房地产行业周报：两办重申放宽落户限制，存量房贷利率换锚LPR，12月增量房贷利率见顶回落

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 两办重申放宽落户限制，存量房贷利率换锚LPR，12月增量房贷利率见顶回落 投资要点：  房地产行业数据：上周（19/12/21-19/12/27）主流45城一手房成交647万平米，环比-9%；其中，一二线环比-11%、三四线环比-1%；12月截至上周一手房月成交同比-9%，较11月下降4pct，其中一二线同比-11%、三四线同比+2%，分别较11月-7pct和+7pct。上周14个重点城市二手房141万平米，环比-10%；12月截至上周累计成交同比+35%，较11月上升18pct。库存方面，上周15城推盘环比-12%、成交环比-3%，周成交/推盘比0.72倍，高于上周的0.65倍；9-11月分别为0.81倍、0.89倍、0.55倍，整体优于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面积8,745万平米，环比+0.9%；3个月移动平均去化月数为9.9个月，环比上升0.3个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。  主要政策新闻：中办、国办全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件，发改委督促城市取消落户限制及推动放宽落户条件。自2020年3月1日起金融机构应将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。李克强强调进一步研究采取降准和定向降准、再贷款等多种措施降低实际利率。前10月实现减税降费近2万亿元。住建部强调不把房地产作为短期刺激经济的手段，重点发展政策性租赁住房。中国社科院发布房地产月度报告，核心城市房价继续小幅下调。广州黄埔对人才放松限购；温州优秀本科生买房7折，租房3折；南通市区新建低价商品住宅项目满五年可转让登记；融360对全国35个重点城市的监测数据显示，12月全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比下降1BP；二套房贷款平均利率为5.84%，环比下降1BP。  公司动态跟踪：中南建设“17中南02”回售后债券存续数量将为289万张。金科股份拟发行不超过15亿元/预期2年的按揭购房尾款资产支持专项计划产品。荣盛发展拟非公开发行公司债券不超过10亿元并由公司提供担保。蓝光发展拟使用总额不超过3亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金。新城控股已完成1,417.2万份股票期权与1,036.9万股限制性股票激励计划的授予登记工作。华夏幸福将回购并注销股权激励限制性股票合计41.7万股。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数上涨0.12%，相对收益为-0.94%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：银亿股份、万业企业、万通地产、中关村、中南建设，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新华联、华业资本、金宇车城、大名城、同达创业。  投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、12月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展、中办国办发文加快放松城镇落户限制，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅7.0/5.6倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A4.2%和19E5.4% vs. 10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来1%分位 vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 证券分析师：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 执业编号：S0360519070001 占比% 股票家数(只) 133 3.54 总市值(亿元) 23,377.85 3.6 流通市值(亿元) 20,750.09 4.38 % 1M 6M 12M 绝对表现 7.79 1.35 20.09 相对表现 3.66 -3.78 -13.5 《房地产行业周报：多方发声保持地产稳定，宝万股权之争落幕在即》 2019-12-22 《户籍制度点评：放松城镇落户限制，加速城镇化率提升》 2019-12-26 《商业地产行业深度研究报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》 2019-12-26 0%15%29%44%19/0119/0319/0519/0719/0919/112019-01-02～2019-12-27沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年12月29日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ............................................................................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比-9%，月成交同比-9%，一二线同比-11%、三四线同比+2% .............. 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比下降9%，一二线环比下降11%、三四线环比下降1% ......................... 4 2、成交月同比：12月45城月成交同比下降9%，一二线同比下降11%、三四线同比上升2% ........................ 5 （二）二手房成交量：上周14城周成交环比-10%，12月月成交同比+35%、较上月+18pct ................................. 7 （三）新房库存：15城上周推盘环比-12%，可售面积环比+1%、去化月数上升0.3个月 ................................... 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ................................................................................................................................................................... 14 四、板块行情回顾 ................................................................................................................................................................... 17 五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 ................................................................... 18 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 .................................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 5 图表3、45城一手房累计成交同比 ......................................................................................................................................... 6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................................. 6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ......................................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比 .......................................................................................................................... 9 图表8、重点城市二手房成交数据 .......................................................................................................................................... 9 图表9、重点城市库存去化水平 ............................................................................................................................................ 10 图表10、各线城市3个月移动平均去化月数 ..........