试点进而不断深化。1998年国务院宣布自同年下半年起全面停止住房实物分配，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，标志着国内房地产市场正式步入商品化阶段。调控周期持续轮回，长效机制建立在途。为抑制房价过快上涨，2003年央行“121”文和国务院“18号”文拉开地产调控大幕。2014年房地产调控长效机制首次正式提出，从2015-2016年的“加快研究建立”再到2017-2018年的“加快建立”，从市场供应主体多元化到鼓励租购并举，新一轮住房制度改革及长效机制建立正在路上。  风险提示：1）目前按揭利率连续22个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。 -60%-40%-20%0%20%Nov-17Feb-18May-18Aug-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 10 一、 本周市场成交情况综述  本周成交：成交环比上升，同比上升。本周重点城市成交47814套，环比升4%，同比升18%，高于2017年周均2.7%，2018年日均成交环比降10%；其中一线城市环比升21%，二线城市环比升1%，三线城市环比升2%。  推盘量环比上升，去化率环比上升。上周（11.12-11.18）重点城市新开盘81个项目，推出房源19512套，环比升59%，高出2017年周均值126.7%。平均去化率68%，环比升3个百分点。  一手商品房11月日均成交：环比上升，同比上升。截止11月24日，重点城市日均成交套数环比升15%，同比升3%。其中一线城市环比升2%（同比降17%），二线城市环比升29%（同比降1%），三线城市环比升8%（同比升14%）。  二手房成交环比下降，同比下降。本周二手房整体成交套数环比降10%，同比降13%。  19城二手房挂牌套数周环比升1.1%。11月24日19城二手房挂牌59万套，环比升1.1%。深圳升0.8%，北京升0.9%，上海降2.5%，广州升2.7%，成都升0.9%，重庆升1.5%。 图表 1 主要城市一周成交数据 城市 周成交套数 周成交面积（万平米） 新房 本周 环比 同比 本周 环比 同比 整体跟踪城市 47814 4% 18% 535 3% 17% 北京 995 -2% 13% 10 -9% 0% 上海 2598 67% 7% 25 56% 0% 深圳 1081 -17% 9% 9 -10% 13% 广州 1373 24% -30% 14 27% -26% 一线城市合计 6047 21% -3% 58 21% -6% 武汉 4656 10% 55% 50 14% 61% 杭州 1494 -14% 31% 19 -14% 36% 成都 3150 21% -11% 37 28% -3% 南京 2276 7% 70% 27 4% 69% 青岛 4552 -3% 80% 54 -4% 93% 厦门 116 -3% -2% 2 100% 0% 苏州 408 -15% -75% 5 0% -72% 济南 1260 -15% -34% 50 2% 16% 长春 1858 -10% -2% 19 -10% -5% 大连 325 -7% -55% 3 -25% -63% 二线城市合计 20095 1% 12% 266 4% 22% 东莞 1052 -20% -11% 12 -20% -8% 宁波 431 -28% -12% 6 -25% 0% 佛山 6219 -11% 408% 52 -12% 300% 南宁 1779 -3% -10% 19 -10% -10% 扬州 1193 54% 118% 13 30% 86% 惠州 627 28% 0% 8 33% 14% 温州 914 26% 14% 12 20% 20% 泉州 559 32% 358% 6 20% 200% 襄阳 434 33% 46% 5 25% 67% 芜湖 72 -5% -89% 1 0% -86% 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 10 城市 周成交套数 周成交面积（万平米） 新房 本周 环比 同比 本周 环比 同比 岳阳 207 6% 41% 3 0% 50% 韶关 273 13% 8% 3 0% 0% 江阴 299 -14% -23% 4 -20% -20% 珠海 726 -21% 39% 5 -29% 67% 常州 2395 55% 19% 9 29% -40% 淮安 1152 0% 42% 14 0% 56% 连云港 718 7% -35% 8 14% -33% 镇江 1132 -8% -25% 13 -7% -28% 江门 120 45% -29% 1 0% -50% 莆田 312 20% 86% 4 33% 100% 泰安 378 17% -50% 5 67% -44% 盐城 370 -34% -53% 4 -33% -56% 三线城市合计 21672 2% 31% 211 -1% 19% 二手房 北京 2390 -6% 24% 22 -4% 29% 深圳 1119 -1% -23% 10 0% -17% 杭州 567 -1% 0% 5 0% -62% 南京 1235 -19% -17% 10 -23% -23% 青岛 604 -2% -51% 5 0% -50% 苏州 1597 -21% 71% 16 -24% 78% 厦门 444 10% 63% 4 0% 33% 扬州 159 -19% -53% 1 -50% -67% 岳阳 120 -14% -39% 1 0% -50% 大连 769 -4% -27% 6 0% -25% 一手房 二手房 区域 环比 同比 环比 同比 一线城市 21% -3% -4% 4% 二线城市 1% 12% -12% -18% 三线城市 2% 31% -17% -48% 总体 4% 18% -10% -13% 资料来源：成交数据来自各地房管局，平安证券研究所 图表 2 每月日均一手成交套数 城市 2018年11月 环比 同比 深圳 168 34% 4% 上海 308 7% -8% 北京 146 -15% -5% 广州 150 -13% -47% 一线城市合计 772 2% -17% 南京 249 78% 12% 杭州 220 18% 0% 武汉 603 24% 12% 成都 365 -6% -30% 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 10 城市 2018年11月 环比 同比 苏州 134 -32% -39% 青岛 635 201% 49% 厦门 10 -41% -55% 济南 240 21% -11% 长春 289 -1% 3% 大连 55 -11% -53% 二线城市合计 2800 29% -1% 宁波 90 -2% 32% 东莞 154 47% -19% 佛山 815 15% 212% 南宁 286 8% 27% 扬州 125 -2% 60% 惠州 75 7% -14% 温州 129 36% 29% 泉州 65 2% 91% 襄阳 52 160% 11% 芜湖 13 -7% -88% 安庆 31 -16% 24% 岳阳 31 -39% -47% 韶关 35 -38% -5% 江阴 52 -10% -10% 珠海 98 7% 23% 常州 259 9% -17% 淮安 177 14% 34% 连云港 113 -15% -45% 绍兴 16 -6% -52% 镇江 172 5% -20% 江门 15 -25% -52% 莆田 38 153% -3% 泰安 45 0% -55% 盐城 79 -25% 5% 三线城市合计 2965 8% 14% 跟踪城市整体 6537 15% 3% 资料来源：各地房管局，平安证券研究所 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 5 / 10 图表 3 每周周成交走势 资料来源：世联行，平安证券研究所 图表 4 19城市二手房挂牌数据 资料来源：链家，平安证券研究所 01000020000300004000050000600007000080000900001000000622-06280817-08231012-10181207-12130201-02070329-04040524-05300719-07250913-09191108-11140103-01090208-03050424-04300619