时间：20190808嘉宾：董事长、CFO等高管一．2019上半年业绩亮点业绩高速增长总收入22.4亿元，同比增长59.4%毛利8.3亿元，同比增长62.6%期内利润5.7亿元，同比增长69.3%股东应占利润5.4亿元，同比增长62.9%规模平衡扩张两大战略性股东：雅居乐和绿地贡献稳定；并且第三方市场拓展持续扩张，优质的收并购，规模持续增长总合约面积达到3.25亿平方米总在管面积达2.11亿平方米收入结构优化总收入22.4亿元，其中物业管理服务收入12.3亿元，占比54.8%；，社区增值服务收入2.1亿元，占比9.2%；外延增值服务8.1亿元，占比36.0%。四大产业协同收购广州粤华物业管理、社区商业、资产管理及公共服务四大产业板块协同发展。挖掘社区增值服务潜力，提升资源利用率及积极孵化新产品社区增值服务收入2.1亿元，同比增长157.9%社区增值服务毛利率为51.4%，增长了4.5%着力提升效益进一步优化运营架构，实施区域化管理；期内行政开支占收入比下降2.1pc至5.6%。物业管理服务-规模扩张（1）物业管理服务收入12.3亿元，同比增长63.6%，占总收入54.8%；物业管理服务毛利率26.6%，同比下降2.4pct。（2）在管面积达到2.112亿平方米，同比增长52.9%。其中来自雅居乐集团的为0.505亿平方米，同比上升4.8%，占比23.9%（同期下降11pct）；来自绿地集团为0.078亿平方米，同比上升65.5%，占比3.7%（同期上升0.3pct）；来自第三方与收并购的为1.529平方米，同比上升79.4%，，占比72.4%（同期上升10.7pct）。在管面积按照业态分布细分，住宅物业占比58.7%，非住宅占比41.3%。在管面积按照地理区域分布，大湾区占37.9%，长三角18.7%，兰西12.8%，哈长6.1%，山东半岛4.4%，其他20.1%。（3）合约面积达到3.246亿平方米，同比增长41.2%。其中来自雅居乐集团的为0.732亿平方米，同比上升4.0%，占比22.6%（同比下降8pct）；来自绿地集团为0.341亿平方米，同比上升55.0%，占比10.5%（同期上升0.9pct）；来自第三方与收并购的为2.173亿平方米（其中收并购为0.647亿平方米），同比上升58.1%，占比66.9%（同期上升7.1pc）一、物业管理服务-均衡增长双股东稳定贡献 雅居乐：截至2019年6月30日止，来自雅居乐集团的累计合约面积已达7,317万平方米期内新增合约面积为280万平方米绿地：截至2019年6月30日止，来自绿地控股的累计合约面积为3,413万平方米期内新增合约面积1,211万平方米，已超过战略合作协议中约定的全年承诺面积和优先面积总和第三方拓展量质齐升期内，新增第三方拓展合约面积1,498万平方米深化战略合作-联手知名房地产集团，为优质项目注入打下坚实基础多元拓展探索-推进合资公司成立事项，以第三方市场资源及政企合作形式，丰富拓展模式拓展量质双升-新拓展项目管理费单价明显提升市场资源整合-依托区域积极拓展第三方项目，同时加强收并购企业市场拓展能力，携手挖掘新进市场潜力拓展制度完善-多维度修订相应管理制度，促进市场业务可持续发展物业管理服务-高质量收并购收购兰州城关物业（物业百强），1.479亿，收购51%股权；收购标的主要业态：公建、办公楼、住宅类，合约面积1787万平方米。收购哈尔滨景阳物业（黑龙江龙头企业），1.139亿元，收购60%股权；收购标的主要业态为住宅、商业、办公楼类，合约面积1052万平方米。收购青岛华仁物业（新三板企业），1.336亿，收购89.66%股权；收购标的主要业态Wie公建、办公楼和住宅类，合约面积630万平方米。收购广州粤华物业（物业百强），1.953亿，收购51%股权；收购标的主要业态为公建，合约面积3000万平方米。收购南京紫竹物业。收购深圳某龙头开发商物业。优质的收并购：收购区域性龙头企业，帮助进入当地市场，填补区域空白；瞄准王点潜力区域，提高影响力及竞争力；进一步拓展业务规模及覆盖范围，完善全国，全业态布局。建立投后融合三层治理机制：核心领导层对接——业务沟通层面——公司治理层面；致力于实现财务全面融合、拓展协同发力、信息化全面推进、挖掘社区经济。二、社区增值服务-释放潜力社区增值服务收入2.1亿元，同比增长157.9%，占总收入9.2%；社区增值服务毛利率51.4%，同比上升4.5pc。针对“人、房、车、公共资源”，集社区资源、社区生活、家装宅配三大服务。三、外延增值服务-全方位全周期覆盖外延增值收入8.1亿元，同比增长40.3%，占总收入36.0%；外延增值服务毛利率49.2%，同比上升4.9pct。 致力于为开发商提供全周期服务。（i）案场物业管理：包括礼宾接待、保安服务、场地保养、展示设备维护；（ii）营销：包括产品定位及营销方案咨询、地产销售代理，为后续承接物业管理服务提供了前期基础及优势；（iii）验房及前期介入服务：致力于提升开发商、物业公司及业主三方的协同效应，品质提升、打造标杆项目。品质铸就品牌以业主为中心，提升工作效率：工作简单化、服务专一化、管理标准化行业排名再创新高：荣誉：2019中国物业服务百强企业TOP7，2019中国蓝筹物业企业，2019物业服务企业品牌价值50强。四、未来展望4大产业板块协同发展物业服务——住宅类综合服务聚焦于中高端住宅，涵盖公寓别墅等，注重特色旅游地产资产管理——高端商写综合服务打造【卓森资产管理品牌】，定位高端商业写字楼管理。地理区域上继续深耕北上广，致力于渗透新一线城市。公共服务——公建类综合服务聚焦于政府办公楼、学校医院等事业单位、基础设施例如机场和轨道交通等、文化设施如图书馆博物馆和剧院等。社区商业——社区360度增值服务围绕“人、房、车、宠、公共资源”挖掘社区经济生态圈。同战略合作伙伴一起孵化新业务。品质、规模、效益，三管齐下经营效益开源-四大业务板块协同发展，盈利能力持续提升；节流-通过降本增效、架构优化及四化措施，有效减省费用。规模发展平衡发展-双股东、收并购、第三方拓展持续贡献，积极参与国企混改；内生增长-未来将着力提升内生发展，确保高速可持续增长。服务品质400品质热线-即时回应业主诉求，全面监控品质情况；区域下沉-品质管控下沉至区域，贴近业主需求，打造贴心服务；业主满意度-通过内部及第三方权威满意度调查，确保服务水准；全面核查-通过总裁品质大巡查及不定期抽查，及时查漏补缺。黄主席：从去年年底到今年年初，我提出要把雅生活的业务板块清晰化，各种不同的建筑形态都有不同的对管理特性和管理团队综合素质的要求。今年上半年，根据业务板块，我们建立了一个专业的团队来专注一个特定的板块。下面依次介绍。 四大板块：物业服务——住宅综合服务现在整个团队的业务项目拓展，借助雅居乐物业和绿地物业的力量，同时在第三方市场拓展和收并购方面也做得很出色，同时现在跟一些地方政府和城投平台的合作也非常有效。资产管理——高端商写综合服务这个团队是新建立的，我们对其未来的发展潜力充满信心。现在有一些雅居乐的高端商写项目，也有绿地集团输送过来的高端商写项目（比如武汉绿地高楼等）。很多城市的地标式建筑，都是由雅生活的资产管理公司【卓森品牌】接管，包括武汉最高楼、南宁最高楼、杭州之门、上海冬交会项目也会由我们的资产管理公司来接管，并且可以看到市场前景较好。以前在团队不清晰的情况下，用住宅的团队去管理高端商写项目是不合适的。现在我们用一个专门的团队合品牌去管理高端商写项目是更有效率的。公共服务——公建类综合服务是我们通过收并购企业来建构的，在中国不管是政府还是国有企业和事业单位，都已逐渐地把一些自己的物业释放出来，放到市场去做。我们雅生活通过收并购，比如收购广东粤华公司（其在做政府公建类的项目方面有自身的亮点）、华仁和紫竹也在做政府、学校医院项目也有亮点。我相信在公建类方面收并购的企业，在年度并表以后，总计的营业收入会超过15亿。公建类综合服务的提升会在未来源源不断地支持雅生活的发展。社区商业——360度增值服务在今年上半年，把一些专业的、做生意的同时集中到社区商业板块。我认为雅生活等物业企业最大的潜力就是社区商业，有赚钱的商机。在社区中，只要我们脑筋灵活，那么到处都是商机。我相信雅生活未来最精彩的就是社区商业对利润的贡献。我们的发展：依靠着我们的物业服务公司（专做住宅的）、资产管理公司（卓森品牌，专做高端商写）、公建类综合服务，以这三个板块为基础，争取把蛋糕做大做好；同时我们用社区商业来深挖前三个板块的商机，以提高盈利，全链条的业务布局。现在雅生活在管建筑面积2.11亿，合约建筑面积3.25亿。雅生活的面积越大，证明我们的粮仓越大，我们能够在这个更大的粮仓上挖掘更多的商机，集团的多种经营是植根于粮仓上。我们现在已经锁定的合约面积、也包括我们正在对外拓展的、收并购的，我认为未来三年可以每年扩展1亿的面积。雅生活从去年2月上市，到今天，我对雅生活的未来、业绩的增长是越来越有信心的。雅生活的发展离不开：品质+规模品质：放在第一位，没有品质就没有一切，如果没有品质大小业主都不会选择我们。在品质管理方面，整个团队是要一把手做好的。我自己在今年都把一共1000多个项目，把做得好的项目和做得最差的项目全部走了一遍，针对最差的项目我施加项目的董事长和负责人更大的压力。我今年完成了全国项目的巡查，我认为雅生活目前的服务品质是在不断上升的，在很 多第三方测评中可见我们的毛利率都是处于行业高位的。我们还有很多措施来加大对品质管控的力度：400品质热线。以前业主有问题只能在项目的前台来督促我们，可能有些问题没能够及时得到处理；现在直接打到广州的平台，所有的投诉和诉求可以直接及时地被处理，并且有一个专门的闭环的处理，以确保品质。规模：规模发展的渠道是双股东对项目的支持。绿地上半年贡献新增合约面积1200万平米、提供一些高端的项目；第三方的拓展：负责第三方拓展的团队更加成熟，有望在2019年在第三方拓展方面有高速增长；收并购：这也是很多投资者关心的——投后管理做得怎么样呢等，但我们雅生活在做收并购的时候是非常谨慎的，我们考察标的公司是否有潜力在同行竞争中脱颖而出、成长性、品质和规范管理。目前我们收并购、并表的企业都非常优秀，有较好的成长性。收并购的窗口期越来越小，尤其是在中国物业管理企业很多，超过11万，但真正有实力、规范管理的企业其实不多，所以我们雅生活要抓紧时间在收并购的窗口期中把中国一些较好的企业拿下，和我们连成一个整体来进行拓展。我们在规模发展上会转为内生增长。把内生增长转移到第三方拓展，同时撬动存量项目。效益：我们今年上半年做了很多改革，在开源节流方面做了一些工作。把雅生活和绿地的城市公司整合为七个区域公司，保持每个区域公司不超过3000万的成本。以此，人力利用效率也得到提升：以前有23个城市公司却找不到23个合格的总经理；改革整合以后把雅生活最优秀的管理者委任为七个区域公司的总裁，各个项目部门的总监也是精挑细选。现在整个团队的士气也提升。把超过400个服务中心变成了200个服务中心。雅生活很多服务项目分布密集，以前是一个项目对应一个服务中心，现在是在一定地域范围内只设定一个服务中心，挑选区域内最优秀的人当服务总监，其他人员派到其他新项目去，使人力成本下降。之前和绿地合作的时候，有个上海总部和广州总部，总部一年成本花费几千万，现在把两个总部合并。通过以上等等措施，今年上半年，经营效益整体优化了很多。我们会一直坚持开源节流。人才发展：雅生活，管理面积每年增加7000万到1亿，合约面积增加1亿以上，规模增加很大。集团员工（包括并购），超过30000人，未来雇员数量越来越多，怎么管制企业对我们而言是个很大的挑战。物业公司是个存量的业务，规模是每年在上一年的基础上不断增加。另外，我们觉得能服务更多的业主，是一件有功德的事，并且在这个过程中能增加企业的效益，也解决了很多员工的就业问题，我觉得是特别有意义的事。怎么管制企业？——我们将机构精简化，提拔专