本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 投资超预期，去杠杆效应显现 —2018年1-2月地产宏观数据点评 动态研究报告/房地产 2018年03月15日 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：国家统计局公布数据显示，2018年1-2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.10%，商品房销售额12454亿元，同比增长15.30%。全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.90%。房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.80%。  销售：面积与金额增速背离，全年形势不悲观 2018年1-2月份，商品房销售面积累计同比增长4.10%，较去年全年下降3.6个百分点，增速已连续7个月出现下滑，我们仍然维持上半年销售面积增速将逐步趋稳的判断。本次销售面积与销售金额增速出现背离，显示销售均价有较为明显的提升。结合库存的持续下行，表明本次销售面积的下降更多的来源于供给侧而非需求层面，也验证了新年以来三四线城市在返乡置业需求与棚改货币化支撑下价格上涨的力度，符合我们的预期。3月初召开的“两会”上，进一步明确了房地产税立法先行、充分授权、分步推进的总体思路，打消了市场对于房地产税将于近期推出的疑虑；同时中财办副主任杨伟民接受采访时表示“服务实体经济也包含正常的房地产发展需求”，显示政策仍会保持对于行业发展的支持。考虑到销售对于政策往往有一定的滞后性，以及开发商往往下半年推货力度更大，我们认为2018年一季度销售面积增速将继续呈现小幅下滑的态势，但二季度后将逐步趋稳甚至小幅回暖，在当前不断强调长效机制和保持房地产政策连续性与稳定性的背景下，我们认为全年销量形势并不悲观。  投资：增速反弹超预期，新开工与拿地遇冷 2018年1-2月，全国房地产开发投资完成额10831亿元，同比增长9.90%，增速比去年全年大幅上升2.9个百分点，超出预期。其中住宅开发投资完成额同比上升12.3%，表现亮眼，带动了整体数据的上升。相比之下，办公楼与商业营业用房的开发投资完成额都出现了负增长。在投资增速超预期的同时，新开工与拿地增速却出现大幅下滑。我们认为，在新开工面积、施工面积、竣工面积均走弱的情况下，投资增速却出现大幅回升，原因可能在于：（1）通胀引发的单位建安成本增长；（2）2017年上半年土地成交金额的提升推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；（3）PSL合计放贷2230亿元大超预期，其中投入棚改的实物安置部分直接贡献投资。综合看来，我们预计，一方面随着库存的继续低位去化，刺激开发商补库存的意愿，新开工面积增速上半年将逐渐回暖，同时另一方面考虑到2017下半年土地成交金额增速逐渐趋稳，房地产开发投资完成额全年或可维持6%左右增速。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 -10%-1%8%18%27%17-0317-0617-0917-1218-03房地产沪深300 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjs@mszq.com 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsong@mszq.com 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipei@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.招商蛇口（001979）：港区城联动+资源禀赋优质，静待价值兑现 2.荣盛发展（002146）业绩快报点评：业绩保持高增长，产业园区快速扩张 3.光明地产（600708）业绩快报点评：业绩承诺兑现无忧，看好公司未来发展 4.新城控股（601155）业绩快报点评：业绩保持高增速，未来仍有上升空间 深度研究/XX行业 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2  资金：去杠杆影响显现，利好行业蓝筹 2018年1-2月份，房地产开发企业到位资金同比增长4.8%，增速比去年全年下降3.4个百分点。值得注意的是，自筹资金同比增速进一步大幅上升至7.2%，定金及预收款同比增速14.2%基本保持平稳，国内贷款同比增速相比上月大幅下降17个百分点至0.3%，而个人按揭贷款的同比增速则仅为-4.3%，已连续下降一年有余，且已连续4个月负增长，显示出去杠杆政策的影响已经初步显现，在这种背景下，我们认为未来负债率低、现金流良好、融资渠道多样的行业蓝筹公司将具有更大的发展空间。  房价：增速逐渐平稳 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，整体涨幅趋于平稳，一定程度上表明长效机制和“房住不炒”正在发挥作用。其中，一线城市房价增速同比微降，二三线城市房价增速则小幅上扬。注意到全国住宅库销比仍然处于低位，M2同比增速也有所回升，在不限购的三四线城市供给趋紧的情况下，其房价增速仍有可能继续提升，而一线城市由于严厉的调控政策限制了需求，预计短期内房价增速仍将保持平稳。  板块表现：政策不确定性消除或迎来估值修复 从近期A股和港股地产板块表现来看，由于对政策波动的担忧，板块整体估值仍处于低位，而2月板块整体表现也弱于大盘。在行业销售金额同比增速提高、投资增速超预期的背景下，龙头的基本面也持续向好，板块2月表现相对疲软的原因还是由于政策不确定性导致的估值偏低。我们认为，在3月“两会”召开，各项政策靴子逐渐落地不确定性逐渐消除的情况下，地产板块或将迎来整体的估值修复行情，继续看好行业领军公司的表现。  投资建议 2018年1-2月，房地产行业基本面有所回暖，销售增速回升，投资增速超预期，政策不确定性逐渐消除，维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、贷款利率上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下，领军房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注领军房企行业集中度提升的投资机会，如招商蛇口、华夏幸福、保利地产、新城控股。此外建议关注规模扩张意愿强，且发展空间较大的滨江集团。  风险提示：房地产调控政策收紧；房地产销售不及预期。 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 目录 一、行业宏观数据汇总 ...................................................................................................................................................... 4 二、销售：面积与金额增速背离，全年形势不悲观 ....................................................................................................... 5 三、投资：增速反弹超预期，新开工与拿地遇冷 ........................................................................................................... 6 四、资金：去杠杆影响显现，利好行业蓝筹................................................................................................................... 7 五、房价：增速逐渐平稳 .................................................................................................................................................. 8 六、板块表现：政策不确定性消除或迎来估值修复 ....................................................................................................... 9 七、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 9 八、风险提示 .................................................................................................................................................................... 10 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 11 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 11 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 一、行业宏观数据汇总 2018年1-2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.10%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.30%，办公楼销售面积增长12.00%，商业营业用房销售面积增长14.60%。商品房销售额12454亿元，同比增长15.30%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.70%，办公楼销售额增长11.10%，商业营业用房销售额增长11.40%。2018年1-2月，全国房地产开发投资完成额10831亿元，同比名义增长9.90%，增速比去年全年上升2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.30%，增速上升2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。 表1：房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表2：各都市圈宏观数据汇总（2017年1-12月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠