房地产开发行业周报：房贷利率平稳换锚，多城市放开落户政策

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2019年10月13日 房地产开发 房贷利率平稳换锚 多城市放开落户政策 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为4.83%，显著跑赢大盘，在29个中信行业板块中排名2，上涨个股122只，整体表现较强。 成交情况：上周一线城市销售面积42.6万平方米，环比-33.0%，去化周期69周，环比14.2%；样本二线城市销售面积62.5万平方米，环比-8%，去化周期72周，环比7.5%；样本三线城市销售面积68.2万平方米，环比11%，去化周期47周，环比3.9%。分城市成交数据见附件。 近期观点：房贷利率平稳换锚 多城市放开落户政策 10月8日，以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。规模房企发布9月销售数据，表现亮眼。我们的看法如下： 换锚后房贷利率整体变化平稳，一线城市尚处过渡阶段。9月20日公布的1年期LPR有所变化而5年期未变，意味着房贷利率挂钩LPR后，不会每个月都变化。10月8日，房贷利率正式换锚后，一线城市银行陆续推行新政，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。从融360数据来看，北上广深首套房和二套房的主流房贷水平均有所上升，其中上海主流利率上升，但仍有7家银行首套房贷利率低于LPR20个基点。从新政过渡时间来看，一线城市并非所有银行都已经按照新方式进行房贷报价，二三线城市则可能需要更长的过渡时间。 规模房企9月销售平均增速43.5%，金九表现亮眼，主要因整体库存低位和龙头房企加大推盘所致。多家房企披露9月销售数据，已披露的14家top20房企平均增速43.5%。金九行情延续了7、8月的销售热度，一方面与房企加速去化、加大推盘有关，另一方面，由于2018年下半年土地市场转凉，对应今年下半年新入市楼盘有限，加上15-17年的去库存，目前多数城市库存仍在低位。因此龙头房企销售仍有韧性。 多城市放开落户，城镇化有望加速。9月25日宜昌放开落户，10月8日安徽宿州放开落户，并提出农业转移人口购房缴纳的契税给予全额财政补贴。预计未来会有更多的三线城市放开落户，城市化进程有望加速。农业人口进城并定居，将有利于稳定房地产市场需求。 展望后市，重申地产股绝对收益属性。本周地产板块估值修复，主要是前期过度悲观预期的修复。后续估值预计稳定，业绩推动20%空间仍可期待。 投资建议：推荐销售表现的“相对好”与业绩释放的“绝对好”构成中短期地产股选股的基本因素，推荐金地集团、保利地产、蓝光发展，建议关注阳光城、中南建设。 风险提示：政策超预期收紧，销售下行节奏超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 任鹤 执业证书编号：S0680519060001 邮箱：renhe@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：y angqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：竣工之谜：微观层面的解释和估算》2019-10-11 2、《房地产开发：销售反弹不改回落趋势 竣工降幅持续收窄》2019-09-23 3、《房地产开发：以勾稽为“锚”，分析房企现金流量》2019-09-22 2019年10月13日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 房贷利率平稳换锚 多城市放开落户政策 ...................................................................................................................3 1.行情回顾 ......................................................................................................................................................4 2.数据跟踪 ......................................................................................................................................................6 3.重要事件及政策梳理 ......................................................................................................................................7 风险提示 ................................................................................................................................................................7 附件：各城市商品房销售情况 ..................................................................................................................................8 图表目录 图表1：各行业涨跌幅排名 ......................................................................................................................................5 图表2：上周各交易日指数表现 ...............................................................................................................................5 图表3：近52周地产板块表现.................................................................................................................................5 图表4：上周涨幅前五个股 ......................................................................................................................................5 图表5：上周跌幅前五个股 ......................................................................................................................................6 图表6：样本城市成交数据 单位：万平方米 .............................................................................................................6 图表7：近期重要事件及政策梳理 ............................................................................................................................7 图表8：北京商品房销售情况...................................................................................................................................8 图表9：上海商品房销售情况...................................................................................................................................8 图表10：广州商品房销售情况 .................................................................................................................................8 图表11：深圳商品房销售情况 .................................................................................................................................8 图表12：杭州商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表13：南京商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表14：武汉商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表15：成都商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表16：青岛商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表17：苏州商品房销售情况 .................................................................................................................................9 图表18：大连商品房销售情况 ............................................................................................................................... 10 图表19：济南商品房销售情况 ..........................