证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 存量房贷利率换锚LPR点评 推荐（维持） 存量房贷利率换锚LPR，短期确保稳定、中期望打开下行空间 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 2019年12月28日，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。 点评： 1、本次政策旨在存量房贷从基准换锚成LPR，2020年存量房贷利率不变、2021年后有望打开下行空间 2019年12月28日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号。本次政策针对存量住房贷款，从基准溢/折价浮动（乘除法）变为LPR加/减点浮动（加减法），存量住房贷款协议的转换工作时间为2020年3月至8月，2020年存量房贷利率不变（按照2019年12月5年期LPR加/减点形成），短期转化过程中更确保稳定、短期影响不大，2021年1月开始，房贷利率按照2020年12月发布的5年期LPR加/减点定价，考虑到后续LPR或有下行趋势，2021年开始存量住房房贷利率有望打开下行空间。 2、本次政策不直接影响销售，但考虑房贷利率见顶回落、一城一策及户籍放松，2020年销售望更为稳定 本次政策仅针对存量住房贷款，不涉及增量住房贷款，增量房贷利率依然按照5年期LPR加/减点形成，所以存量房贷换锚不直接影响全国商品房销售面积。但考虑到近期MLF、OMO、LPR连续降息（尤其11月5年期LPR下降）以及一城一策持续密集推出的背景下，融360房贷利率（增量房贷利率）自2019年5月连续6个月上行之后，12月微降1bp、呈现见顶回落迹象，预计后续5年期LPR或将继续下行、指引后续房贷利率出现下降趋势，这对于住宅需求将更为直接的利好，并且叠加一城一策和户籍制度放松，这将使得2020年全国销售表现更为稳定。 3、对存量房贷借款人而言，鉴于LPR长期或有下行趋势，存量房贷利率换锚LPR加/减点浮动或更优 从存量房贷借款人角度来看，借款人可与银行协商确定两种定价基准选择权：1）转换为LPR、2）转换为固定利率。考虑到后续LPR长期或有下行趋势，对于借款人而言，LPR和固定利率相比前者定价基准会更优。而对于基准溢/折价浮动（乘除法）和LPR加/减点浮动（加减法）两者利率变动会略有差异，但预计两者都将是下降趋势：1）如果降基准息（历史经验一般约25bp），那么基准溢/折价浮动定价基准的房贷利率下降幅度更大，尤其是房贷利率基准溢价上浮的房贷合同的利率下降幅度更大，但考虑到如果降息出现，预计同期LPR下行速度或也将加快，最终也同样将加速LPR加/减点浮动定价基准的房贷利率下行速度；2）如果不降基准息情况下，考虑到后续LPR长期或有下行趋势，则LPR加/减点浮动定价基准的房贷利率下降幅度更大。 4、投资建议：存量房贷利率换锚LPR，短期确保稳定、中期望打开下行空间，重申行业“推荐”评级 2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、12月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展、中办国办发文加快放松城镇落户限制，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅7.0/5.6倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A4.2%和19E5.4% vs. 10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来1%分位 vs. 沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、首开股份；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。 5、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。 行业研究 房地产 2019年12月29日 存量房贷利率换锚LPR点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：存量商业性个人住房贷款定价基准转换举例： 以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。 图表1、LPR改革时间轴 资料来源：人民银行，华创证券 图表2、1年期LPR及5年期LPR走势 资料来源：Wind，华创证券 4.774.784.794.804.814.824.834.844.854.864.004.054.104.154.204.254.3019-0819-0919-1019-1119-12LPR：1年期LPR：5年期（右轴）（%）（%） 存量房贷利率换锚LPR点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、全国首套、二套平均房贷利率走势 资料来源：Wind，融360，华创证券 图表4、一年期贷款基准利率走势及变化幅度 资料来源：Wind，华创证券 5.005.205.405.605.806.006.2018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-12首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率（%）(1.20)(1.00)(0.80)(0.60)(0.40)(0.20)0.000.200.400.001.002.003.004.005.006.007.008.00一年期贷款基准利率变化幅度（右轴）（%）（%） 存量房贷利率换锚LPR点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016年加入华创证券研究所。2017年新财富评选房地产行业入围（第六名）；2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）；2018年金牛奖评选房地产行业第一名。 研究员：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015年加入华创证券研究所。2017年新财富评选房地产行业入围（第六名）团队成员；2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。 分析师：曹曼 同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017年加入华创证券研究所。2017年新财富评选房地产行业入围（第六名）团队成员；2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。 助理研究员：邓力 哥伦比亚大学理学硕士。2018年加入华创证券研究所。2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。 存量房贷利率换锚LPR点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职 务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 北京机构销售总监 010-66500809 zhangyujie@hcyjs.com 杜博雅 高级销售经理 010-66500827 duboya@hcyjs.com 张菲菲 高级销售经理 010-66500817 zhangfeifei@hcyjs.com 侯春钰 销售经理 010-63214670 houchunyu@hcyjs.com 侯斌 销售经理 010-63214683 houbin@hcyjs.com 过云龙 销售经理 010-63214683 guoyunlong@hcyjs.com 刘懿 销售经理 010-66500867 liuyi@hcyjs.com 达娜 销售助理 010-63214683 dana@hcyjs.com 广深机构销售部 张娟 所长助理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 罗颖茵 高级销售经理 0755-83479862 luoyingyin@hcyjs.com 段佳音 销售经理 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 朱研 销售经理 0755-83024576 zhuyan@hcyjs.com 花洁 销售经理 0755-82871425 huajie@hcyjs.com 包青青 销售助理 0755-82756805 baoqingqing@hcyjs.com 上海机构销售部 石露 华东区域销售总监 021-20572588 shilu@hcyjs.com 潘亚琪 高级销售经理 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 何逸云 销售经理 021-20572591 heyiyun@hcyjs.com 柯任 销售经理 021-20572590 keren@hcyjs.com 蒋瑜 销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 沈颖 销售经理 021-20572581 shenying@hcyjs.com 吴俊 销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 董昕竹 销售经理 021-20572582 dongxinzhu@hcyjs.com 汪子阳 销售经理 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 施嘉玮 销售助理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 汪莉琼 销售助理 021-20572591