高力国际上海物流市场2020年报2021展望

2020年初的新冠疫情促进了电商发展，进一步提高在社会零售总额中的份额并达到25%。同时由于全国居家隔离生鲜电商交易量迎来爆发式增长，春节期间成交量同比翻番，与此同时直播电商今年渗透率大幅提高，并倒逼供应端提升效率和柔性。华东地区作为全国最大的物流市场依然是最活跃的市场。高力国际建议：>上海地区冷链处于供不应求的状态，租户或者开发商需要对现有仓库进行改造升级。投资者关注靠近市中心的物流项目，除了拥有稳定租金增长和有限供应，冷链需求也将持续攀升。>业主需要投资智慧仓储的数字化和自动化系统以响应直播电商柔性供应链的挑战。方兴未艾>2020年上半年的新冠疫情给中国经济带来冲击，制造业供应链中断以及全球贸易的暂停导致上海物流地产需求萎靡。展望2021年全球经济复苏将提振物流需求。>今年总共7个新项目入市，总面积达473,000平方米。2021年总共有5个新项目入市，预计总存量将达到725万平方米。>需求萎靡及供大于求导致今年租金没有增长。我们预计2021年净吸纳量将从2020年的16.4万平方米上升至55万平方米，因而预计租金将同比上升3%。>空置率从2019年的9.5%上升至2020年的13.0%。虽然2021年新增供应较大，在较强劲的需求带动下我们预计空置率有望持平。需求供给租金空置率2021全年2020下半年2020–25每年平均同比2021全年环比HOH2020年下半年胡优优高级经理 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3621molly.hu@colliers.com总结与建议2020–25每年平均物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日550,000 平方米439,000 平方米270,000 平方米645,000 平方米491,000平方米147,600平方米人民币1.50人民币1.54-0.9%3%人民币1.621.6%13.0%13.3%-2.2pp0.3pp12.3%-0.1pp>随着线下零售向线上零售的加速转型，境内外投资者积极寻求物流地产的投资机会，预计2021年上海地区物流地产资本化率将下降至5.1%。5.1%-0.2pp4.9%-0.08pp5.3%-0.2pp资本化率高力专题 2物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题华北华东华南华西高标库存量（百万平方米）空置率(%)=5%租金（人民币每平方米建筑面积每月）20.9%10.19租金25.2高标库存量空置率10.6%7.49租金37.5高标库存量空置率图1：全国物流地产租金情况（2020年上半年）13.5%12.50租金39.5高标库存量空置率大上海3.4%11.9%租金高标库存量空置率大广州大深圳33.440.24.045.30上海6.47 45.6 15%昆山2.87 35.7 6%嘉兴2.00 28.8 25%太仓1.18 31.2 4%大上海城市圈存量最高，市场最为活跃来源：高力国际大北京成渝及西安上海地区存量位居全国之首•截止2020年上半年大上海城市圈高标库存量达到1,250万平方米，远超中国其他城市圈，其中上海地区存量占到一半，达到650万平方米。•大上海城市圈租金为39.5元/平方米/月（1.30元平方米/日），其中上海地区租金为45.6元/平方米/月（1.50元/平方米/日）。•由于存量较高，大上海城市圈空置率比其他一线城市圈高，达到13.5%，其中上海地区空置率为15%。大北京包含：北京、天津、廊坊大上海包含：上海、昆山、嘉兴、太仓大广州：广州、佛山、肇庆大深圳：深圳、东莞、惠州物流供应链全国最发达•华东地区是众多知名互联网电商发源地，包括阿里巴巴、拼多多、苏宁易购、网易和小红书等。•根据上市公司公告顺丰、圆通和韵达，华东地区收入占比最高。27%55%49%45%0%10%20%30%40%50%60%顺丰快递 韵达快递 圆通快递 申通快递华东华南华北华西图2：三方物流收入区域占比（2020上半年）来源：顺丰快递，韵达快递，圆通快递，申通快递，高力国际 3物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题480,800495,430(125,100)164,40098,990 548,800(15,660)435,300 (200,000) (100,000) - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,0002017201820192020Net absorptionNet supply7.7%7.8%4.5%7.7%8.6%9.5%8.0%9.5%13.4%15.2%12.4%13.0%1.411.461.491.491.511.511.501.511.521.521.501.501.201.251.301.351.401.451.501.550.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20Vacancy rateRents (per day/ per sq m)图4：上海市场租金和空置率图5：上海市场2017-2020净吸纳和净供应（平方米）浦东临港22%浦东外高桥12%松江12%奉贤9%浦东其他7%青浦9%宝山6%浦东空港8%闵行4%普陀4%嘉定4%金山3%总存量661万平方米空置率租金（元/平方米/日）图3：2020年底上海市场存量来源：高力国际来源：高力国际净吸纳（平方米）净供应（平方米）来源：高力国际需求下行及较大的新增供应推升空置率>2020年总存量上升7%至661.3万平方米，目前临港地区是存量最高的子市场，达到148万平方米。>2020年总共7个新项目入市，总面积达到47.3万平方米，平均每个项目建筑面积达到6.76万平方米。在所有的子市场中松江地区总共有2个新项目入市，总面积达到15.7万平方米。>2020年净吸纳量达到16.4万平方米，上半年由于新冠疫情而采取的全国居家隔离措施导致净吸纳下降10.6万平方米，制造业供应链中断以及全球贸易停摆是吸纳量下降的主要原因。下半年随着全球经济在三季度快速反弹吸纳量也快速上升。全年角度来看传统电商和生鲜电商需求保持强劲。>空置率因为需求下行以及较大的新增供应而上升至13%，然而租金保持稳定，与2019年持平。靠近市中心的子市场租金涨幅弥补了郊区高标仓租金的下降。 4物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题2020上海物流地产表现图6：物流地产净吸纳和宏观经济密切相关-155,67050,240307,500-37,600-6.7%-2.6%-0.3%NA-8.0%-7.0%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%-200,000-100,0000100,000200,000300,000400,000Q1Q2Q3Q4上海物流地产净吸纳（平方米）上海GDP增速（单季增速）>疫情冲击下生产和商业活动暂停，尤其对于制造业供应链的中断以及零售业的影响是导致物流仓储需求萎缩的主要原因。>1-2月全国社会消费品零售总额大幅下滑20.5%，是历史上最大滑坡，所有品类面临不同程度的下滑。>在线零售，尤其是生鲜电商需求爆发, 上海地区及周边的冷库供不应求。目前上海地区存在普通仓库改造成冷链的状况。>全国社会消费品零售逐渐复苏， 618电商成交量继续大幅增长。上半年来自电商和医药的需求贡献了主要的吸纳量。 实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重从去年年底的20.7%上升至6月的25%。>另一方面疫情在二季度全球范围传播让全球供应链承压，然而中国由于疫情控制得较好抢占了出口先机，出口率先复苏。疫情冲击逐渐复苏>经济持续回暖，生鲜电商扩租，以及特斯拉供应链扩租贡献本季度净吸纳量，一方面全球经济共振，持续回暖带动全球进出口贸易同步复苏，三方物流净吸纳持续提升；另一方面生鲜电商也加速布局冷链以扩大市场份额。>同时特斯拉上海工厂二期基本完成，国产Model Y预计明年1季度交付，二期建设完成及扩产也将扩大对汽车零部件以及仓储的需求。需求反弹>尽管年底的双十一盛宴提振了物流仓储的短期需求，然而电商自建库入市降低了市场长期需求。四季度部分开发商为了吸引客户提供了更加有吸引力的条件。>三方物流在四季度需求继续扩张，主要集中在空港区域，一方面国内消费逐步回暖，另一方面疫情影响下国内部分地区国际航线关闭也提升了上海机场的航空业运输需求。空港的空置率从2019年的17.1%下降至2.2%。来源：高力国际自建库入市带来扰动 5物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题图7：上海各子市场存量（Q4 2020）靠近市中心地区的子市场表现较好普陀、闵行和浦东其他租金增长保持稳健>生鲜电商加速布局市中心冷链扩大市场份额，并且其需求靠近市中心以保证更高的配送时效性，因而靠近市中心地区的闵行和普陀地区的空置率下降至“0”。>临港和奉贤仓库租赁紧俏，特斯拉上海工厂二期工厂基本完成，国产Model Y预计明年1季度交付，二期建设完成及扩产也将扩大对汽车零部件的需求，产业链上下游企业也扩大了对仓库的租赁。>空港受益于经济复苏。全球经济共振，持续回暖带动全球进出口贸易，以及国内消费同步复苏，三方物流净吸纳持续提升。电商自建库对租金增长带来压力>电商巨头如菜鸟京东等在上海郊区自建仓库，一方面减少了长期需求，另一方面部分自建库入市也会对市场带来扰动，目前电商自建库主要布局在上海郊区以及上海周边区域。>金山和松江在2020年的新增供应较大，存量分别较2019年上升42%和28%，因而2020年的空置率上升较快，同时租金增长也面临压力。此外较大的新增供应也会对上海周边市场带来压力，例如嘉兴。来源：高力国际图8：上海各子市场租金和空置率（Q4 2020）来源：高力国际子市场存量（平方米）空置率租金（元/日/平方米）浦东临港1,479,600 15.3%1.30 松江785,600 11.2%1.53 浦东外高桥785,250 28.0%1.58 奉贤607,7009.2%1.33 青浦598,230 15.3%1.59 浦东空港500,700 2.2%1.66 浦东其他465,760 3.2%1.65 宝山423,280 0.0%1.60 闵行258,860 0.0%1.68 普陀247,640 1.9%1.76 嘉定245,850 16.3%1.45 金山214,600 49.8%1.21 上海6,613,000 13.0%1.50 12.2%16.30%4Q194Q2022.2%28.00%4Q194Q207.0%11.2%4Q194Q20金山奉贤松江青浦嘉定宝山闵行浦东外高桥浦东空港浦东临港普陀0.0%1.90%4Q194Q20空置率租金浦东其他2.8%0%4Q194Q201.451.44Q204Q191.61.584Q204Q191.761.774Q204Q190.0%3.20%4Q194Q201.651.644Q204Q191.591.64Q204Q191.531.524Q204Q191.211.194Q204Q191.681.644Q204Q191.331.374Q204Q191.31.314Q204Q191.661.614Q204Q191.581.684Q204Q195.6%0.0%4Q194Q2026.4%49.8%4Q194Q205.5%15.3%4Q194Q2017.1%2.2%4Q194Q206.7%15.3%4Q194Q2011.2%9.20%4Q194Q20 6物流 | 上海 | 研究部 | 2020 | 2020年12月15日高力专题图9：2020年新增供应情况（平方米）图11：2020至2025年新增项目（平方米）图10：20