银行：房地产贷款集中度管理制度点评：银行业务调整压力不大，利好房企非房业务

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产贷款集中度管理制度点评：银行业务调整压力不大，利好房企非房业务 2021年01月04日 看好/维持 银行 行业报告 事件：2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确机构覆盖范围、管理要求及调整机制。 点评： 政策要点：《通知》根据资产规模、机构类型等因素，将银行分为五档，设定各类银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比上限（详见表1）。同时，设置区域差异化调节机制，给予部分地区的区域银行一定可调节区间（±2.5pct）。为配合资管新规实施、支持住房租赁市场发展，资管新规过渡期内回表的房地产贷款和住房租赁有关贷款不纳入房地产贷款统计范围。规定自2021年1月1日起实施，并设置了差异化过渡期，2020 年末占比超出2pcts以内的银行，调整过渡期为2年，超出2pcts以上的银行，过渡期为4年。 政策目的：房地产贷款集中度管理的核心目标是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。设置诸多差异化方案，监管并非一刀切，注重政策平稳运行。同时，引导银行优化贷款结构，加大制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节的信贷投放。 银行角度解读： 行业现状：大部分银行符合管理要求，12家上市银行超标。根据三季度货币政策执行报告，三季度末房地产贷款余额 48.8 万亿，占各项贷款余额的 28.8%；个人住房贷款余额 33.7 万亿，占比约19.9%。监管答记者问时表示，2019年以来对房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。从37家上市银行1H20财务数据来看，10家银行房地产贷款占比超标；8家银行按揭贷款占比超标。其中，第一档的建行、邮储按揭贷款略超标；第二档的平安、浦发、招行、兴业房地产贷款占比偏高，但调整压力不大；第三档的郑州、青岛、杭州、厦门、成都、青农商行房地产贷款占比偏高。整体来看，上市银行披露指标与监管描述相符，业务调整对行业冲击较为有限。 对行业整体影响短期偏中性，长期来看有助于降低潜在风险。我们认为，新政实施后，房地产贷款增速将有所下降，并逐步向平均贷款增速收敛。在上限管控明晰之下，未来银行或将主动将房地产贷款资源进一步向资质优异、带动中收等综合收益的项目倾斜，或有望推动银行相关资产收益率上行。综合量价来看，对行业该项业务的盈利水平影响不大。长期来看，政策实施更有助于提高金融体系韧性和稳健性，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，降低潜在系统性风险。 个股层面：政策影响有所分化，额度富余银行有望获益。超标银行或将在过渡期内调整资产结构，放缓涉房类贷款投放速度。除此之外，银行还可通过ABS存量业务出表等方式减轻达标压力。而额度相对富余的银行，则有望在超标银行压降的窗口期获益。 地产角度解读： 本次监管对象为房地产贷款余额和个人按揭贷款余额，为央行前期重 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：林瑾璐 010-66554046 linjl@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480519070002 研究助理：田馨宇 010-66555383 tianxy @dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480119070044 研究助理：曹钧鹏 010-66554065 caojp@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480119070038 研究助理：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480119080008 · -19.6%30.4%1/33/35/37/39/311/3银行 沪深300 点关注指标。央行季度货币政策执行报告中对地产行业的关注有两点，其一是行业基本面的几个数据，如房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、商品房销售、房价指数涨跌幅等；第二就是房地产贷款数据，分成个人按揭贷款和住房开发贷款及二者占各项贷款余额，截止2020Q3，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。结合2020年8月以来的“三条红线”监管，我们认为本次监管新规并未超出预期。 监管目的仍为控制行业风险、促进行业平稳健康发展。在2016年底的中央经济工作会议上，总书记提出房地产与实体经济发展失衡，并提出完善房地产管理长效机制。我们认为长效机制包括金融（如控制购房杠杆、控制土地前融等）、土地（控制土地总量和用地结构、或会全国推广的地票制度）、财税（差别化征收房地产税）、多层次住房体系、法律体系等。本次监管新规和三条红线一起构成金融方面长效机制的一部分，目的正如央行公报提到的“有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。 潜在影响：压降部分占比不大，或将利空房企融资成本和盈利能力、利好房企非房业务。经过我们和东兴证券银行组的测算，截止2020Q2，主流37家银行房地产贷款余额31.7万亿，超出集中度部分达1万亿，占全部房地产贷款余额的3.3%，其中按揭部分超出8301.9亿，对公部分超出2078.4亿，需要压降的部分并不多，对房企到位资金预计影响不大。我们认为压降涉房贷款，势必提升银行对房企议价能力，房企开发贷部分融资成本或将边际上行，但本次影响有限。房企盈利能力受拖累或有小幅下降压力，但预计影响也较轻微。从不同规模房企来看，TOP10头部房企合作银行较多，预计受影响最弱；TOP11-30的二线房企对增长有较强诉求，且合作银行相对较少，预计受影响大于头部房企。但房企融资工具丰富，可以利用其他工具进行对冲。另外，房企的非房业务众多，且不在本次监管范围之内，有望获得新的发展机遇。 投资建议： 银行：贷款集中度管理新规对行业整体影响短期偏中性，长期来看有助于降低潜在风险。且政策更加注重差异化，设置调节区间和过渡期。未达标银行过渡期较长，调整压力不大；额度富余银行有望获益。当前行业估值仍处于历史低位，随着经济修复，基本面改善预期不断增强，继续看好板块估值修复行情。 地产：本次贷款集中度管理新规和“三条红线”一同构成房地产长效机制的一环，有利于行业平稳健康发展，对房企盈利能力影响偏负面但影响有限，房企非房业务有望获得新发展机遇。继续推荐善用经营杠杆内生增长和布局重点中心城市核心城市群的房企。推荐万科A、保利地产，建议关注龙湖集团。 风险提示：经济失速下行；政策变动不及预期等；房企盈利能力下滑超预期，房企流动性风险超出预期。 东兴证券行业报告 房地产贷款集中度管理制度点评：银行业务调整压力不大，利好房企非房业务 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 表1：房地产贷款集中度管理要求 银行业金融机构分档类型 房地产贷款 占比上限 个人住房贷款 占比上限 第一档：中资大型银行 工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮储银行 40% 32.5% 第二档：中资中型银行 招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行 27.5% 20% 第三档：中资小型银行和非县域农合机构 城市商业银行、民营银行 22.5% 17.5% 大中城市和城区农合机构 第四档：县域农合机构 县域农合机构 17.5% 12.5% 第五档：村镇银行 村镇银行 12.5% 7.5% 资料来源：人民银行、银保监会 表2：上市行房地产贷款及个人住房贷款占比情况（截至1H20） 房地产贷款占比(对公+个人） 上限 超出监管要求 过渡期年限 个人住房贷款占比 上限 超出监管要求 过渡期年限 第一档：中资大型银行 农业银行 20.19% 40% 5.92% 32.50% 交通银行 26.49% 40% 20.89% 32.50% 工商银行 35.83% 40% 30.52% 32.50% 邮储银行 35.15% 40% 33.64% 32.50% 1.14% 2年 建设银行 38.92% 40% 34.27% 32.50% 1.77% 2年 中国银行 38.51% 40% 30.18% 32.50% 第二档：中资中型银行 平安银行 29.34% 27.50% 1.84% 2年 18.21% 20% 浦发银行 27.93% 27.50% 0.43% 2年 19.31% 20% 华夏银行 20.02% 27.50% 12.04% 20% 民生银行 25.75% 27.50% 12.51% 20% 招商银行 33.24% 27.50% 5.74% 4年 24.74% 20% 4.74% 4年 兴业银行 33.73% 27.50% 6.23% 4年 25.73% 20% 5.73% 4年 光大银行 23.05% 27.50% 15.09% 20% 浙商银行 20.19% 27.50% 5.92% 20% 中信银行 26.89% 27.50% 19.96% 20% P4 东兴证券行业报告 房地产贷款集中度管理制度点评：银行业务调整压力不大，利好房企非房业务 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES北京银行 10.19% 27.50% 20% 上海银行 24.68% 27.50% 10.22% 20% 江苏银行 25.23% 27.50% 17.71% 20% 第三档：中资小型银行和非县域农合机构 宁波银行 6.26% 22.50% 1.08% 17.50% 郑州银行 32.88% 22.50% 10.38% 4年 18.43% 17.50% 0.93% 2年 青岛银行 31.57% 22.50% 9.07% 4年 19.86% 17.50% 2.36% 4年 苏州银行 16.89% 22.50% 13.33% 17.50% 杭州银行 24.93% 22.50% 2.43% 4年 14.39% 17.50% 西安银行 20.14% 22.50% 11.84% 17.50% 南京银行 13.57% 22.50% 10.64% 17.50% 厦门银行 26.89% 22.50% 4.39% 4年 18.79% 17.50% 1.29% 2年 长沙银行 18.08% 22.50% 15.47% 17.50% 成都银行 35.80% 22.50% 13.30% 4年 26.02% 17.50% 8.52% 4年 贵阳银行 15.77% 22.50% 7.88% 17.50% 青农商行 30.02% 22.50% 7.52% 4年 11.93% 17.50% 无锡银行 12.10% 22.50% 10.89% 17.50% 渝农商行 18.44% 22.50% 16.91% 17.50% 紫金银行 5.45% 22.50% 17.50% 苏农银行 11.23% 22.50% 8.87% 17.50% 第四档：县域农合机构 江阴银行 9.56% 17.50% 9.12% 12.50% 张家港行 10.46% 17.50% 9.26% 12.50% 常熟银行 8.94% 17.50% 7.81% 12.50% 资料来源：Wind，上市银行财报，东兴证券研究所 图1：房地产贷款、个人购房贷款增速向平均贷款增速收敛 图2：银行业房地产贷款、个人购房贷款占比（%） 资料来