请务必参阅尾页免责声明1 ——地产公司调研总结 扫描下载兴业研究APP 获取更多研究成果 百家企业调研第7期（三） 乔永远策略团队 戴泽斌 电话：021-22852681 邮箱：daizebin@cib.com.cn 王剑波 电话：021-22852693 邮箱：wangjianbo9@cib.com.cn 摘要 我们从行业政策、经营策略、负债水平、销售目标等方面入手，了解地产公司当前情况。 “三道红线”政策短期有一定冲击。绝大多数房企对“三道红线”政策持理性态度，对地产行业长远发展利好。“三道红线”政策对所有地产企业未来的融资增长都做出了要求，控制有息负债增速，未来行业发展的重心将转向经营效率的提升上，企业必须在追求规模和经营效率中作出平衡。“三道红线”政策对稳健经营的国企地产影响不大，国企在经营目标上一般偏保守，同时在金融机构的合作上获取的信贷资源更多，总体冲击有限；但对于风格偏激进的民企地产公司冲击较大，主要体现在有息债务控制和新增融资方面。自从“三道红线”政策颁布以来，地产公司普遍加大降低债务率的力度，加速销售回款，保持流动性平衡，经营规划上更加追求稳健发展。 经营策略存在分化。多数公司继续布局重点一二线城市；部分公司强调下沉优质三四线，深入挖掘核心都市圈的潜力城市；部分公司深耕一线旧改项目，核心地段投资回报高但开发周期长，对现金流考验较大；商业地产公司收缩战线，控制新增开店数量，减少资本投入。拿地上更趋于核心都市圈的城市，土地储备维持在2-3年的水平，2020年受疫情影响，地产公司全年的回款率和去化率普遍有所降低。 降低负债是行业趋势。从各项债务指标来看，国企普遍处于合理水平，部分民企仍有待进一步优化。房企会根据销售目标、拿地支出、工程款支付、回款预测来安排次年的融资计划，非标融资受制于监管趋严和成本较高，融资规模压缩明显。多数房企在改善融资结构，调整长短期债务比例，降低资金成本。部分公司通过引入战略投资者，改善公司治理结构，缓解现金流压力。 销售目标增速放缓。未来行业增速放缓是大趋势，多数房企普遍立足于保持现有名次，不再过分追求规模和排名。房企很难在销售增长、控制负债、扩大土储之间寻求完美平衡，目前降负债成为首要目标， 2021年的销售目标增速较往年普遍有所降低，未来房企必须更多依靠周转率提升、加大回款和结转力度实现发展。 产品团队 调研报告 2021年1月13日 本报告仅供"广发银行-SOA"使用本报告仅供"广发银行-SOA"使用95407 调研报告/产品团队 请务必参阅尾页免责声明2 正文： 2020年12月，兴业研究组织了第7期的百家企业调研工作，调研企业95家，调研时间具体为2020年12月1日至12月31日。受访的95家企业业务范围分布在城投、医药生物、房地产、交通运输、食品饮料、汽车、新能源、电气设备、有色金属、化工、电力、电子、非银金融、建筑材料、建筑装饰、农林牧渔、机械设备、计算机等行业，其中城投、医药生物、房地产、交通运输、食品饮料等行业占比较高，合计占比达75%；区域分布在广东、江苏、四川、河南、浙江、上海、福建、北京、湖南、香港、安徽、云南、山东、河北、、山西、广西、新疆、天津、陕西、湖北、吉林、辽宁、重庆、江西等25个地区，其中广东、江苏、四川、河南、浙江、上海、福建占比较高，合计占比达67%；企业属性分布为43%为国有企业，57%为非国有企业。 图表1：调研企业行业分布（单位：家） 资料来源：wind，兴业研究 图表2：调研企业地区分布（单位：家） 资料来源：wind，兴业研究 05101520253035400246810121416广东江苏四川河南浙江上海福建北京湖南香港安徽云南山东河北山西广西新疆天津陕西湖北吉林辽宁重庆江西本报告仅供"广发银行-SOA"使用本报告仅供"广发银行-SOA"使用 qVPBdWmWvZnNqN7NdN6MsQoOsQrQlOpPmNlOnMsPbRpOpMvPnRoRxNmRsN调研报告/产品团队 请务必参阅尾页免责声明3 图表3：调研企业总资产分布（单位：家） 图表4：存量债余额分布（单位：家） 资料来源：Wind, 兴业研究 资料来源：Wind, 兴业研究 本篇报告是地产篇，涉及地产公司8家，具体内容如下： 一、“三道红线”政策短期有一定冲击 绝大多数房企对“三道红线”政策持理性态度，对地产行业长远发展利好。“三道红线”政策对所有地产企业未来的融资增长都做出了要求，控制有息负债增速，未来行业发展的重心将转向经营效率的提升上，企业必须在追求规模和经营效率中作出平衡。“三道红线”政策对稳健经营的国企地产影响不大，国企在经营目标上一般偏保守，同时在金融机构的合作上获取的信贷资源更多，总体冲击有限；但对于风格偏激进的民企地产公司冲击较大，主要体现在有息债务控制和新增融资方面。自从“三道红线”政策颁布以来，地产公司普遍加大降低债务率的力度，加速销售回款，保持流动性平衡，经营规划上更加追求稳健发展。 1、地产公司：三道红线政策中的两条指标公司都是达标的，只有扣除预收账款的资产负债率指标过线，公司属于黄档，公司每年有息负债增长幅度在10%，有息负债上线水平和公司规模增长是相互匹配的，公司回去考虑公司经营债务杠杆，所以每年净负债率控制在60-70%，三道红线对于公司影响不是特别大。2019年年报中说销售目标2500亿，2021年销售目标没有正式公布，看2020年年报，总的来看，未来销售目标还是向上提升，增长速度会变缓。三条红线还有两个附属指标，一个是拿地签约比，还有是过去三年经营性现金流不能持续为负，公司拿地签约比40%，就是拿地占公司权益签约的40%，房地比在2.3-2.4，还是能够支撑未来销售增长。公司从战略来看，公司更追求质量增长，未来公司更加稳健。 2、地产公司：三条红线是利好，政策总体是希望行业长期健康平稳发展，避免透支。地产作为经济支柱产业未改变，超长周期未改变。三条红线拉长行业周期，让企业回归理性，房企土地储备控制在2-3年销售额水平，更加比拼运营。总体看，行业长远利好，企业更加理性。 3、地产公司：三道红线政策对于行业长期平稳发展有很大作用，但是在平稳发展过程中，对各家企业的影响会不太一样，对公司而言，一直受到了国资管控，所以在财务策略方面一直都232210231705101520252315121728051015202530本报告仅供"广发银行-SOA"使用本报告仅供"广发银行-SOA"使用 调研报告/产品团队 请务必参阅尾页免责声明4 比较稳健。 4、地产公司：三道红线出来后，行业融资环境确实出现变化。曾经依靠融资实现跨越式发展的路径变难，企业经营必须更加稳健，近期有些企业为了应对要求也做了些动作。未来资源会向优质企业集中，公司在融资难度上没感觉到变化。每四季度按揭都会面临资源竞争，公司跟主要金融机构合作较好，一直重视回款，具有一定优势。 5、地产公司：三道红线政策的出发点不是打压地产行业，为的是行业的长远发展。公司土地的获取上，价格较高。公司没有招拍挂，主要是城市更新，未来8-10年没有增加土储的压力。境内主体没有触及红线，如果涉及上市公司，有三大应对措施：（1）加快销售货值，最近两年可售货值160亿（2）某大型旧改项目做评估增值（3）项目股权融资。 6、地产公司：三条红线对所有企业未来的融资增长都做出了要求，过去融资能力强的企业，因为没有红线的约束，可以实现快速扩张，这样的话会更明显。但是现在，过去融资能力强的企业的优势就发挥不出来了，因为现在整个的有息负债的管控更严格了，所以不依赖有息负债的公司，公司觉得可能在未来机会反而会更多一些。公司是一个融资能力不强，有息负债的规模不大的公司，其实也不是公司过去主动想做成这样，而是说因为公司的过去积累少，公司的资产负债表的名义的负债率高，只能通过这种方式来获得发展的机会。所以，那公司怎么能够获得发展的机会，其实是通过提高运营效率来实现的。 7、地产公司：融资这方面的能力不能像过去那么发挥了，所以如果不在运营效率上和产品的差异性上作出更多的努力，可能都会变成跟别人一样。那么过去在融资方面的优势就发挥不出来了，所以公司认为在现有的三条红线的大的政策方向来说，在运营管理效率改进上做出努力的公司、在产品的竞争力上作出努力的公司可能会获得比以前更多的优势。 二、经营策略存在分化 多数公司继续布局重点一二线城市；部分公司强调下沉优质三四线，深入挖掘核心都市圈的潜力城市；部分公司深耕一线旧改项目，核心地段投资回报高但开发周期长，对现金流考验较大；商业地产公司收缩战线，控制新增开店数量，减少资本投入。拿地上更趋于核心都市圈的城市，土地储备维持在2-3年的水平，2020年受疫情影响，地产公司全年的回款率和去化率普遍有所降低。 8、地产公司：往年对去化率的要求是70%以上，2020年考虑到疫情影响、预期降到60%了。2020年的供货接近3200亿，全年下来供货率接近65%、来保证2000亿的销售目标底线。去化的分母，包括1050亿的期初滚存、2150亿的新供，截止到10月销售金额1700亿，2020年销售实现2000亿问题不大。 9、地产公司：截至2020年11月末，公司实现销售2200亿，土地储备1.37亿平方米，深耕长三角，聚焦核心城市群，1-9月份新增土地80块，总建筑面积2100多万方，目前进入118个大中城市。以上海为中枢，长三角为核心，逐步向珠三角，环渤海，中西部扩张的1+3战略布局。从城市能级划分，公司一二线城市总土储36%，长三角三四线城市土储占比35%，其他地区三四线城市土储占比29%。以区域划分，长三角占比44%，环渤海19%，大湾区4%，中西部34%。货值充裕，为后期发展提供有力保障。销售物业可售货值近4000亿，在环渤海占比23%，长三本报告仅供"广发银行-SOA"使用本报告仅供"广发银行-SOA"使用 调研报告/产品团队 请务必参阅尾页免责声明5 角48%，中西部26%，大湾区4%；从城市能级来看，一二线占比45%，长三角的三四线占比33%，其他地区的三四线城市占到了21%。 10、地产公司：公司三季度独立第三方外接项目达到77个，全部是招投标方式获得。项目结构进一步优化，其中住宅项目38个，非住宅项目39个。77个项目整体产值2亿多，2020年将贡献5000万。其中非住宅的医院项目就达到4个，包括全国各地医院，并且医院项目的合同额非常高，还取得多个学校项目，以及其他代表性项目包括产业园、法院、银行等。 11、地产公司：2020上半年合约销售额24.63亿，比2019年下降不少，主要是深圳某豪宅项目推迟到2021年推盘；2020下半年-2022年上半年推盘货值160亿，主要项目集中在深圳、苏州、珠海等地。公司现有土储面积1450万方，80%集中于大湾区，可售货值4000亿人民币。 12、地产公司：公司轻资产业务方面，公司与合作方联合开商场，由合作方负责商场的资本开支，公司输出运营和服务，收取前期委托咨询管理费和招商服务费，占收入30%-40%。三季度开始，全国商场出租率触底反弹，维持在91%。自营商场覆盖城市以一、二线为主，一、二线城市消费能力较高，公司布局较早，优势较强，建立护城河优势。轻资产模式覆盖于3-5线城市，通过渠道下沉战略拓展业务。 13、地产公司：深圳某大型旧改项目单价13万/平，面积180万方，预计货值2000亿，公司控股股东将分两次注入公司。预计总投资额900-1000亿，一期投资300亿，贷款200亿+自有资金100亿（每年20-30亿支出）。2020-2022年现有项目平稳增长，2023-2030年进入收获期，集团收入会显著增长。资本支出主要有以下几部分：（1）补偿性租金，预计每年5-10亿，2020年5亿，2021年8亿支出，总计50亿支出；（2）地价成本100亿；（3）建安成本每平1万；（4）销售管理费用。资金准备上，自有资金100亿，每年20-30亿支出，之后是滚动开发。 14、地产公司：