短期内，太原房地产市场依旧不容乐观，以价换量、渠道分销常态化，小店区成交量价继续领跑。太原，简称“并”，是山西省省会、太原都市圈核心城市，国务院批复确定的中国中部地区重要的中心城市。截至2018年，全市下辖6个区（杏花岭区、小店区、迎泽区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）、3个县、代管1个县级市，总面积6909平方千米，建成区面积438平方千米。01、宏观经济：产业能级低、人口吸附力不足，常住人口低至450万人太原产业能级较低，高精尖产业短缺，2019年全市GDP4028.51亿元，同比增长6.6%。人口吸附力不足，外来人口主要来自于山西省中部地区，山西省北部的大同外出人口首选北京，南部的运城、临汾外出人口首选西安，长治、晋城外出人口则首选郑州。2019年末，太原常住人口446.19万人，比上年末增加4.04万人，城镇化率85.25%。城镇居民人均可支配收入36362元，同比增长8.0%。02、2016年发力、2017-2018量价齐涨30%-50%，2019年大范围降价2017年下半年至2018年上半年，太原房地产市场火热，多项目案场出现抢购潮，期间太原房价首次破万，各项目售价整体涨幅多达30%-50%。2018年下半年太原市场明显降温，2019年市场更为严峻，成交量价齐跌，并出现大范围的降价潮。03、政策环境：城六区限购、限贷及限售，疫后连出利好新政为市场减压2018年5月，太原落地限购、限贷和限售政策。本地户籍家庭在城六区限购2套住房，非户籍家庭个税或社保满1年以上（或逐月连续缴满6个月）在城六区限购1套住房。首套房首付比例不低于30%，二套首付比例不低于40%，三套及以上停贷。新购住房自取得不动产权证或房屋所有权证之日起满2年方可交易转让。疫后太原分别在3月12日和4月30日出台“十五条”、“六条”新政，重点涉及顺延开竣工和交付时间，延长土地出让价款缴纳期限，加强住房公积金贷款支持等，意在为市场减压、企业纾困。04、当前市场：3-5月积压需求释放、成交逐月回升，6月以来市场转冷疫后太原房地产市场有序复苏，前期积压的购房需求持续释放，成交也是逐月回升，并在5月升至高位。不过，6月以来市场复苏动能减弱，房地产市场明显转冷，“金九银十”更是不容乐观。05、热点区域：小店市场最热，尖草坪去化压力最大太原城六区房地产市场明显分化，迎泽区为老城区，土地资源稀缺，老旧小区居多，新开发项目偏少。小店区外来人口较多，并有较强购买力支撑，乃是全市的热点区域及价格高地，也是重点发展区域。晋源区因晋阳湖而兴起，传统富人区，豪宅项目扎推，房价17000元/平方米-18000元/平方米，2019年青运会成功举办，期间出现一波炒作行情。万柏林区在售项目较多，成交热度仅次于小店区。杏花岭北部片区定位纯刚需，房价8000元/平方米。尖草坪区有地铁规划利好，主打刚需、刚改产品，房价9500元/平方米，但由于城改大盘林 立，乃是去化压力最大的区域。06、需求结构：学区已是标配，80-100平两房、100-120平三房更易去化刚需、刚改最为旺盛，100-120平方米功能性三房更易去化，成交占比约30%，80-100平方米两房也占据20%的市场份额。购房者普遍青睐学区房，在售项目大都引进优质学校。07、购买能力：购房压力并非首付而是月供，4000元是重要分水岭本地居民收入水平偏低，普通工薪阶层月收入4000元，购房压力并非首付而在于月供，一旦月供达到4000元，购房压力明显加剧。08、项目营销：房企以价换量恒大最低7折，严重依赖分销最高佣金比例5%近年来，随着太原房地产市场下行压力加剧，房企营销策略出现以下三点新变化：其一，房企纷纷自建渠道，除了恒大、融创、富力等少数房企导客效果较好之外，多数企业自渠导客效果并不理想。其二，严重依赖分销，80%的在售项目上马分销。其中，贝壳最为强势，市场占有率多达60%，导客效果最佳。分销佣金比例普遍1%-3%，签A代对赌协议，最高佣金比例能达到5%。其三，品牌房企跟风打折降价，2019年以来太原房地产市场以价换量，房企跟风打折降价。其中，恒大推出了85折、75折、送车位、送物业费等组合拳营销，折扣力度最低7折。09、竞争格局：前8月恒大热销80亿元高居榜首，保利、万科入围前三市场份额已被品牌房企瓜分，恒大、保利和万科深耕优势显著，销售业绩排名前三位。2020年1-8月，恒大销售金额多达80亿元，排名高居榜首，其中恒大金碧天下单盘热销24亿元。10、市场展望：以价换量、渠道分销常态化，小店区成交量价继续领跑太原三面环山，城市发展方向整体是向南发展，小店区地势平坦，长期以来都是重点发展片区。受太榆同城影响，紧邻小店区的晋中榆次区也是重点发展片区。短期内，太原房地产市场依旧不容乐观，以价换量常态化，渠道分销仍是加快成交去化的重要方式。不过，各区域市场将持续分化，小店区仍是热点区域，成交量价或将长期领跑，北城片区城改大盘林立，潜在供应巨大，长期来看依旧面临较大的去化压力。典型项目一：旭辉江山区位：尖草坪区三给片区 物业类型：高层 主力户型: 92平方米两房，105平方米、119平方米三房，139平方米四房 首开时间：2019年10月 售价：精装9500元/平方米项目点评：旭辉江山为5村联改项目，占地3500亩。在售一期，建筑面积75万 平方米，划分南、北两区。其中，北区共计2768套，2019年10月首开，截止2020年9月底去化率达到70%。产品主打首置、首改需求，105平方米三房去化更快。本地地缘性客户成交占比30%-40%，周边地县占比30%，返乡置业需求占比30%。自销客户占比20%，自渠导客占比40%-50%，分销占比最高达60%-70%。本地居民购买力有限，普通工薪家庭月供4000元已是极限。日均到访量40-60组，周末100-200组，转化率12%。由于缺乏政府背书，尖草坪区整体发展进度缓慢，叠加城改大盘较多，去化压力较大。典型项目二：融信·时光之城区位：杏花岭区物业类型：高层 主力户型： 86平方米两房、103平方米三房 首开时间：2019年12月 售价：毛坯8000元/平方米 项目点评：2019年12月首开，共计推售600套房源，蓄客4个月，开盘当天去化一半。产品主打纯刚需客群，引进的优质小学是最大的卖点。周均到访量300组，平均8、9组客户能成交1套，周均成交20套，月均成交100套。本地地缘性客户成交占比60%-70%，周边地县以及南城导入客户占比30%-40%。自销客户占比20%，自建渠道营销人员30-40人，导客占比60%，分销签约贝壳、我爱我家两家，导客占比20%。本地居民购买力有限，首付20-30万元、月供4000元都有一定压力。典型项目三：太原星河湾区位：小店区龙城商务区板块 主力户型：230平方米、287平方米四房，430平方米六房 首开时间：2010年 售价：18000元/平方米、27000元/平方米 项目点评：太原星河湾为太原顶级豪宅项目，共分7大园区，2010年1号园首开，每个园区基本2年去化完毕。2019年，6号园开盘，全部为大平层产品，餐客厅错层设计，餐厅、会客厅、休闲厅都有明显的区隔。整体装修风格大气上档次，适合有一定阅历的成功人士，装修用料石材、胡桃木等，家用电器全进口。楼王户型430平方米六房，尺寸感更强，主卧设有六角亭观景平台，售价最贵27000元/平方米，去化表现也最好。早期装修标准最为奢华，但由于太原豪宅市场阶段性不景气，4号园被迫降价销售，装修大幅降标，5、6号园已基本恢复奢华装修标准。主推圈层营销，客户依赖于自然到访以及老带新，外省市客户也占据较大比重。月均成交20多套，2020年7、8月热销4.6亿元，9月到访量明显回落。-克而瑞