房地产行业周报：从广东落户限制放宽看区域顶层设计转变

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从广东落户限制放宽看区域顶层设计转变 专题点评： 1月14日上午，广东省省长马兴瑞在作省政府工作报告时提到，广东将放开除广州、深圳之外的城市落户限制。 事件评论: 广东放开落户限制提振需求，二线城市布局房企或将受益。此次取消广东省内除广州、深圳市之外城市的落户限制对于大湾区布局房企具有最为直接影响。截至2018年末，碧桂园、万科在大湾区的土地储备最为丰富，分别有2541.0万平方米及1818.9万平方米，碧桂园土储面积前三的城市分别为惠州（910.5万平方米，占比37%）、广州（323.4万平方米，占比13%）、佛山（286.3万平方米，占比12%），万科土储面积前三的城市分别为广州（418.4万平方米，占比23%）、深圳（410.5万平方米，占比23%）、东莞（365.5万平方米，占比20%）。 同时，在本次广东省放开部分城市落户限制前，已有海南、广西、河南、山西等省大规模放宽落户政策，多个省份制定积极引进人才政策。预计2020年在顶层基调不变态势下，部分地区有望陆续放开落户限制以提振需求侧力度与 当地房地产市场发展活力，其中主要以一线卫星城及部分二线城市为主。 数据要点： 截至1月16日，本周44个主要城市新房成交量环比上升2.1%，2020年累计成交量同比上升21.4%，一、二、三线城市累计同比分别上升38.9%、31.1%及6.2%。 截至1月16日，14个主要城市的可售面积（库存）环比下降1.3%，同比上升5.4%；平均去化周期10.3个月，环比下降0.1%。去化周期环比涨幅前两名南京和苏州的去化周期分别为5.7个月和6.5个月，分别环比上升23%和12%。 截至1月16日，15个主要城市的二手房交易建面环比上升15.2%，2020年累计交易量同比上升47.9%。 投资建议: 临近农历春节，楼市整体运行较为平稳，行业基本面保持稳定。从2019年12月经济数据来看，M2同比增速达8.7%，较上月提升0.5个百分点，较2018年全年提升0.6个百分点；房地产开发资金来源增速较上月提升0.6个百分点至7.6%，主要系按揭贷款和定金及预收款增速快速提升推动。另一方面，近期房企境内外发债情况也较为顺畅，多数房企的发行利率较之前均有可观的下行。上述现象表明全面降准等政策的效果正逐步显现，整体经济中流动性情况较前期已有明显改善，刚需（按揭贷款等）也得到了政策面的支持。我们预计今后一段时间主流刚需仍将得到政策面的支持，房企的开发资金来源和融资成本也将得到进一步的改善。维持行业“强于大市”评级，看好低估值房地产权益资产以及优质地产债券的表现。 19-Jan-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 19 1. 专题点评 1.1顶层思路现重大转变，“逆城镇化”担忧不再 城市布局是房企获取α的重要途径。近期顶层在城镇化发展思路上出现重大转变，强调坚持以中心城市引领城市群发展，并大幅放宽各层次大城市落户门槛，破除了对于“逆城镇化”的担忧。基于人口流动、产业转移和市场供需等因素，我们认为城市之间分化将会加大，房地产行业成长性将向二线城市市区及一线城市卫星城转移。 中心城市地位得到强化，明确坚持城镇化发展方向。发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，2019年发改委等部门将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。随着落户门槛较大程度降低，城市化建设将会持续稳定推进。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》进一步强调全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。 顶层设计思想转变，消除“逆城镇化”担忧。《2019年新型城镇化建设重点任务》及 《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》等顶层设计的意义在于明确了坚持城镇化发展方向。过去一段时间“振兴乡村”、“严控城市人口规模”等提法曾引发对于“逆城镇化”的担忧。此次文件提出，要优化城镇化布局形态，坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。文件同时也提出超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，中心城市发展定位进一步明确，成都、重庆、南京、天津、武汉等核心二线城市或将继续受益于人口和产业的聚集。 表 1：2019年顶层设计大力推进户籍制度改革 时间 部门/文件 政策概述 2019-2 国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》 要求放开放宽个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累计互认，统筹推进本地人口和外来人口市民化。 2019-4 国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》 继续加大户籍制度改革力度，明确城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 19 2019-5 国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》 明确到2022年，城市落户限制逐步消除。 2019-6 国家发改委新闻发布会 国家发改委就宏观经济运行情况举行新闻发布会，强调进一步深化户籍制度改革，打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道，允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户，确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。 2019-7 全国户籍制度改革推进电视电话会议 韩正出席全国户籍制度改革推进电视电话会议并讲话，强调要突出抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，确保完成1亿非户籍人口在城市落户目标。 2019-12 中办、国办《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》 进一步强调全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。 数据来源：互联网，政府网站，中达证券研究 1.2城镇化处聚集阶段中后段，一线卫星城及二线城市逐步发展 我国城市化处于人口由中小城市向大城市集中阶段的中后段，一线卫星城及二线城市逐步发展。典型的城市化进程通常分为四个阶段。第一阶段为农村人口大量向城市转移，各能级城市均得到较快发展。当城镇化率超过50%后（即城市人口首次超过农村后），城市化进入人口由中小城市向大城市聚集的第二阶段，城市之间分化加剧。随着城市中心区人口密度上升、大城市病出现以及交通基础设施的逐步完善，城市化进入人口由中心城区向城市郊区转移的第三阶段，即“郊区化”阶段，此阶段通常在城镇化率达到70%后加速。当郊区人口、商业形成一定规模后，部分企业也会将办公地迁至郊区以享受较低的地价；在第四阶段，中心城市外围将形成具备就业、商业等完备城市功能的卫星城，大都市圈逐步成型，城镇化率将达到80%-90%的较高水平。结合当前城镇化率与城市发展实际，我国处于城市化第二阶段的中后段，发达一线城市的周边的郊区及卫星城以及部分二线城市开始逐步发展。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 19 图1：我国处典型城市化进程第二阶段中后段，一线卫星城及二线城市初步发展 数据来源：美国调查局，中达证券研究 卫星城是大城市发展的必然产物，一线城市卫星城得到初步发展。从海外经验来看，城市发展通常将会经历“城市—都市圈—城市群”的过程。在发展早期，大城市集中了大部分资源，城市发展以虹吸效应为主。而当核心城市资源及人口承载力趋于饱和后，人口与产业开始向周边城镇迁移，核心城市开始城市更新的过程（如城市功能区调整、旧城改造等），产业形态向坪效更高的服务业升级；当前我国中心城市处于此发展阶段。随着外溢效应的扩散，核心城市与周边区县联系更为紧密（郊区化），都市圈、卫星城逐步形成；我国一线城市目前处于郊区化的初级阶段。城市化进程较快的一线城市由于中心区已较为饱和，周边卫星城将逐步发展，而二线城市发展仍集中在中心城区。 图 2：卫星城、大都市圈将是我国下一阶段城镇化发展方向 数据来源：中国指数研究院，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 19 1.3放开除广深外落户限制，地产市场活跃度或有望提升 健全城乡融合发展体制，放开除广深外落户限制。1月14日上午，广东省省长马兴瑞在省第十三届人民代表大会第三次会议上作政府工作报告时提到，健全城乡融合发展体制机制，积极开展破解城乡二元结构试点示范，推进国家城乡融合发展试验区广清接合片区建设。加快城乡基础设施互联互通、公共服务普惠共享。深入推进乡村人才振兴和“万企帮万村”“三师下乡”等行动，建立城市人才入乡激励机制和工商资本入乡促进机制，实施“乡村工匠”等工程，吸引各类人才到农村创业发展。加快推进新型城镇化，放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制，做强做优县域经济，不断提升中心城区、县城和中心镇承载能力。 本次广东将放开除广州、深圳外的城市落户限制的提议，意味着佛山、珠海、惠州、东莞、中山、肇庆、江门7个大湾区内地城市的落户不再受限制或放宽，是积极响应顶层思路、促进劳动力和人才流动、进一步推动广东新型城镇化进程的重要举措。在当前部分地区房地产市场面临购房需求不足的情况下，放松落户限制能够直接促进人口流动、刺激购房需求、降低库存去化周期，对于带动整个区域房地产市场的活跃起到积极作用。 图 3：落户限制放宽将促进湾区多个城市人口流动，带动房地产市场需求 数据来源：Wind, 中达证券研究 湾区布局房企有望受益，碧桂园、万科湾区土储布局最为丰富。此次取消广东省内除广州、深圳市之外城市的落户限制对于大湾区布局房企具有最为直接影响，从截至2018年末各房企在大湾区布局的土储分布来看，碧桂园、万科 在大湾区的 土地储备 最为丰富 ，分别有2541.0万平方米及1818.9万平方米，碧桂园土储面积前三的城市分别为惠州（910.5万平方米，占比37 %）、广州（323.4万平方米，占比13%）、佛山（286.3万平方米 ，占比12%），万科土储面积前 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 19 三的城市分别为广州（418.4万平方米 ，占比23%）、深圳（410.5万平方米 ，占比23 %）、东莞（365.5万平方米，占比20%）。预计取消落户限制为此类地区带来的人口流入将进一步 促进房地产市场需求增加，为房企加快库存去化、增加销售收入带来有利影响。 图 4：截至2018年大湾区布局房企中碧桂园、万科土地储备最为丰富（单位：万平方米） 数据来源：公司公告，中达证券研究；注：碧桂园为权益口径 1.4放开落户限制改善需求，二线布局房企或将受益 多个省市放宽落户限制，地产需求侧活力或将增强。在本次广东省放开部分城市落户限制前，已有海南、广西、河南、山西等省大规模放宽落户政策，涉及多个落户限制条件的取消及放宽，并增加人才引进力度等。预计2020年在顶层基调不变态势下，目前房地产市场需求不足、亟需降低库存地区有望陆续放开落户限制以增强需求侧改善力度、提振当地房地产市场发展活力。同时2018年末以来中央