房地产行业销售金额和开发投资在2020年分别同比增长8.7%和7%，但增速较2019年有所下降。同时，销售增速和开发投资增速曾作为行业投资指导性指标，但这一意义在2020年下降。原因包括监管层以长效机制替代短期逆周期管理，行业周期性波动趋弱，需求政策克制；房地产金融审慎管理制度下，房企的成长性和盈利可持续性存疑，需要更多公司数据验证；经济增长中枢下行而地产投资韧性，同时制造业投资、进出口、消费等对经济拉动作用或在未来一两年将会凸显，则地产投资对经济增长的重要性或将下降。但是，地产作为政策工具的属性下降，而更多寻找内生的行业逻辑。当前时点，我们坚定看多以万科保利龙湖和旭辉为代表的“好学生”房企。长期看，房地产宏观审慎监管客观上有望降低行业的资产价格风险和房企流动性风险，有利于行业平稳健康发展，房企永续经营的客观环境或将出现。短期看，土地市场有望趋冷，好学生房企潜在加杠杆空间大，若逆市加杠杆拿地有望拉开和行业的增速，实现更快的增长。
