FORFUTURE2020年8月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2020年8月 FORFUTURE⚫宏观和行业环境⚫一级土地市场1.8月供求：8月全市宅地供应、成交双回落，成交环比↓50%，南沙土拍火热，其余表现平淡2.9月供应：12宗涉宅地块计划出让，出让地块整体素质较佳，但多宗地块均附加出让条件，实际成本较高⚫二级商品房市场1.供应：环比7月下跌22%至80万㎡，同比↑41%（南沙、白云、黄埔增4成以上）；预计后市九十月传统旺季供应充足2.成交：8月新建商品住宅成交105万㎡，同比↑40%，环比↑13%，创2019年来新高；南沙强势，同比翻倍。房贷利率低位，叠加人才政策放松拉动客户入市热情走高，二手成交145万㎡，同比↑65%，环比↑14%，成交量创近3年来新高；房价指数领涨全国70城，价格抬头预期强。公寓、商办市场成交同比下跌均超2成1.经济：广州经济继续改善，基建持续发力，房地产开发投资继续恢复，新动能增势好2.行业：中央定向约谈价格涨幅较快城市，并要求提高政治站位坚决遏制炒房，并提“房地产泡沫是最大灰犀牛”。广州白云、荔湾、天河、南沙公布区人才绿卡制度，门槛高，影响有限；番禺更新人才购房新政，放松力度相对较大市场概览“逆袭淡季”，成交势能足 pOtNqNsRrOnMpMoRrQqRuNaQdNbRsQoOpNpPiNmMvMkPnMmNaQoPnNMYsQtPNZmPnMFORFUTURE保利投顾研究院业务联系：赵先生15521229620邮箱：research@polyic.cn咨询服务领域投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 FORFUTURE宏观和政策环境01.土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判02.03. FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观政策环境 FORFUTURE4.60 -9.00 0.60 -30-20-10010203040502017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-07GDP增速固定资产投资累计同比社会消费品零售总额累计同比出口累计同比-6.8%全国广州-6.8%+3.2%+0.9%广州经济继续改善，7月“三驾马车”数据中，固投增速同比扩大3.1个百分点至4.6%（全国↑1.5个百分点），主要受到基建投资拉动，房地产开发投资降幅加快收窄，工业投资同比降幅进一步扩大；出口增速转正，比全国水平略高；社零降幅缓步收窄。此外，工业生产加快复苏，规上工业产值和增加值降幅收窄约3个百分点，支柱产业生产进入回升通道，高技术制造业增加值增幅提升。上半年GDP同比图：广州累计GDP增速水平一季度GDP同比数据来源：广州市统计局，保利投顾研究院整理01 宏观经济环境经济继续改善，基建投资表现突出，房地产开发投资加快恢复分项广州全国固投4.6%-1.6%出口0.6%-0.9%社零-9.0%-9.9%图：广州7月经济运行情况（累计同比）分项广州全国1-7月1-6月1-7月1-6月投资端基础设施投资5.5%4.7%-1.0%-2.7%房地产开发投资-1.8%-7.9%3.4%1.9%工业投资-3.2%-0.6%-7.4%-1.8%汽车制造业17.8%37.1%//消费CPI（当月）3.3%3.5%2.7%2.5%批发及零售-6.3%-7.5%//工业规上工业产值-4.3%-7.4%//规上工业增加值-4.7%-7.7%-0.4%-1.3%三大支柱产业产值-5.2%-9.4%//新动能高技术制造业增加值3.9%1.5%9.8%4.5%（规上）实物商品网上零售额30.6%31.6%15.7%14.3%（限额以上批发零售业） FORFUTURE02 基建及产业发展环境对外轨交规划继续完善，粤港澳城际铁路规划获批，广佛融合试验区总规完成轨交规划持续发力。粤港澳大湾区城际铁路建设规划获批复，12个项目涉及广州，总投资金额2869亿元，主要途经南沙万顷沙、花都区府、白云站、芳村、鱼珠、新塘等地，连接佛山、中山、珠海等周边城市。广佛高质量发展融合试验区建设总体规划基本完成，规划落实186个重点合作项目，建设29条跨市衔接轨道，形成广佛一体化交通网络，并共育30个产业平台。图：大湾区城际铁路建设规划中涉及广州区域的重点线路图：《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》主要内容说明：虚线为在建、已批复项目，实线为运营线路资料来源：保利投顾研究院整理广清城际广州北至广州段里程26公里，投资137亿元，主要途经广州北站、白云站、广州站等。目前已动工，预计2023年完工中南虎城际中山至塘厦段里程63公里，投资222亿元，主要途经中山、南沙万顷沙、塘厦等，将与深江铁路并线南沙至珠海（中山）城际里程79公里，投资486亿元，主要途经南沙万顷沙、中山、珠海等佛山经广州至东莞城际（28号线）里程107公里，投资953亿元，主要途经东平新城、芳村、鱼珠、新塘等芳村至白云机场城际（22号线北延线）里程39公里，投资325亿元，主要途经芳村、白云站、白云机场等广州东至花都天贵（18号线北延线）里程38公里，投资285亿元，主要途经广州东站、天贵等站，途径狮岭、区府板块➢占地629平方公里，包括“1个先导区和4个片区”；➢先导区为广州南站-佛山三龙湾-广州荔湾海龙片区，片区是指荔湾-南海、南沙-顺德、白云-南海、花都-三水试验区。范围➢重点项目：落实186个重点合作项目，重点推进南站商务区、世贸小镇、顺德机器人谷、三山科创中心等项目建设；➢交通规划：建设29条跨市衔接轨道和60条两市衔接通道；➢产业发展：围绕先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康四大领域，共育30个产业平台；➢科技创新：重点引入佛山先进制造科学与技术省实验室、中国机器人集成创新中心等新型研发机，推动产学研合作和科技资源共享。合作内容➢形成广佛一体化交通网络，推动两市在各个领域实现全面互联和深度融合，逐步实现广佛全域同城化。目标 FORFUTURE02 基建及产业发展环境广州签约重大项目超250个，投资额超6000亿元；中新知识城总规获国务院批复2020年广州国际投资年会开幕，签约重大项目超250个，总投资额超6000亿元，主要集中在人工智能、数字经济、总部经济、冷链物流等，并分设主题为数字经济、生物医药、智能网联汽车论坛推动落地。此外，广州中新知识城总规获国务院批复，重点打造世界级生物医药园、智能网联汽车制造园等，加快推进科教创新区等，打造大湾区科创重要载体。图：2020年广州国际投资年会主要内容图：《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》获批复➢签约超250个，总投资额超6000亿元，主要为集人工智能、数字经济、金融服务、总部经济、冷链物流以及文化旅游等领域，包括阿里巴巴新零售华南运营中心、百度系列项目等。重大项目签约➢集中动工重大项目超200个，总投资额超5000亿元。项目集中动工➢1-7月，全市1642个“攻城拔寨”项目完成投资3019亿元，完成年度计划的63%，超过进度4.6个百分点，带动固投增长4.6%。➢重大基础设施方面，广州白云国际机场三期已获批复；广清城际一期开展验收，二期已开工等。➢重大产业方面，创维智能等新型显示项目、广汽等新能源汽车项目逐渐开工；唯品会、复星南方（南地块）等总部已竣工等。进展回顾资料来源：保利投顾研究院整理中新广州知识城定位为次公共服务中心、国际创新枢纽以及核心创新平台。10年来，基建基本完成，产业体系、知识产权综合改革、科创平台布局有所成效，已升级为国家级双边合作项目。➢设置3个平行论坛，海珠、黄埔、南沙主题分别为数字经济、生物医药和智能网联汽车。➢部分重大项目开建：天河南粤银行金融大厦、花都京东湾区电子商务运营结算总部、白云智能显示终端生产基地等。其他内容北区主要为工业园区，发展较早，目前已有高新企业投入运营中区主要为总部经济和城市功能区，包括会议中心、大型公园等南区主要为住宅区以及部分城市功能区，规划配套较完善北区南区中区 FORFUTURE03 行业政策环境-中央基调“房地产泡沫是最大灰犀牛”，紧盯价格涨幅较快城市，严控房企融资继7月座谈会提及时精准调控后，8月沈阳、长春等房价涨幅较快的城市被定向约谈，并提出要提高政治站位坚决遏制投机炒房。且银保监会主席提出“房地产泡沫是最大灰犀牛”，要严防资金违规流入房地产市场，后续座谈会首谈房企“长效机制”，要求逐步形成重点房企资金监测和融资管理规则，实施好房地产金融审慎管理制度。图：近期中央关于房地产的会议/文章图：70城新建商品住宅&二手住宅价格指数环比TOP10时间具体事件07.24房地产工作座谈会，北上广深等10个城市相关人员参与➢新提“紧绷这根弦”、“及时科学精准调控”；实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入08.16银保监会主席郭树清撰文《求是》，重提坚定打好防范化解金融风险攻坚战➢房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，要严防资金违规流入房地产市场➢警惕新一轮资产泡沫，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中08.20重点房地产企业座谈会，讨论房地产长效机制➢形成重点房企资金监测和融资管理规则，“345”控房企有息负债规则或将逐步落地➢形成“租售并举”住房制度，完善金融支持政策体系08.26住建部会商沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州的城市代表➢提高政治站位，坚持“房住不炒”，及时精准调控，坚决遏制投机炒房➢房价涨幅较快城市被定向约谈，6个城市均多次上榜一二手房价环比涨幅前十排行，其中银川已经连续3个月房价涨幅全国第一资料来源：保利投顾研究院整理排名新房价格环比二手房价格环比城市7月城市6月城市5月城市7月城市6月城市5月1银川102银川101.9银川102.1广州101.6深圳101.9北京101.82徐州101.6唐山101.5宁波101.4杭州101.3无锡101.6深圳101.63唐山101.4惠州101.5南充101.3深圳101.2西宁101.4成都101.34无锡101.3武汉101.4南京101.2银川101.2银川101.4银川101.35锦州101.1长沙101.4唐山101.2无锡101.2宁波101.2宁波101.16济宁101.1杭州101.2呼和浩特101宁波101.1杭州101包头101.17丹东101昆明101.2沈阳101西宁101沈阳100.9沈阳1018惠州101南宁101.1锦州101秦皇岛101乌鲁木齐100.9福州1019成都100.9徐州101.1无锡101唐山100.8唐山100.9西宁10110西安100.9温州101.1泉州101温州100.8徐州100.9大连100.9银川连续3个月No.1；唐山3次上榜；无锡、惠州、锦州、徐州2次上榜深圳连续3个月排名前3；银川、宁波、西宁3次上榜；杭州、无锡、沈阳、唐山2次上榜 FORFUTURE03 行业政策环境白云、南沙等4区公布人才绿卡制度，花都、南沙人才购房略收紧但执行较松，影响较小白云、荔湾、天河、南沙公布落实区人才绿卡制度，人才门槛人才学历要求均有放宽，认定人才等范围有所扩大，其中南沙区人才绿卡制度与原执行的人才购房政策并行。整体门槛仍较高，预计对楼市购买群体影响较为有限。番禺新增人才银卡，大学城在读学生即可在番禺购房，放松力度相对较大。此外，花