电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年1月21日 住宅市场 2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 核心观点： 2020年，受疫情影响，住宅市场呈现前低后高的趋势。新房市场中，长三角和珠三角城市群表现较好，环渤海市场表现偏弱，中西部二三线城市和普通三四线逐渐分化。二手房市场中，核心一二线和强三线城市成交套数大幅增长，普通二线和普通三四线城市成交套数下降。我们认为，2021年住宅市场大概率仍会围绕长三角、珠三角和中西部核心城市，这种趋势短期内难以改变。 1、新房市场：长三角>珠三角>环渤海>中西部 新房市场整体表现为东部好于西部，南部又好于北部。从各大城市群来看，长三角地区无疑是最好的，无论是一二线还是三四线城市，市场成交量以及增速都远超其他城市群；珠三角同样是这类的市场表现，区域内部整体较为均衡。相比之下，环渤海地区，尤其是京津冀市场较弱；中西部地区住宅成交集中在省会二线城市，需求旺盛，住宅市场表现更好。 2、二手房市场：高能级城市需求火热，成交量稳步增长 二手房成交集中在一二线和强三线城市，主要原因是高能级城市居民购买力较强，随着人口不断流入，为了保障家庭未来能享受到更好的资源，居民倾向在这类城市定居，然而受调控政策影响，新房房源相对有限，居民购买新房难度增加，只能转而购买二手房，最终促进二手房量价齐升。 相关研究： 2020年12月地产月报丨房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市【第30期】 20201116 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402 jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2020年，受疫情影响，住宅市场呈现前低后高的趋势。新房市场中，长三角和珠三角城市群表现较好，环渤海市场表现偏弱，中西部二三线城市和普通三四线逐渐分化。二手房市场中，核心一二线和强三线城市成交套数大幅增长，普通二线和普通三四线城市成交套数下降。我们认为，2021年住宅市场大概率仍会围绕长三角、珠三角和中西部核心城市，这种趋势短期内难以改变。 一、新房市场：长三角>珠三角>环渤海>中西部 根据2020年住宅成交表现，长三角市场表现优于珠三角、环渤海和中西部。从全年恢复情况来看，各城市群的恢复力度具有明显差异，其中，长三角和珠三角保持相对积极的恢复态势，年底住宅成交量同比增速分别达到8.3%和4.8%。环渤海和中西部城市群住宅成交增速在下半年明显放缓，年底分别为1.7%和-6.6%。总的来说，各城市群住宅市场可以总结为三点：第一，长三角长期保持较高增长动力，需求旺盛；第二，珠三角市场后劲更强，四季度成交增速超环渤海；第三，中西部上半年市场恢复速度可期，但是后劲不足，四季度增速逐渐平缓。 我们认为产生如此的差异有两个原因，第一，长三角和珠三角市场覆盖全国较多的核心一二线和强三线城市，本身需求旺盛，能够保障去化的顺利进行；第二，环渤海和中西部地区多覆盖普通二线和普通三四线城市，这些城市需求相对有限，在上半年集中释放需求后，后期需要再次积累，尤其是环渤海市场受政策压制，最终导致下半年后劲不足。 图表：2019-2020年各城市群住宅成交量及同比增速（万平米） 资料来源：wind、亿翰智库 1、长三角、珠三角和中西部核心城市构成住宅市场成交核心 1）长三角：城市群内部均衡发展，但安徽市场相对偏弱 分能级看长三角地区住宅市场表现，我们发现长三角城市群一二线和三四线城市住宅市-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0500010000150002000025000300003500040000450002019年1-02月2019年1-03月2019年1-04月2019年1-05月2019年1-06月2019年1-07月2019年1-08月2019年1-09月2019年1-10月2019年1-11月2019年1-12月2020年1-02月2020年1-03月2020年1-04月2020年1-05月2020年1-06月2020年1-07月2020年1-08月2020年1-09月2020年1-10月2020年1-11月2020年1-12月长三角环渤海中西部珠三角长三角同比增速环渤海同比增速中西部同比增速珠三角同比增速 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 场表现相差并不大，截至到2020年1-12月，住宅成交同比增速分别为6.7%和8.9%，并且从三季度开始，三四线城市同比增速隐隐有超过一二线的趋势。为了了解是哪些城市支撑起了长三角市场，我们以城市群平均增速为依据，统计出24座城市，发现海门住宅成交增速达到77.7%，远超其他城市，余姚、金华、奉化、宁海、淮北住宅成交累计同比增速均超过20%。若将县级市并入地级市后，我们发现这些住宅成交高增速的城市主要是南通、宁波、盐城、金华以及无锡等位于江苏和浙江的强三线城市。 对此，我们认为长三角地区除了传统的一二线城市外，强三线城市同样拥有充足的购房需求，主要有两个原因，第一，长三角城市经济实力普遍较强。典型如江苏拥有成熟的消费类电子产品供应链，在疫情期间，“宅经济”类和医疗产品类的商品需求大幅增加，推动江苏平板电脑、医疗器械等方面的产品生产大幅增长，从而在2020年上半年，江苏省GDP增速成功转正至0.9%，仅有淮安和连云港GDP增速为负。浙江同样是贸易大省，尤其是国外疫情逐渐严重的情况下，浙江在满足国内医疗产品充足的情况下，外贸出口同样大幅增加，使其在2020年上半年GDP增速同样转正，达到0.5%。经济的快速修复展现了长三角城市群的综合实力，带来的直接影响就是居民收入快速增长，购买力增强，从而使住宅市场成交增长幅度超过其他区域。第二，一二线城市需求外溢。长三角主要的一二线城市包括上海、南京、杭州、苏州和合肥，除合肥外，其他四个城市经济水平在全国处于领先地位，但是随着城市经济的发展，生活成本不断提高，房价持续上涨，以及限购等调控政策影响，使购房需求逐渐向外延伸，同时随着人才引进政策的推进，居民向周边强三线城市的流动不断增强，购房需求顺势提升，从而带动住宅成交量的上行。 但是，长三角地区并不是所有的城市累计同比增速都实现了正向增长，根据我们监测，位于安徽的部分城市截至12月底住宅成交累计同比增速仍未转正，尤其是池州住宅成交累计同比下降幅度仍达到15.9%。我们认为，虽然长三角一体化持续推进，但是对安徽来讲，整体经济实力并不如江苏和浙江，需求也相对较弱，从而使住宅成交恢复速度偏慢。 总的来说，正是长三角地区三四线城市拥有充足的住房需求，与一二线一起构筑了长三角的住宅市场，实现了成交的快速修复和增长。未来，预计这些城市会长期保持较高的需求，同时随着经济水平的持续提升，预期安徽住宅市场能够补齐长三角短板。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2020年长三角一二线和三四线城市住宅成交量及同比增速（万平米） 资料来源：wind、亿翰智库 图表：2020年住宅成交累计同比超长三角平均增速的部分城市 资料来源：wind、亿翰智库 -50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%0500010000150002000025000一二线住宅成交（万平米）三四线住宅成交（万平米）一二线同比增速三四线同比增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%海门余姚盐城金华奉化宁海淮北杭州宜兴绍兴芜湖扬州常州江阴蚌埠太仓宿州泰州徐州合肥淮安连云港嘉兴南通 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2020年住宅成交累计同比为负的城市 资料来源：wind、亿翰智库 2）珠三角市场基础更优，四季度表现超环渤海 珠三角我们主要囊括广东、海南以及福建，截至2020年12月，珠三角住宅成交累计平均增速为4.8%。环渤海主要覆盖京津冀、辽宁、山东以及山西，住宅成交累计平均增速为1.7%。比较两个城市我们发现，上半年环渤海热度高于珠三角，但是年底逐渐被珠三角超越，根本原因在于城市群内部结构的不同。珠三角住宅市场整体表现较好，从而带动住宅成交持续上行。环渤海住宅市场成交的增长更依赖山东的表现，前期拥有较高的增速，但是后期山东住宅成交增速逐渐放缓，使环渤海市场住宅成交增速整体放慢。 具体来看，珠三角城市群中广东的深圳、东莞、湛江，海南的文昌，福建的厦门、福州等城市市场相对较好，住宅成交累计增速均超过10%。海南的三亚受政策影响，住宅成交量大幅下降，福建的漳州、泉州、南平累计同比下降幅度超过8%，其他位于广东的广州、佛山、惠州等城市住宅成交累计增速均实现正增长，市场表现整体较为均衡。 环渤海市场表现主要呈现两个特点：第一，市场恢复时间较早。2020年，环渤海多数城市从3月起成交增速就已经转正，截至到6月份，已经全部转正，而珠三角多数城市从6月起住宅成交增速才逐渐转正。由于市场恢复速度远超珠三角城市，从而在9月份之前，环渤海城市群的住宅成交平均增速高于珠三角。第二，成交依赖临近渤海湾的城市。根据环渤海住宅成交累计增速超过10%的城市，我们发现这些城市主要位于山东以及河北的部分城市，例如济南、唐山、秦皇岛等。而其他主要位于京津冀地带的北京、天津等城市全年负增长。 对此，我们认为，珠三角城市群住宅市场基础更深厚。广东是华南地区的经济重心，在经济水平的高速增长下，居民需求快速提升，尤其是拥有两个一线城市广州和深圳，再加上人才引进政策，人口流入大幅增加，在一线城市房价上涨的情况下，需求逐渐外溢至周边的三四线城市，例如惠州、江门等。海南的发展方向是自贸区，拥有严格的调控政策，对投资性需求造成严厉打击，住宅成交增速相比往年逐渐下降或放缓。以北京、天津、石家庄为主-20%-18%-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%舟山池州临海温岭淮南黄山常熟昆山阜阳滁州宣城 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 的环渤海地区受调控政策影响较大，使住宅成交增速位于低位，在2021年年初疫情反复的影响下，预计一季度住宅市场仍会受到较大的影响。同样位于环渤海地区的山东整体表现相对较好，市场恢复速度较快，是环渤海城市群中住宅成交增速转正