8月销售数据点评：单月销售表现量价齐升，目标完成度持续推进

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2020年09月10日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 16.18元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 7,923.24 流通A股股本(百万股) 7,921.71 A股总市值(百万元) 128,198.07 流通A股市值(百万元) 128,173.24 每股净资产(元) 8.86 资产负债率(%) 66.73 一年内最高/最低(元) 20.58/15.90 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《招商蛇口-半年报点评:营收增幅较大、拿地力度提升 ——半年报点评》 2020-08-25 2 《招商蛇口-公司点评:单月销售金额增速上升，补货积极性不减——7月销售数据点评》 2020-08-09 3 《招商蛇口-公司点评:高基数下仍表现 亮 眼 、 单 月 拿 地 力 度 提 高 》 2020-07-10 股价走势 单月销售表现量价齐升，目标完成度持续推进 ——8月销售数据点评 事件：公司公告经营简况，8月公司实现签约金额268.05亿元，YOY+48.46%；实现签约面积110.42万方，YOY+18.74%。1-8月累计实现签约金额1603.75亿元，YOY+15.72%，累计签约面积711.86万方，YOY-2.41%。 单月销售表现量价齐升 8月公司实现签约金额268.05亿元，YOY+48.46%，较上月增速提升30.25pct；实现签约面积110.42万方，YOY+18.74%，较上月增速提升32.86pct；对应销售均价24275元/平米，YOY+25.03%，较上月销售均价提升2327元/平米。单月销售表现量价齐升，签约面积实现年初以来最大增幅，或与公司加大推货力度相关，而销售均价同比大幅提升或与单月推货城市结构、产品结构有较大关系。1-8月累计实现签约金额1603.75亿元，YOY+15.72%，较上月增速提升4.90pct；累计签约面积711.86万方，YOY-2.41%，较上月增速提升3.09pct；对应累计销售均价22529元/平米，YOY+18.59%。当前累计签约金额/全年销售目标比重64.2%，已超过上年进度（19年1-8月签约金额占全年签约金额62.9%），随着下半年货源逐渐增加，三四季度表现可期。 累计拿地规模增速超销售面积增速，为未来规模增长奠定基础 8月新增项目3个，分别为太仓（+1）、大连（+1）、长沙（+1），新增土地面积27.12万方，新增规划建面56.43万方，新增总地价52.88亿元，新增项目楼面价9371元/平米；对应权益土地面积18.38万方，权益规划建面38.06万方，权益地价33.40亿元，以金额计算权益比例为63.2%。相比于去年同期，本月新增项目体量相对较大，单项目平均规划建面达18.81万方（去年同期为10.82万方）。1-8月累计获取土地项目47个，累计土地面积309.63万方，累计规划建面835.69万方，累计同比+22.5%，累计总地价780.91亿元，累计同比+49.3%，年初以来累计获取项目数量不及上年同期，但整体项目体量仍有所增长；对应累计权益土地面积188.96万方，累计权益规划建面504.15万方，累计权益地价498.17亿元，以金额计算的权益比例为63.8%，公司年初以来拿地权益比例维持在60%以上，较19年全年53.6%的权益比例也有一定的提升。 阶段性补货减少 8月公司拿地力度19.7%，较上月收缩18.4pct；权益拿地力度12.5%，较上月收缩12.2pct，单月拿地力度有所回落。1-8月累计拿地力度48.7%，累计权益拿地力度31.1%，高于2019年整体的拿地力度（44.0%）、权益拿地力度（23.6%）。8月新增项目楼面价9371元/平米，楼面价/销售均价为38.6%，较上月提升5.3pct，主要因为本月新增收购大连项目拉高整体楼面均价，1-8月累计楼面价9344元/平米，同比上年增长21.9%，楼面价/销售均价41.5%，楼面价/销售均价对比2019年全年（37.1%）仅略有提升，主要是因为同期销售均价实现同步拉升。 投资建议：公司单月销售表现亮眼，当前销售目标完成率已超去年进度，随着下半年货源的逐步增加，公司在三四季度的表现可期。虽单月拿地力度有所回落，但拿地积极性不减。我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为165亿、189亿、226亿，对应EPS分别为2.08元、2.39元、2.85元，对应PE为7.78、6.78、5.67，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动 财务数据和估值 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 88,277.85 97,672.18 141,624.66 191,193.29 238,991.62 增长率(%) 16.99 10.64 45.00 35.00 25.00 EBITDA(百万元) 29,837.10 34,261.41 30,485.02 34,746.42 40,656.39 净利润(百万元) 15,240.05 16,033.18 16,469.38 18,902.08 22,610.35 增长率(%) 24.71 5.20 2.72 14.77 19.62 EPS(元/股) 1.92 2.02 2.08 2.39 2.85 市盈率(P/E) 8.41 7.99 7.78 6.78 5.67 市净率(P/B) 1.69 1.35 1.42 1.24 1.07 市销率(P/S) 1.45 1.31 0.91 0.67 0.54 EV/EBITDA 5.79 7.27 7.75 6.97 5.91 资料来源：wind，天风证券研究所 -20%-14%-8%-2%4%10%16%22%2019-092020-012020-05招商蛇口房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 利润表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 67,375.07 75,323.85 80,017.93 85,081.02 90,816.81 营业收入 88,277.85 97,672.18 141,624.66 191,193.29 238,991.62 应收票据及应收账款 1,203.55 1,811.03 2,595.07 3,034.51 3,604.15 营业成本 53,414.73 63,829.17 106,218.50 142,439.00 176,853.80 预付账款 2,678.69 3,512.63 6,519.12 7,724.78 8,978.08 营业税金及附加 8,324.22 9,199.82 12,038.10 16,251.43 20,314.29 存货 210,820.96 312,206.73 366,411.44 417,003.08 467,265.91 营业费用 1,553.83 2,206.65 2,549.24 3,441.48 4,301.85 其他 72,357.59 84,394.88 98,651.25 109,606.86 119,239.28 管理费用 1,527.48 1,728.57 2,336.81 3,154.69 3,943.36 流动资产合计 354,435.87 477,249.12 554,194.82 622,450.24 689,904.22 研发费用 0.00 52.39 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 17,311.01 26,593.05 27,093.05 27,593.05 28,093.05 财务费用 2,447.86 2,772.56 2,902.09 3,089.27 3,302.81 固定资产 3,400.92 4,607.55 5,052.70 5,523.40 5,993.42 资产减值损失 985.53 (2,092.44) (300.00) (100.00) (300.00) 在建工程 927.96 818.94 971.37 1,062.82 1,117.69 公允价值变动收益 (62.56) 114.43 0.95 0.32 (0.53) 无形资产 541.48 612.25 636.72 659.27 679.88 投资净收益 6,547.67 10,231.35 11,474.10 8,474.10 6,474.10 其他 46,604.21 107,807.17 123,831.19 139,858.60 155,865.22 其他 (13,074.23) (16,690.32) (22,950.10) (16,948.83) (12,947.14) 非流动资产合计 68,785.58 140,438.97 157,585.04 174,697.13 191,749.26 营业利润 26,613.34 26,319.99 27,354.98 31,391.84 37,049.09 资产总计 423,221.45 617,688.09 711,779.86 797,147.37 881,653.48 营业外收入 143.58 144.70 148.72 145.67 146.36 短期借款 16,740.87 22,170.14 28,041.25 27,434.10 27,250.32 营业外支出 155.96 340.98 224.29 250.00 271.76 应付票据及应付账款 26,046.90 35,509.49 53,005.93 64,110.59 78,354.97 利润总额 26,600.95 26,123.71 27,279.41 31,287.51 36,923.69 其他 187,827.20 237,328.72 297,177.95 338,994.64 381,683.50 所得税 7,140.17 7,266.83 7,092.65 8,134.75 9,600.16 流动负债合计 230,614.97 295,008.36 378,225.13 430,539.32 487,288.80 净利润 19,460.78 18,856.88 20,186.77 23,152.75 27,323.53 长期借款 61,646.83 68,834.88 77,526.40 90,310.14 94,762.00 少数股东损益 4,220.73 2,823.71 3,717.38 4,250.67 4,713.18 应付债券 16,498.74 18,276.00 19,276.00 20,276.00 21,276.00 归属于母公司净利润 15,240.05 16,033.18 16,469.38 18,902.08 22,610.35 其他 5,598.22 8,198.38 10,198.38 12,198.38 14,198.38 每股收益（元） 1.92 2.02 2.08 2.39 2.85 非流动负债合计 83,743.80 95,309.27 107,000.78 122,784.52 130,236.39 负债合计 3