房地产行业周报：上海放宽落户影响几何？

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 上海放宽落户影响几何？ 专题研究： 此次落户放宽的幅度如何？其他重点城市的落户政策严格程度和导致其差异的原因几何？上海放宽落户反映何种城镇化发展趋势？ 上海落户新政在优秀人才直接落户方面明显放宽。上海此次的新政对高学历、重点高校人才的落户条件有较大幅度的放宽，对于博士研究生全面放开，硕士研究生则放宽至“双一流”，本科阶段追加四所上海顶尖高校。根据我们的假设和测算，此次落户放宽后，以2019年各学历毕业生计算，符合上海基本落户条件的毕业生人数合计达约17.7万人，或将使上海户籍人口加速增长。 产业发展差异导致重点城市毕业生落户政策有所差别，北京、上海落户门槛仍相对较高。深圳的诸多新型产业对人才的需求较大，本地相对薄弱的高等教育使其在户籍政策方面较为宽松，全日制大专以上可申请落户。广州传统产业相对较多，或借助较为宽松的落户政策助力产业转型发展，本科及以上可申请落户。北京的首都地位使其具备丰富的产业资源，并拥有最为严格的落户政策，毕业生需通过有户籍指标的用人单位获取户口。上海最新改动更偏向应届生实力，此次落户政策的放宽范围仅限于相对高端人才，而上述人才能够在城市产业的转型升级中发挥更为关键的作用。南京、杭州、长沙、成都、武汉、厦门、西安等城市亦出台了较宽松的落户政策，本科毕业生均可在上述城市通过学历落户，专科毕业生亦通常仅需满足稳定就业及社保记录等条件即可落户。 上海落户松动在一定程度上反映出城市群或将开始再聚集阶段，核心城市有望迎来进一步发展突破。城市发展通常将经历聚集、分散与再聚集的过程，近年来，一体化程度最高的长三角城市群的发展最为突出。作为长三角区域的核心城市，上海此次放宽落户亦偏向高端人才，对产业转型升级更具带动作用，国内核心城市的发展或将迎来新的突破。展望未来，其他城市群的核心城市或亦将逐步开始进入再聚集阶段，相应区域的房地产需求亦将在中长期有所支撑。 数据要点： 截至9月25日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升7%，2020年累计成交面积同比下降2%。 截至9月25日， 本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升3%；平均去化周期9.2个月， 平均环比上升1%。 截至9月25日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升0.1%，2020年累计交易面积同比下降3%。 投资建议: 本周，个别房企的突发事件使市场风险偏好下行，相关资产价格及整体板块表现有所承压。政策方面，重点城市在人才引入方面加大力度，上海放宽应届毕业生直接落户条件，天津降低积分落户申报指导分值；部分楼市过热城市则继续加码调控，长春、东莞分别从首付比例和房贷额度方面出台收紧政策。市场整体风险偏好虽因事件而出现短期改变，但行业整体政策面仍保持稳定，基本面亦保持良好。维持行业“强于大市”评级。 28-Sep-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 21 1. 上海放宽落户影响几何？ 日前，上海在应届生落户政策方面出台了放宽政策。此次落户放宽的幅度如何？其他重点城市的落户政策严格程度和导致其差异的原因几何？上海放宽落户反映何种城镇化发展趋势？ 1.1上海落户政策放宽幅度如何？ 优秀人才直接落户方面明显放宽。对比由上海市高校毕业生就业工作联席会议制定并发布的2019和2020年《非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，今年最大的变化在于符合基本申报条件即可落户的范围大幅放宽。根据此次新政：博士研究生符合基本申报条件即可落户；硕士毕业生方面，“世界一流大学建设高校”及“世界一流学科建设高校”建设学科（简称“双一流”）、中科院在沪各研究所、上海科技大学及上海纽约大学的应届硕士毕业符合基本申报条件即可落户；本科生方面，除北京大学及清华大学的本科应届毕业生外，此次增加了在沪“世界一流大学建设高校”，对应复旦大学、同济大学、上海交通大学及华东师范大学四所高校。整体而言，上海此次的新政对高学历、重点高校人才的落户条件有较大幅度的放宽，对于博士研究生全面放开，硕士研究生则放宽至“双一流”，本科阶段追加四所上海顶尖高校。 表 1：2020年上海直接落户条件大幅放宽 基本申报条件 符合基本申报条件后即可落户的非上海生源应届生范围 2019 2020 ·用人单位条件：上海行政区内党政机关、事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构；符合上海产业发展方向、信誉良好、注册资金达100万元（含）以上的企业，特定时间前已注册登记；不满足上述条件的仍可提出申请。 ·非上海生源毕业生条件：遵守法律法规及规章制度；列入普通高校国家统一招生计划；在校期间未与任何用人单位存在劳动关系或人事聘用关系，未缴纳社保；与前述用人单位签订劳动或聘用合同期为一年以上的就业协议。 本科阶段为清华大学及北京大学的应届毕业生 ·所有博士研究生 ·“世界一流大学建设高校”及“世界一流学科建设高校”建设学科（简称“双一流”）、中科院在沪各研究所、上海科技大学及上海纽约大学的应届硕士毕业 ·本科阶段为清华大学、北京大学、复旦大学、同济大学、上海交通大学及华东师范大学的应届毕业生 数据来源：上海学生就业创业服务网，中达证券研究 qU8YpY9YlXiXqRsP6MdN8OsQmMnPqQeRrRyReRpNwO8OnNyRuOsRsPwMoPqN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 21 本次政策在积分计算方面未见明显变化。在对不满足前述条件的毕业生而言，仍需通过积分方式进行落户。对比2020与2019年的积分落户政策，积分范围及各项分值的变动不甚明显，仅在用人单位方面略有变化。2020年政策中新增用人单位为上海中小学、幼儿园计2分，上海中小学体育专任教师、上海幼儿园专任教师计1分，体现出上海落户政策对基础教育人才的倾斜。 积分落户政策在过去为部分应届生落户上海带来了一定阻碍。2019与2020年的非上海生源普通高校应届毕业生在积分落户方面的要求均为72分，各项分值大体相同。积分要求在过去为应届毕业生落户带来了一定困难，即使为“双一流”高校的博士研究生，或仍需通过自身学习成绩排名、外语水平、计算机水平、三好学生等荣誉称号、学术或文体竞赛获奖、科研创新成果、国家西部计划服务等就业项目及用人单位的领域、项目等等渠道获取积分，满足72分方可落户。 此次放宽或将使上海短期内户籍人口出现一定增长。落户难度为应届毕业生选择就业城市的重要考虑因素。近年来，北京和上海等城市对人口总量做出了限制：2015年末 ，北京和上海分别在“十三五”规划建议中提到“十三五”期间全市常住人口总量控制在2300万人和2500万人以内。与此同时，近年来深圳及多个二线城市频频出台人才引入政策。在上述因素的共同作用下，上海近年常住人口增长明显放缓，2015及2017年常住人口人数出现倒退，2019年上海市常住人口约2428万人。户籍人口方面，北京及上海的落户难度相对其他城市更大，因而上海的常住人口和户籍人口增长相对而言较为稳定，2015年起上海新增户籍人口虽持续增长，但2018年的户籍人口增量仅为7.25万人，而2018年上海市 户籍人口达1462万人。 此次落户放宽涉及的应届毕业生范围更大。根据教育部《2019年全国教育事业发展统计公报》，2019年博士毕业生6.26万人，硕士毕业生57.71万人，普通本科毕业人数394.72万人。 如根据双一流建设高校数量（一流大学建设高校42图 1：上海近年常住人口增长明显放缓 图2：上海近年户籍人口增长相对稳定 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源： Wind，中达证券研究 (20)(10)01020304050201120122013201420152016201720182019上海常住人口变动（万人）01234567820112012201320142015201620172018上海户籍人口变动（万人） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 21 所，一流学科建设高校95所）占全体高校数量（2019年，我国研究生培养机构828个）比重计算，则双一流硕士毕业生约达到9.55万人。根据清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学2019年毕业生就业质量报告，上述六所高校2019年本科毕业生人数合计约1.86万人。 虽然上述六所高校有较大比例的本科生在本科毕业后选择继续深造，但此次放宽政策并非仅针对上述六所高校的本科应届毕业生，而是本科阶段为上述六所高校的应届毕业生。此次落户放宽后，以2019年各学历毕业生计算，符合上海基本落户条件的毕业生人数合计达约17.7万人，或将使上海户籍人口加速增长。 表 2：此次落户放宽或将使上海户籍人口加速增长 博士毕业生 硕士毕业生 本科毕业生 合计 2019年毕业生人数（万人） 6.26 57.71 394.72 458.69 2019年院校数量（所） - 828 - 双一流高校数量（所） - 137 - 双一流毕业生人数估算（万人） - 9.55 - 2019年清北复交同师本科毕业生人数（万人） - - 1.86 符合上海基本落户条件应届毕业生人数（万人） 6.26 9.55 1.86 17.67 数据来源：教育部，清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、同济大学、华东师范大学2019年毕业生就业质量报告，中达证券研究 上海针对高端人才的落户放宽或使上海户籍人数加速增长。近年来，我国高等教育各学历的毕业人数和招生人数均持续增长，满足基本落户条件的博士生人数在未来数年内亦将持续增长；双一流高校及六所本科院校的招生人数整体而言亦相对稳定。在满足基本条件的潜在落户人群基数的增长之下，上海的户籍人口或有望加速增长。 图 3：我国高等教育各学历毕业生人数持续增加 图4：我国高等教育各学历招生人数持续增加 数据来源：Wind，教育部，中达证券研究 数据来源： Wind，教育部，中达证券研究 01002003004005002010201120122013201420152016201720182019高等教育毕（结）业生数（万人）博士研究生硕士研究生本科生01002003004005006002010201120122013201420152016201720182019高等教育招生数（万人）博士研究生硕士研究生本科生 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 21 1.2上海缘何此时放宽落户条件？ 一线城市的城市人口吸引力仍居全国前列，但呈现一定差异。根据百度地图慧眼的《中国城市活力研究报告》，2020年第二季度，深圳、广州、东莞位列城市人口吸引力前三位，上海、北京仅分别位列第四及第五位。当前，上海的人口吸引力弱于大湾区的三个城市。导致城市人口吸引力差异的原因较多，包括落户难度、工作机会、城市包容度及气候等等， 其中产业发展为核心原因。 表 3：一线城市人口吸引力仍居全国前列 2020Q2排名 城市 同比排名变化 1 深圳 ↑ 2 2 广州 ↓ 1 3 东莞 ↑ 1 4 上海 ↑ 1 5 北京 ↓ 3 6 苏州 - 7 杭州 ↑ 3 8 佛山 - 9 成都 ↓ 2 10 武汉 ↑ 1 数据来源：百度地图慧眼《2020Q2中国城市活力研究报告》，中达证券研究 人口的移动与产业发展高度相关。城市的经济增长来源于产业的发展，而人才是产业发展的重