房地产行业周报：新房成交平稳，看好一季度板块筑底反弹行情

新房成交平稳，看好一季度板块筑底反弹行情房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001行业评级：看好（维持）报告日期：2021年1月18日房地产行业周报 核心观点2房地产行业周报板块行情：上周（1.11-1.15）申万房地产指数上涨1.29%，相对上证指数收益为1.4%，板块表现强于大盘（5/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为1.47%，物业板块平均涨幅为-3.19%。行业政策：国务院新闻办公室举行新闻发布会指出，房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%；四川省出台政策明确了物业服务业总体要求和发展目标，郑州新政限制地价涨幅，上海积极研究进一步完善认筹规则等相关政策。行业基本面：上周我们重点监测城市新房成交环比下降，同比持续上行，二手房成交环比增长，同比下降；土地市场成交下降，百城住宅土地成交建面同环比均大幅下降，成交平均溢价率上行。2020年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨3.7%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨2.1%。市场资金环境：2020年全国首套房及二套房的贷款利率相比于2019年均同比下降了31bp，近期央行、银保监会发布通知对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，房地产贷款规模存在压降的预期。2020年全年累计新增居民中长期贷款5.95万亿元，累计同比增长9.2%，占比新增人民币贷款比重为30.3%。房企动态：上周中南建设发布业绩预告，预计2020年归母净利润将同比增长44.12%~92.17%；阳光城发布业绩快报，归母净利润52.83亿元，同比增长31.42%；房企积极利用发债窗口期进行融资，碧桂园、华侨城A、金融街、旭辉集团等企业顺利完成境内外公司债的发行。投资建议：鉴于当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，从中长期的维度来观察，地产板块估值已极具防御价值，一方面板块存在筑底反弹行情，另一方面，当前品牌房企充足的预收账款可保障业绩增长的连续性，并且考虑到土地市场竞争格局的优化，龙头房企潜在利润率存在边际改善的预期，此外，品牌房企较高的股息率使其拥有收益的确定性，因此2021年房地产板块在政策及基本面企稳的大背景下，存在获得超额收益的机会，给予行业“看好”评级。推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。 mNsMtNuMmPuMtNtNuNqMqR9PdN7NsQoOoMmNjMqQrQjMnMuNbRnNyRuOtPnPxNmRxO板块行情回顾3房地产行业周报周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数1.29%-0.86%上证指数-0.10%2.69%行业相对涨跌幅1.40%-3.55%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数2.50%4.93%内房股（剔除物业板块）1.47%-0.22%相对涨跌幅-1.03%-5.15%物业板块-3.19%7.15%相对涨跌幅-5.69%2.22%资料来源：Wind，首创证券上周（1.11-1.15）申万房地产指数上涨1.29%，沪深300指数下跌0.68%，上证指数下跌0.1%，房地产指数相对上证指数收益为1.4%，板块表现强于大盘（5/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为1.47%，相对恒生指数（2.5%）收益为-1.03%；物业板块较上周有所回调，平均涨幅为-3.19%，相对恒生指数收益为-5.69%。1.29%-0.68%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%行业涨跌幅 板块个股行情回顾4房地产行业周报资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，A股板块格力地产涨幅35.1%居首，嘉凯城和南国置业涨幅位居其后；苏宁环球跌幅14.6%，为板块下跌最大个股。内房股板块中，中国海外发展涨幅9.1%居首，下跌幅度最大的为绿城中国，上周下跌3.7%。物业板块中，和泓服务与恒大物业涨幅居前，上周分别上涨11.8%和10.6%，远洋服务控股为板块下跌最大个股，上周下跌12.7%。股票代码股票名称涨跌幅000718.SZ苏宁环球-14.6%600791.SH京能置业-11.9%000668.SZ荣丰控股-10.8%000667.SZ美好置业-10.5%002016.SZ世荣兆业-10.1%股票代码股票名称涨跌幅6093.HK和泓服务11.8%6666.HK恒大物业10.6%603506.SH南都物业6.1%002968.SZ新大正3.5%6989.HK卓越商企服务2.8%股票代码股票名称涨跌幅6677.HK远洋服务控股-12.7%3686.HK祈福生活服务-10.0%9909.HK宝龙商业-9.6%2869.HK绿城服务-9.4%1755.HK新城悦服务-9.1%股票代码股票名称涨跌幅0688.HK中国海外发展9.1%2202.HK万科企业8.7%6158.HK正荣地产7.0%1233.HK时代中国控股5.3%2868.HK首创置业5.2%股票代码股票名称涨跌幅3900.HK绿城中国-3.7%0832.HK建业地产-3.1%0960.HK龙湖集团-2.5%2329.HK国瑞置业-2.5%2007.HK碧桂园-2.1%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅600185.SH格力地产35.1%000918.SZ嘉凯城24.9%002305.SZ南国置业24.6%000615.SZ奥园美谷24.3%600773.SH西藏城投16.7% 行业政策动态5房地产行业周报资料来源：政府网站，首创证券中央层面，上周国家统计局公布12月份CPI，同比和环比均由降转涨，同比上涨0.2%，环比上涨0.7%；70个大中城市房价稳中略涨；央行发布12月金融数据，2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。国务院新闻办公室举行新闻发布会指出，房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。央行会灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。日期政策概要政策内容1月11日国家统计局公布12月份CPI12月份CPI环比和同比均由降转涨，同比上涨0.2%，环比上涨0.7%，2020年全年CP同比上涨2.5%。1月12日央行发布12月份金融数据12月广义货币(M2)余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年同期高1.4个百分点；2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。1月14日央行上海总部发布2020年上海货币信贷运行情况2020年房地产开发贷款增速回落，全年本外币房地产开发贷款增加416亿元，同比少增133亿元。按贷款用途分，住房开发贷款增加157亿元，同比少增114亿元；商业用房开发贷款增加317亿元，同比少增110亿元。1月14日住建部办公厅正式印发《关于开展绿色建造试点工作的函》决定在湖南省、广东省深圳市、江苏省常州市开展绿色建造试点, 提供优质生态的建筑产品，满足人民美好生活需要的工程建造活动。1月15日国务院新闻办公室举行新闻发布会央行会坚持稳字当头，不急转弯，根据疫情防控和经济社会发展的阶段性特征，灵活把握货币政策的力度、节奏和重点，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性。房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。1月15日国家统计局公布2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，涨幅均与上月相同。 行业政策动态6房地产行业周报资料来源：政府网站，首创证券地方政策方面，四川省出台政策明确了物业服务业总体要求和发展目标，郑州新政限制地价涨幅，宅地价格变化幅度控制在5%以内，报价达起始价120%-130%熔断。杭州对居住证积分落户政策调整，提高就业和居住年限分值，北京发布租赁住房建设导则，上海积极研究进一步完善认筹规则等相关政策。海南加大房地产市场整治力度，进一步规范市场行为，广州加强房屋交易监督管理。日期区域/城市政策内容1月11日四川发布《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》明确了物业服务业总体要求和发展目标，提出大力推进物业服务业转型升级、提升服务能力、助推社区基层治理、夯实物业服务业发展基础以及强化保障增强产业发展动力等政策细则。1月11日深圳深圳住建局发布2020年度房地产管理工作数据盘点。2020年全市共批准预售商品房项目144个，建筑面积888.72万平方米，同比增长13.9%；其中商品住宅建筑面积507.13万平方米，5.15万套；商务公寓150.19万平方米，2.55万套。深圳新开工商品房创历史新高，2020年共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，同比增长160%，商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。1月11日海南将加大房地产市场整治力度，严厉打击变相涨价、虚假宣传、违规销售、更名炒作、违法中介等各类违法违规行为，进一步规范市场行为。1月11日上海近日有上海群众通过网络信访渠道，向政府反映上海市新房市场新房认筹率居高不下、摇号火热现象，并建议提高无房且人才家庭在上海新房摇号中的优先级等，上海市房屋管理局对此表示，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。1月12日郑州宅地价格变化幅度控制在5%以内，报价达起始价120%-130%熔断。1月12日杭州对原有的居住证积分落户政策修订完善出台了《杭州市居住证积分管理办法（修订）》居住证积分落户政策调整，提高就业和居住年限分值1月12日广州广州市住建局发布房屋交易监管意见稿，加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益。1月13日北京北京市住房和城乡建设委员会发布北京市租赁住房建设导则的征求意见稿。原则上，住宅型租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主；宿舍型租赁住房人均使用面积不得小于4平方米；公寓型租赁住房原则上适用1～2人居住，人均使用面积不得小于5平方米。1月13日山东为应对日益严重的老龄化问题，要求四层及四层以上新建住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。鼓励有条件的城市制定政策措施、支持引导建设单位积极开展健康住宅开发建设项目试点，尽快形成可复制、可推广的经验。 重点城市商品房成交7房地产行业周报资料来源：Wind，首创证券上周（1.9-1.15）我们重点监测的55城商品房成交面积为757.6万平米，环比下降1%，同比增长14.4%。本月至今累计（1.1-1.15）成交面积为1579.1万平米，相比去年同期增长16.3%。-8%8%16%7%-21%-1%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2020W492020W502020W512020W522021W12021W2商品