时间：2020年3月26日周四15:00 至 16:00主讲：华润置地管理层第一部分：业绩汇报第二部分：问答环节华润置地 管理层【主席分享】随着租住并举、老年化加速、文体消费升级等趋势，开发商纷纷尝试主营业务之外的创新业务，进入了康养、长租、物流、汽车和机器人等跨行业领域，华润置地围绕城市综合投资开发运营商的定位，聚焦协同主业、市场潜力大、品牌影响力强的创新业务，包括物业、康养、长租、文体场馆运营、影院等业务。目前，开阳业务积极尝试教育、医疗、养老、康复、研究“五位一体”的创新模式，包括实现康养业务的产业闭环；长租业务积极扩展集体用地、租赁用地等规模性项目，在营项目业绩稳步增长，同时，在业务创新之外，我们也会关心金融环境的变化，顺应国家金融政策，抓住窗口期，推进金融创新。综上，华润置地将继续坚持城市综合开发运营商的定位，坚持商业模式，保持销售规模行业前十和中国商业地产领导者的地位，保持规模和利润双增长，业绩稳中有进，为股东创造更大价值。我既是华润置地董事会主席也同时是华润集团的总经理，未来的工作中我会将重点放在“把方向，管大局，出措施”上，领导董事会高效运行公司治理，全力以赴支持华润置地的发展，华润置地对华润集团的业绩和品牌均有重要影响，直到今天，置地仍是集团业绩的主力军，集团会继续赋予置地资源，集团的各业务线也会给予置地大力支持。【业绩亮点】开发业务、投资业务共同推动营业额总体平稳增长，全年综合营业额共计1477亿元，增长22%。其中，开发业务营业额1272亿元，增长21%；投资业务租金收入首次突破百亿人民币，达人民币120亿元，增长26%；结算利润率回归正常水平，仍居行业高位，综合毛利率37.9%，其中，开发业务毛利率36.5%，投资物业整体毛利率66.5%。单看42家在营自持购物中心毛利率为75.1%，这是一个非常硬的指标。今后一至两年，开发业务毛利率水平会继续挤压，但公司有信心维持有行业竞争力的毛利率水平。股东应占核心利润稳健提升，全年实现股东应占核心利润287亿元，同比增长18%；核心股东应占利润216.5亿元，同比增长12%。2019年，全年股息1.066元，其中，末期股息每股0.937元，按照惯例将折成港币1.026港币派发。2019年全年股息派发仍维持核心净利润的35%，公司长期关注股东回报，未来在实现业绩持续增长的同时，置地会维持稳健的派息，实现股东价值和股息的稳健提升。回顾2019年，置地在开发物业、投资物业投资和财务管理方面均不乏亮点。开发物业签约额稳健增长，实现全年签约目标，总口径签约额2425亿元，增长15%，保持行业前十地位，兼顾规模增长与利润率。投资物业规模及综合实力行业领先，在营及新开购物中心各自亮眼。投资管理层通过调结构、调节奏、调布局不断优化土储结构，同时实现多渠道获取优质资源。财务管理方面，继续维持行业最高信用评级，行业最低融资成本，资产负债稳健。投资物业中的购物中心业务表现继续亮眼，规模及综合实力行业领先，本集团拥有近20年商业 地产经验，已经形成行业领先的全价值链专业能力，在投资定位、设计建造、招商、运营专业体系支持下，品牌市场认可度高，资产回报率持续提升。本集团旗下在营42家在营自持购物中心，在营项目运营效率持续提升，同比增长强劲，零售额同比增长18%，租金收入同比增长15%，多项目实现业绩突破，优质项目数量不断提升，其中4个项目年零售额超40亿，7个项目零售额在20-40亿元之间，11个项目在10-20亿之间。稳定期项目持续领先，培育期项目快速占领市场，18年开业的9个项目中，已有6个项目零售额排名进入城市前三。新开购物中心项目亮点突出，年内新开及重装开业购物中心11个，平均开业率96%，多年的行业积累，本集团旗下的购物中心开业成功率100%，已经形成商业轻资产管理的核心能力。截至2019年底，本集团管理输出购物中心项目28个，其中，在营项目19个，通过商业管理输出，本集团积累了项目改造、经营等成功经验，实现老旧项目资产价值的大幅提升，形成了置地差异化的资产管理能力，成为商业地产核心能力的重要组成部分。投资管理方面，坚守精准投资，严守投资纪律，坚持量入为出的投资原则，坚持“调结构、调节奏、调布局”的投资策略，积极补充优质土储，2019年共获取项目82个，新增土储合同计容面积2020万平米，权益计价934亿元，平均楼面计价7050元/平米，截至2019年底，公司总土储面积达6868万平方米，保证公司未来可持续发展。在财务管理方面，继续保持审慎风格，财务风险降低财务弹性加大，有力支持公司持续稳健增长：资产负债表稳健，净有息负债率降至30.3%；进一步优化融资渠道，在融资成本保持行业最低水平的同时将债务期限拉长至5.4年；外币净敞口创8%新低；维持行业最高国际信用评级。置地是一家对股东有长期承诺的公司，更是一家勇于承担社会责任的公司。今年初面临突入其来的新冠疫情，华润置地全体员工为确保防疫、复工复产工作紧张有序进行做出了巨大努力，在做好疫情防务工作的同时基于实际情况，置地确定了两项重要管理举措，分别是：降准提质增效和抢时间保业绩。2020年，置地将继续秉承“守正初心，笃定前行”的稳健功能，全力以赴打赢疫情防控和抢保业绩的攻坚战，奋力实现高质量发展，履行我们社会责任，实现我们对股东的承诺。【财务表现回顾】开发业务和投资业务共同推动年内业绩增长：其中开发业务营业收入按年增长21%；租金收入按年增长26%，带动投资物业公允价值提升；开发业务毛利率回归至36.5%，仍处于行业高位，投资物业毛利率按年提升0.6个百分点至66.5%；扣除物业评估值后的股东应占核心净利润按年增长12.2%至216.5亿元；每股盈利按年增长17.7%。财务结构稳健，反映了公司运营及财务管理效率的持续提升。2019年，本公司通过加快存货周转、强化资金集 中管理、盘活监管资金等一系列举措，有效提高了营运资本效率和资金使用效率，实现了在债务总额微升1.8%、 净有息负债率按年下降3.6个百分点、现金及现金等价物按年下降10.2%的同时，支持了公司签约规模、租金收 入和土地获取等多个业绩指标的稳健增长。债务结构持续优化：坚持高质量低成本的融资策略，融资质量行业领先，融资成本、偿债风险及外汇风险下降。融资成本维持行业低位：综合融资成本按年下降2bps，至4.45%，保持行业最佳水平；外汇风险敞口下降：非人民币借款 占比降8个百分点，至26%，非人民币净负债敞口大幅降至8%；债务期限结构优化：综合融资成本降低同时，延长平均债务期限至5.4年，2020年到期债务人民币213亿元，现金短债比为3倍。【业务表现回顾】19年开发物业实现营业额人民币1,272亿元；受结算结构变化影响，毛利率回归至36.5%，仍处于行业高位；公司长期聚焦高能级城市的发展策略不变，一二线城市结算金额占比提升3个百分点至89%，其中前十城市结算收益贡献59%。签约均价、签约面积共同带动签约额增长，实现全口径签约额2,425亿元，同比增长15.1%， 完成全年签约目 标，保持行业第十；签约额贡献前五的城市有三个一线城市，一二线城市签约额贡献占比仍维持在80%以上， 位于行业较高水平。投资物业租金达人民币120亿元，同比增长26%；公允值增加至人民币1,565亿元，评估资本化率保持稳定。其 中购物中心规模及经营效率市场领先，实现租金收入人民币91.5亿元，同比增长33%，租金收入贡献占比达 76%，占投资物业公允值的72%；14个主要在营写字楼项目位于一二线城市，实现租金收入人民币13.9亿元， 同比增长12%；9个在营酒店，实现营业额14.9亿元，同比增长5%。自持在营/在建购物中心数量88个，计容建筑面积(GFA) 1,013万㎡；其中在营购物中心42个，计容建筑面积516万㎡，可租面积 (GLA)317万㎡。2019年实现零售额人民币646亿元，同比增长37%，同店增长18%；合作品牌总量近4,000个；本集团是国际品牌在国内最大合作方；会员总数突破1,000万人，同比增长61%。自持购物中心运营效率及回报持续提升：自持购物中心租金收入按年大幅增长36%，出租率提升至94.8%，毛利率进一步提升至75.1%；成熟期购物中心运营效率精进，成本回报率同比提高2.3个百分点至33.4%；稳定期购物中心运营效率攀升，成本回报率改善1.9个百分点至13.1%；培育期购物中心快速成长，成本回报率改善1.7个百分点至14.6%。2020年新开业压力较小，仅成都万象城2期及3个轻资产项目计划开业；2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目；截至2022年底，本集团将有88个项目在营；另有28个项目将在2022年后开业。截至2019年末，本集团持有写字楼项目共计35个，建筑面积249万平米。其中，写字楼主要在营项目14个，建筑面积78万平米，年内实现租金收入人民币14亿元，同比增长12%；境内写字楼平均成本回报率达10.6%，同比增长0.8个百分点。写字楼战略聚焦一二线城市核心地段，其中一线（含伦敦）面积占比49%，二线占比49%，三线占比2%，唯一一个三线写字楼项目为年内新获取的雄安新区绿色建筑展示中心项目，完成雄安战略落地。截至2019年末，本集团持有酒店共计32个，客房10,241间，其中在营酒店9个，客房2,661间。年内酒店业务 实现营业额14.9亿元，同比增长5%，酒店平均入住率同比上升3.7个百分点至69.9%。经营效率提升带动酒店业务回报持续改善：其中GOP同比增长9%至5.40亿元，经营利润同比增长24%至8,480万元，成本回报率按年提 升0.4个百分点至6.9%。本集团将持续推进酒店自有品牌“木棉花”发展，即将开业的北京大兴国际机场木棉花， 位于本集团成功获取经营权的大兴机场综合服务楼内，将成为本集团自有酒店 品牌旗舰店。土储策略坚定落实京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设三大国家区域战略，坚持在重点区域深 耕战略，加大优质资源配置，实现战略性城市梯级布局。2019年，坚持稳健投资，控制土地成本，共获取82个项目。一二线权益地价占比81%，大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%，22%，13%；新增土储计容总面积2,020万平方米，其中开发物业1,784万平方米，持有物业236万平方米；总土地款人民币1,424亿元，权益土地款人民币934亿元，其中持有物业权益土地款为人民币103亿元；平均拿地成本7,050人民币/平方米，其中开发物业7,083人民币/平方米，持有物业6,808人民币/平方米。实现多渠道获取优质项目，非公开市场项目获取数量占比达44%：场馆代建+片区综合开发模式：复制深圳湾体育中心成功经验，成功在西安、成都、青岛共获取5个优质项目；集体用地：低成本获取北京瀛海长租项目、和谐银座商业项目；收并购：北京、唐山、太原等地6个优质项目；TOD合作：通过TOD轨交合作，成功在宁波、无锡获取4个优质项目。持有物业投资坚持战略导向，重点布局一二线城市，通过“1个万象城+多个万象汇”模式深耕当地市场。年内，成功获取北京3个优质商业项目，深圳1个优质商业项目。开发业务土储充足，可支持规模持续增长，截至2019年12月末，本集团开发物业土储面积5,852万平米，按年增长17%，其中权益土储面积4,167万平米（权益比71%），一二线城市面积占比67%，三线城市多位于城市群且具有产业支撑和人口流入；本集团战略深耕三大区域，长三角、大湾区及京津冀的土储面积占比分别为 13%，10%和9%。投资物业聚焦一二线城市，项目获取坚持战略导向，截至2019年12月末，本集团投资物业土储面积1,016万平 米，按年增长8%，其中权益土储面积694万平米（权益比68%），一二线城市面积占比达82%；投资物业土储以购物中心为主，面积占比达52%，写字楼、酒店分别占比22%、11%。城市更新是获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道，城市更新项目具有体量大、位置好、毛利率高于公开市场等优势。作为城市更新业务先行者，本集团拥有超过350人