事实上，西安主城区近两年新房成交规模与增速“跳水”。首先，2019年主城区成交面积近1256万平方米，连续4年年均1500万平方米以上的商品住宅成交规模戛然而止，同比降幅达到22%。其次，2020年上半年主城区成交面积同比降39%，对比全国主要二线城市而言位于所有城市末尾。因此，当前西安楼市主要有以下疑问：1、新房成交规模为何逐年走低，是供应不济还是需求乏力?2、主城区新房成交规模大幅缩水下，西咸新区是否能成为新的规模增长点？3、2020年上半年一反常态同比跌39%，市场是否已经转冷？在售项目开盘表现到底如何？带着这些疑问，将通过实地调研管中窥豹，还原市场真相。就近年城市发展空间来看，西安全市已辖11个区、2个县，南至秦岭、北至渭河。城市发展“南进”曲江新区与高新区及长安区已抵邻秦岭，目前城市主要发展主要以“西拓”西咸新区为主。当前城市行政中心位于新城区与未央区，以电力机械、石油设备、汽车为主导的高新区作为产业中心。房地产市场方面，市六区（未央区、灞桥区、雁塔区、碑林区、莲湖区、 新城区）的核心板块现已开发完毕，新房销售以存量房源为主。主要地市、楼市供应与成交均集中于三环外如西咸新区、浐灞区等地。01、疫后限购、摇号政策放宽，新落户人口购房无需社保要求疫情后对新入人才及外地户口限购政策大幅放宽。2019年西安限购升级，主要包括新落户西安人才需落户满1年或1年社保或个税才可购买第二套房；外地户口则需满5年社保及个税才可购买首套房。疫情后政府出于维持房地产稳定发展对限购政策有适当放宽，主要涵盖两方面：一是新落户人口购房不再需要满1年社保等硬性要求；二是外地购房者可在如西咸新区沣西板块购房，据了解如万科大都会项目疫后成交中有约30%客户为外地购房者，来源以陕西省内与西北各省为主，夹杂部分一线投资客。开盘摇号政策也有一定放宽。与此前规定认筹比高于1的项目必须摇号相比，当前除长安区依旧较为严格外，其余各区对新开盘项目摇号的审核均有所放宽。目前热门改善板块，如曲江新城、高新区等仍需要摇号；西咸新区、浐灞生态区以及南郊各区等新开盘项目在认筹比不高的情况下已不需摇号。其余如限售、限价政策在疫后均保持原有口径。限价政策当前依旧覆盖于市六区范围内。值得注意的是，住房限购区域内依旧保持网签备案3年、取得产证2年方可入市交易的“320”限售政策。这使得当前热门板块内二手房挂牌房源较少、房价较高，在一定程度上加剧了如曲江新城、高新区热门板块内新房供不应求的状态。 02、西咸新区近两年土地成交破千万方取代曲江，市内无地可供后楼市重心转向外围2019年起西安土地市场整体供求焦点由市区向郊区转移。2019年以前西安供地计划以开发市内土地为主，土地供地集中在市六区尤其是城南方向，至2018年末市区内土地基本已供应殆尽。以曲江新城为例，2016年-2018年是该区域土地供求高峰期，2019年至今由于已无可供开发地块，土地供应与成交均骤降至零点。事实上，至2018年末西安城市已向南发展至秦岭边缘，在“南进”完毕下，受北向渭河与东向丘陵的地理限制，“西进”成为西安唯一发展方向。 故，2018年以后西咸新区取代曲江新城成为土拍供应聚焦点。从土地供求规模 上来看，仅2018年西咸新区即供应土地超过1千万平方米，即使受疫情影响下2020年上半年也已成交土地400万平方米。总而言之，近5年西安土地市场供求经历了由南向到西向、由市区到郊区、由成熟板块到规划新区的变化。土地市场的变化直接影响了新房市场新增供应结构，以曲江新城为代表的改善板块新房房源奇货可居，而以西咸新区为主的刚需板块则供应量剧增。在此传导下，新房成交方面刚需及改善客群的置业行为也发生了明显变化。03、供不应求下曲江新房“万人摇”，西咸新区逐渐成为楼市新增长点新房成交规模方面，市区成交逐年下降，而郊区成交激增已替代成为新增长点。以代表刚需的西咸新区与代表改善的曲江新城为例。由于无地可供的缘故，曲江新城新房成交规模逐年降低，至2019年由于已无新地出让，后续在售项目均为存量消化。相反，由于2018年后土地大幅出让，在售、待售项目为数众多，受此影响下西咸新区新房成交规模呈现逐年增长态势。 但值得注意的是，虽整体楼市成交规模下行，但改善、刚需市场均有较高热度，但构因截然不同。由于土地市场供应由市内转向市外原因，以曲江新区为代表的市内改善板块可售房源逐渐减少，如曲江新区雁翔路板块目前在售新盘仅7个。改善市场在“无房可买”供不应求的市场状态下，成交自然火爆。以中海曲江大城为例，6月开盘认筹率高达5：1，疫后加推房源去化率达到100%。而以西咸新区为代表的刚需市场则受利于限购政策放宽影响，沣东与沣西新城板块在售项目在刚需自住与外来投资的支撑下也可快速走量，如占地700亩的万科·大都会项目仅开盘1年半现已进入尾盘阶段。04、外溢投资置业沣东和沣西以固化资产，130平方米是销售去化分水岭无房可买下改善购房者向市外外溢，置业目的由改善自住转为投资，以固化资产为主。改善购房者购买力充足，置业资金受疫情影响较弱，如中海曲江大城购房者普遍携款购置第二套房，置换买房客户占比较少。但由于以曲江新城二期为代表的改善板块在售房源稀缺，需要摇号开盘下自身改善自住的置业需要难以落地。因此出于固化闲置资金的目的，改善购房者向配套相对成熟的西咸新区沣东板块以及不限购的沣西板块外溢，买房标的以投资小户型刚需房源为主。对比曲江新城与西咸新区130平方米以上面积段成交面积可见，近5年两区改善性年成交规模稳定在150万平方米左右，2017年起一部分购房者由曲江新区转向西咸新区实现改善置业，更大一部分规模缺口则表明改善购房者外溢后转向刚需置业。 疫情冲击劣化刚需购房者购买力，130平方米是置业天花板。刚需购房者主要集中于西咸新区为主的刚需房源密集的新区板块。以沣西新城为例130平方米是销售去化分水岭。受到购买力限制，来自咸阳的购房者偏好100平方米左右小户型；而来自西安的刚需购房者偏好130平方米以内户型，改善投资客也青睐于总价相对低的小户型产品。而超过130平方米的大户型去化明显遇冷，以中铁建西派时代为例，140平方米以上改善产品开盘去化率不足三成。需要注意的是，由于新区基础建设均出于规划阶段，购房者普遍缺乏认可，置业存在集聚效应。以西咸新区为例，配套较为齐全的沣西新城板块备受刚需购房者追捧，其中的万科大都会项目日均到访量均在30组以上；而配套尚在规划的秦汉新城板块则人迹罕至，其中的万科金域缇香项目销售去化受阻。 最后需要补充的是，西安购房者具有较强的地域性。无论是首置还是首改购房者，出于自住需求的购房均以自身所在区域为主。如位于城北区的中国铁建·西派国际项目购房者多以城北为主，而曲江新城、高新区的购房者则均以区域内项目作为自主选择。总而言之，当前西安整体楼市仍处于火热状态，主城区供不应求、市郊区成为市场新增长点。主城区在土拍断供下新房供应面积大降，进而使得成交规模逐年下降。但在供不应求的供求关系下，实际市场销售火热，主城区改善项目开盘“万人摇”比比皆是。市郊区在大量新房供应的支撑下成交规模也逐年激增。新区产业、人才导入后涌现的刚需购房需求以及改善购房者外溢至市郊区寻求投资与资产固化支撑，再加上限购政策放宽、新盘供应量充沛等因素，刚需板块也表现出畅销状态。但需要注意的是，一方面疫情对刚需购买力存在打击，购房者已表现出对小户型低总价产品的偏好，后续区域房价上扬与项目去化或将遇到需求端瓶颈；另一方面以西咸新区、浐灞区为代表的三环外区域具有大量待开土地，未来新房潜在存量巨大，但相关规划、配套的实际落地进度落后，新区远为受到购房者认可，后续新房尤其是刚需市场暗含产品同质化、库存量激增等问题。典型项目一：中海·曲江大城地理位置：雁塔区曲江雁翔路西北妇幼向南物业类型：高层、叠拼建筑面积：18.6万平方米装修：精装上次加推售价：16304元/平方米项目点评：本项目是曲江新城二期板块7个在售项目之一，由于整个板块内在售房源稀少，供小于求下项目销售火爆。疫后3月君尚府开盘，认筹率达到5：1，摇号开盘后单月销售额达到1亿元。在售房源主力产品为140平方米四房。客源以地缘性的曲江新城、城南区以及高新区购房者为主。疫情对改善客群影响不大，购房者普遍携款购房，叠拼等大户型产品销售去化较好。得益于开发商以及项目自身的品质以及物业服务，业主归属感较好，老带新成交占比达到30%。典型项目二：紫薇·万科大都会地理位置：西咸新区统一路与白马河路交汇处东北角物业类型：高层、洋房建筑面积：710万平方米装修：精装上次加推售价：高层13500元/平方米、洋房14000元/平方米项目点评：本项目为紫薇地产与万科集团合作拿地，万科集团负责整体运营。项目主打刚需，共5个地块分7期销售。项目整体销售目标以“短平快“、保证现金流为主，目前已经进入尾盘阶段。项目主力产品为100-130平方米产品，140平方米洋房项目去化较为艰难，购房者普遍存在购房力瓶颈。项目整体优势在于周边包括吾悦广场、11号线地铁规划等配套，缺陷在于项目精装标准较为一般。疫情对项目销售影响不大，一方面疫情前项目已经进入尾盘状态，另一方面疫后来访量日均在30组以上，且转化率较高。主打小户型产品的定位以及区域不限购的政策使得其购房客源以刚需与投资客群为主，刚需客群主要来自咸阳以及沣西新城产业园，投资客群约占整体成交客户30%。 -克而瑞