调研感受首付分期全城铺开，政府调控明严暗宽 购房者购买力与区域房价存在刚性矛盾购房者并非不想买，而是售价太高总愿”等等”此前限签高价项目纷纷备案，备案口径悄然放松土地方坐地起价，外来房企开发难政府土拍熔断价即为底价，不达熔断强制流拍持房拆迁户难以二手变现，觅良机置换成心病01、市场概况：限签放宽后观望者转向伺机出手，2020年隐有转暖回升征兆2019年四季度，郑州整体市场依旧下行。一方面，四季度作为楼市风向标的北龙湖板块土拍时隔两年首次出现土地流拍；另外从郑州主城与环郑州楼市热度出现轮动效应到全郑州区域项目降价，都可以看到当前郑州整体市场依旧处于低迷期，悲观情绪依旧。但值得注意的是，至年末郑州楼市有下行见底迹象，2020年隐有缓慢转暖回升的征兆。首先由于政府在调控政策方面针对限签与首付分期作出了默许，核心区域的部分热点板块得以盘活，房企对来年楼市存在一定信心；其次除北龙湖外的主城区刚改项目在年末冲刺中纷纷完成了预期销售目标，购房者由观望转向伺机置业。因此我们认为从政策调控与购房者心态两方面考量郑州楼市均有下行见底迹象，但考虑到主要调控政策并未放松、购房者核心购买力依旧薄弱，2020年楼市难将大涨，或将以“慢牛”姿态缓慢回升。02、政策环境：“四限”未有放松，四季度通过放宽人才落户引人入市城市整体调控依旧趋紧，但“因城施策”局部调整动作不断。四季度包括四限在内的核心调控政策并未有松弛迹象，反而以土拍市场为例，北龙湖两块土地均因为达土地熔断价而强制终止出让，“溢价流拍”反映了政府对高新区域的价格规划更加严格。但为缓解当前楼市压力，局部的调整动作频出。一方面，放宽人口落户限制、提升公积金贷款额度、放款人才购房补贴范围等政策的出台在引导更广大一批租房外来人口落籍郑州的同时提高了购房者的支付上限；另一方面，四季度起超九成在售项目可做首付分期，部分项目首分可做3年分期，政府对此明紧暗松，这一举措极大程度的降低了购房者的支付下限。最后一直实行的限签制约也有所放松，部分高价项目纷纷备案，给予了房企极大的稳价信心。总的来说，四季度郑州政策环境的诸多变化在继续稳定市场供求关系、打压投机氛围的同时，新引进一批量不同层次潜在购房者并提高其对应购买力，在一定程度上解决了刚需购房者的购买力问题。同时此前成交的高价房源在抹平城市房价波动的同时“一石二鸟”给予了房企一定信心。 03、客群结构:核心板块忧于“购房者不买”，而其他板块患于“购房者不多”首先需要明确的一点是郑州仍有极大体量的刚需客群，这是由郑州庞大的人口基数所导致的。当前郑州楼市的首要症结则是在于人口财富能力不足与人口过度密集两方面。首先郑州刚需及改善客群购房力无法与房价匹配。一方面郑州民富基础薄弱，中低端购房者财富有限，另一方面从16年开始的楼市热潮已经基本掏空了城市改善客群的体量，最后曾经暴富的拆迁户已基本将拆迁款消耗殆尽，现有留存的拆迁户多为有房无钱，在城市二手市场死气沉沉下其手握房源难以快速变现 ，因此富裕的拆迁户虽可凭收租依旧富裕，但无力参与改善也无心消化刚需。其次，由于郑州整体规划向北，城市人口高度集中于金水区为代表的核心区内，交通以及生活成本的制约使得人口密集下购房者对板块区域具有较高敏感性。这使得困于购买力缘故而对核心区高价盘转入观望的购房者向稍远区域的外溢效应较弱。因此郑州主城区由北至南所有区域全面销售遇冷：核心板块忧于“购房者不买”而其他板块患于“购房者不多”。04、区域特征:环郑及远郊降价难冲量，主城核心成交小降稳价有信心在人群购买力与人口密度的双重作用下，在2019年下半年郑州楼市在全市下行间出现了明显的分化现象。环郑以及主城区外郊的诸多板块明显凉凉，降价难冲量往往是普遍现象。在回款压力增大的难题下，各房企争相推出各种特价房，以期达到以价换量目的，降价区域由南至北扩散，环郑及远郊中改善项目是降价重灾区。房企集体降价情况下，改善客户观望情绪愈发浓厚，以价换量效果一般。主城区核心板块项目销售表现仅微降，房价在外部稳价信心与内部调价阻力的作用下保持稳定。作为核心区域，热门项目凭借板块优势与规划利好均可产生较好支撑，案场月流速与开盘去化率较年中均仅微降，大多目前已去化八成以上。值得一提的是，部分热门项目在推出部分特价房或精装改毛坯后四季度小涨回原价。这一房价回稳的动作主要有两方面因素支撑，一方面首付分期的全面铺开以及人才及落户政策的放宽使得此前观望的购房者随着新获购房资格的购房者一并提高了置业能力，继而下场置办买房，这给予了核心板块的刚需项目较大的稳价信心。另一方面，由于郑州早期多数土地均为城改用地，外来房企在郑开发大多采取与本地土地方合作的方式。因此在本地土地方的利润诉求下难以降价，存在一定的自身的调价阻力。此外需要补充的是，面对销售存压的情况，各项目大多通过一方面简配降标来实现缩水成交下的利润上涨另一方面上马渠道以谋求成交量的上扬，目前渠道点数在1%-2%之间，渠道暂时为裹挟市场。最后部分项目在20年或将通过去精装、简绿化以变相降价。 05、房企竞争;外来房企入郑以合作为主，一线房企合作项目达26%一线房企合作项目占比颇高，土地方拥地自重存一定隐患。市场下行周期下，房企信心不足，一方面拿地趋于谨慎，开始考量地块指标优劣。另一方面分担开发风险，一线房企与本土房企合作优势互补，谋求共赢。外来百强房企2019年合作开发项目占比26%，创近五年新高。一线房企中，如融创主城区在售/待售项目8个，合作开发项目6个；碧桂园主城区在售项目10个，合作开发项目5个。值得关注的是，由于土地方在与外来房企合作时或选择直接转让土地已收入溢价款，或选择对半合作持股方式开发。两种方式下坐地起价的土地方基于自身利益均会对合作项目造成较大影响，最终均将反应在项目售价中。06、市场展望：2020年在政策调整与刚需购房推动下成交微涨，但全面转好尚需时日整体来看，当前郑州市场依旧处于下行周期，市场情绪处于极低水平，环郑与远郊区在客户回归主城下成交乏力，而主城区核心板块的刚改项目则有畅销转持销，在铺开渠道、广开首付贷下对销售去化有一定信心。当前郑州人口分布不均、购买力薄弱两大主要症结依旧远未解决，人才与落户政策的激励以及首付贷、公积金提额的刺激仅能解近渴，因此我们预计2020年 郑州楼市在政策推动与人口刚需购房压力下成交量将持平甚至微涨，但成交表现的全面转好无从谈起。典型项目一：融创•中永中原大观地理位置：金水区中州大道与北三环交汇处西南物业类型：普通住宅、公寓建筑面积：31.8万平方米开盘时间：2019年11月（二期）上次加推售价：17000元/平方米项目点评：本项目紧靠北龙湖板块，极佳的位置使得项目拥有畅销的初始基因。同时，“北龙湖边”、“中州大道旁”也是该项目的营销热点。但需要注意的是，项目除却优质的地理优势外，由于地块是民安先前收置的棚改毛地，项目中一期近半数住宅均为安置房。而且由于项目欲图主打改善住宅，高达5的容积率使得项目在二期打造了两幢“类公寓“的高密度住宅。在营销策划方面，主要客群为北龙湖外溢客群，项目洋房产品销售表现较好，较难去化的产品是一幢公寓及两幢类公寓住宅。初期项目通过向渠道分销的方式谋求小量出售，急于走量下曾给出23%的分销提点。后由于分销方式收效不高，即转换方式为向大客户谋求包销，并提供2%的购房折扣，这一举动收效甚佳，当前公寓产品已去化殆尽。典型项目二：东原阅城地理位置：高新区西三环与三全路交汇处向南200米物业类型：普通住宅建筑面积：36.3万平方米开盘时间：2019年10月上次开盘售价：15000元/平方米项目点评：本项目是纯住宅项目，虽有配建小规模的社区商业，但是集中式商业在周边并未有配套与规划。项目定位为刚需项目，主要购房客群为地缘性客户，精装修价格为1500元/平方米。可以看到，项目的短板在于项目周边缺乏成熟的商业配套，长板则在于项目具有东原特色的原聚场、童梦童享等社区中心，在内部配套上较为充足。但是需要直面的是，原聚场等社区圈层在郑州尚无实例，购房者接受程度一般。2019年项目曾开展过“零距离“活动，将购房者带入东原在武汉、重庆已建成项目中体验，收效较佳。典型项目三：万科民安江山府地理位置：惠济区北三环金杯路交会向北约500米路西物业类型：普通住宅建筑面积：30.7万平方米开盘时间：2019年9月上次开盘售价：21000元/平方米项目点评：本项目位于惠济区与金水区交界处，主要购房客群为地缘性客户。本项目最值得一提的在于，项目为所在板块内唯一改善项目，其余项目均为刚需产品。作为改善产品，项目在地价通过加装精装提高了项目的品质力，精装价格达4000元/平方米。在9-11月项目销售流速持稳偏低，但并未启用分销导客。11月末迫于年终销售压力而启用渠道分销，至年末达成销售目标。-克而瑞