1 “345” 融资新规进一步规范行业健康发展 内房板块专题报告 2020年10月6日 山证国际研究部 分析师：高景东 中央编号：AYP093 电话：852 2501 1037 电邮：tony.ko@ssif.com.hk 2 目录 1 2 3 “345”融资新规介绍以及对内房企业的影响 高负债内房企业个案分析：中国恒大 “房住不炒”，调控政策持续收紧 oPnQsMpQrMoNvMrQtOoNrN7N9RbRnPrRpNqQkPoPqQfQoPoM7NmNoNNZmRwOuOrQqP3 第一章 “房住不炒”，调控政策持续收紧 4 中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况 2008年以来，随着经济下行与楼市过热不同程度变化，中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况： •在2008年第四季全球金融危机爆发后，中央政府推出四万亿刺激经济方案，房地产市场受到降息、降准等措施刺激在2009年表现恢复强势，部分地方楼价更呈现非理性涨幅。中央在2009年第四季开始为了防止房地产市场过热，而开启了近十年的新一轮调控之门； •2010至2015年，中央政府因应房地产市场的强弱表现而调节调控政策松紧程度。随后一直到2014年的“930房贷新政”才迎来房地产市场放松的时期，也带动了房地产市场显著回升； •2016年后，国家坚持“房住不炒”定位，不再将房地产作为短期刺激经济手段，对房地产调控延续趋紧方向。 宏观背景 刺激政策 2008年： 受到全球金融危机影响，中国经济增长明显放缓 《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 受到降息、降准等措施刺激在2009年表现恢复强势，部分地方楼价更呈现非理性涨幅 2009年至2011年： “国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国八条” 2012年： 受到歐債危机影响，中国经济表现疲软 實施“宽松”货币政策： 降准、降息各两次 2012年下半年楼市表现开始好转，并在2013年上半年再度火热 2013年： “新国五条” 2014年： 低线城市房屋库存承压 《银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、棚改货币化安置方案 商品房月均销售表现在2015年4月开始同比录得正增长，升势延续至2017年下半年 2016年： 国家坚持“房住不炒”定位 推出限购等措施 楼市表现 收紧政策 房地产近十年政策简介及影响 数据源：国务院官方网站、人民银行网站、公开讯息、山证国际研究部整理 5 2008年至今，中央对房地产实施调控政策对商品房销售表现影响显著： •当商品房销售表现走弱时，实施刺激政策，提振楼市表现回升；而在商品房销售表现过热时，实施收紧政策，为楼市降温。 18.5% 42.1% -19.5% 75.5% 18.3% 12.1% 10.0% 26.3% -6.3% 14.4% 34.8% 13.7% 12.2% 6.5% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年首10月 2008年12月 刺激政策： 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 2009年12月 收紧政策： “国四条” 中国商品房销售额同比增长以及政策关系图 2010年1月 收紧政策： “国十一条” 2010年4月17日 收紧政策： “国十条” 房地产调控政策对商品房销售表现影响显著 2011年1月 收紧政策： “国八条” 2012年2月 刺激政策： 开始降准 2012年6月 刺激政策： 开始降准 全年降准、降息各两次 2013年2月 收紧政策： “新国五条” 2014年9月 刺激政策： 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 2015年6月 刺激政策： 《进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》 2016年9-10月及2017年3-5月 调控政策包括限价、及限贷等推出频率大幅增加 刺激政策： 收紧政策： 数据源：国家统计局、国务院官方网站、山证国际研究部整理 2019年 6 “宽松”货币政策是过往楼市繁荣的重要推手 “宽松”货币政策与过往商品房销售表现存在明显关系： •央行在2008年12月、2011年2月至2012年5月、2015年2月至2016年3月分别降准2次、3次、5次； •央行在2008年9至12月、2012年6至7月、2014年11月至2015年10月分别降息4次、2次、6次； •在“宽松”货币政策实施后，全国商品房销售额分别在2009年、2013年、2016年同比明显增长86.8%、26.6%、36.2%。 数据源：国家统计局、彭博、山证国际研究部整理 8121620242007年1月4日 2007年7月4日 2008年1月4日 2008年7月4日 2009年1月4日 2009年7月4日 2010年1月4日 2010年7月4日 2011年1月4日 2011年7月4日 2012年1月4日 2012年7月4日 2013年1月4日 2013年7月4日 2014年1月4日 2014年7月4日 2015年1月4日 2015年7月4日 2016年1月4日 2016年7月4日 2017年1月4日 2017年7月4日 2018年1月4日 2018年7月4日 2019年1月4日 2019年7月4日 468102007年1月4日 2007年7月4日 2008年1月4日 2008年7月4日 2009年1月4日 2009年7月4日 2010年1月4日 2010年7月4日 2011年1月4日 2011年7月4日 2012年1月4日 2012年7月4日 2013年1月4日 2013年7月4日 2014年1月4日 2014年7月4日 2015年1月4日 2015年7月4日 2016年1月4日 2016年7月4日 2017年1月4日 2017年7月4日 2018年1月4日 2018年7月4日 2019年1月4日 2019年7月4日 大型金融机构存款准备金率(%)走势 5年以上贷款基准利率(%)走势 2008年 背景： 受到全球金融危机影响，楼市表现明显走弱 货币政策： 降准2次、 降息4次 效果： 商品房整体销售额在2009年同比增长86.8% 2012年 背景： 受到歐債危机影响，楼市表现明显放缓 货币政策： 降准2次、 降息2次 效果： 商品房整体销售额在2013年同比增长26.6% 2014至2015年 背景： 楼市表现疲弱，低线城市库存承压 货币政策： 降準5次、 降息6次 效果： 商品房整体销售额在2013年同比增长36.2% 2008年至今中央对房地产实施过三轮刺激政策简介 17.42 17.66 18.64 17.83 23.38 27.4 27.98 29.82 33.25 35.76 38.65 44.7 48.97 53.19 55.83 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 7 “宽松”货币环境难以重现 •经过三轮刺激政策带动居民增加对房地产资产配置后，中国家庭债务占GDP百分比已由2008年的17.83%大幅上升至2019年的55.83%；房贷利息开支大幅增加减少家庭其他消费，阻碍国家经济增长模式由“投资拉动”转向由“消费带动” 的进程；虽然国家现在正面对经济形势较多挑战，但过度“宽 松” 货币环境难以重现； •国家主席习近平在2016年中央经济工作会议发表的讲话中首次提到促进房地产市场平稳健康发展，并且要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。 在中央经济工作会议发表讲话中首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的” 在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告中重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 在中共中央政治局会议表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 数据源：人民网、政府网站、彭博、山证国际研究部整理 国家主席习近平对“房住不炒”定位发表的重点内容 中国家庭债务占GDP百分比(%) 表示占比在相关年度录得较明显升幅 2016年 2017年10月 2019年4月 8 货币政策边际放松导致部分资金流入房地产市场 固投完成额、社会消费品零售和出口额同比变化(%) 数据源：WIND、山证国际研究部整理 •2020年以来，固投完成额、社会消费品零售总额、出口金额受疫情不同程度冲击。因应疫情对经济的影响，中央上半年累积降准三次及降息两次，推升社融规模及M2在第二季度创出阶段性新高。其中，居民户新增中长期贷款出现明显回升，叠加商品房销售在4月以来恢复正增长，表明流动性提升已导致部分资金流入房地产市场。 社融规模及M2同比变化(%) -30-20-1001020302015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07固定资产投资完成额:累计同比 社会消费品零售总额:累计同比 出口金额:累计同比 0481216202015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-08社会融资规模存量:同比 M2:同比 -60-40-200202013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-06社会消费品零售总额:商品零售:当月同比 社会消费品零售总额:餐饮收入:当月同比 -120%-80%-40%0%40%80%2017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07社会消费品零售商品及餐饮收入同比变化(%) 居民户新增中长期人民币贷款同比变化(%) 9 不将房地产作为短期刺激经济的手段，调控趋紧已成主流 中央对部分热点城市相继升级调控政策 数据源：北京市地方金融监督管理局、克而瑞、山证国际研究部整理 •2020年上半年疫情收控后，房地产市场加速复苏，以杭州、宁波、深圳、南京等为代表的城市新盘开盘销售出现了“万人摇”的现象，并出现“假离婚”、“假落户”以及“假人才”。7月以来，中央对部分热点城市相继升级调控政策。 •中国人民银行5月29日发布《中国区域金融运行报告（2020）》指出，需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响，并强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。 中国人民银行5月29日发布《中国区域金融运行报告（2020）》指出 •需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响 •强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 日期城市升级限购升级限贷升级限价升级限售增加税费7月2日杭州7月6日宁波7月15