1月销售数据点评：单月销售量价齐升，拿地力度略有收缩

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2021年02月10日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 11.83元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 7,923.24 流通A股股本(百万股) 7,921.71 A股总市值(百万元) 93,731.96 流通A股市值(百万元) 93,713.81 每股净资产(元) 8.99 资产负债率(%) 68.00 一年内最高/最低(元) 20.36/11.42 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《招商蛇口-公司点评:单月销售较为平稳，销售端超预期较高——12月销售数据点评》 2021-01-10 2 《招商蛇口-公司点评:单月销售同比表现亮眼，销售端超预期概率较高——11月销售数据点评》 2020-12-10 3 《招商蛇口-季报点评:三季度营收、归母净利润均实现大幅增长，三条红线达标——三 季 报 业 绩 点 评 》 2020-10-21 股价走势 单月销售量价齐升，拿地力度略有收缩 ——1月销售数据点评 事件：公司公告经营简况，1月公司实现签约金额246.19亿元，YOY+106.92%；实现签约面积97.54万方，YOY+120.73%。 单月销售量价齐升，Q1销售金额的增速有望超4成 1月公司实现签约金额246.19亿元，YOY+106.92%；实现签约面积97.54万方，YOY+120.73%；对应销售均价25,240元/平米，YOY-6.26%，较上月均价提升6659元/平。1月公司销售量价齐升，主要源于当月货源较为充足。考虑到2020年1季度疫情影响带来的低基数效应，我们判断，公司在2021年Q1销售金额的增速有望超4成。 单月新增项目以华东二线城市为主，拿地力度略有收缩 1月新增项目9个，分别为南京（+2）、杭州（+3）、苏州、大连、深圳、东莞。以总地价口径计算，按城市能级划分，一线城市：二线城市＝9%：91%；按城市圈划分，环渤海：长三角：珠三角＝18%：70%：12%；按区域划分，华东：东北：华南＝70%：18%：12%，单月新增项目以华东地区的二线城市为主。 新增土地面积35.5万方（环比+104%），新增规划建面83.1万方（环比+1%），新增总地价114.7亿元（环比+41%）。以权益口径看，新增权益土地面积28.3万方（环比+201%），新增权益建面66.3万方（环比+23%），权益地价93.8亿元（环比+61%）。 1月拿地力度为46.6%，较上月力度收缩8.99pct，权益拿地力度为38.1%，较上月权益拿地力度提升1.56pct。从补货均价来看，1月新增项目楼面单价13802元/平米，较上月楼面价提升5634元/平米，楼面价的提升主要源于1月新获取项目中82%位于长三角和珠三角地区，拉高整体拿地均价（1月新增两个南京项目对应楼面价分别为16,461元/平米、20,977元/平米，三个杭州项目对应楼面价分别为5,553元/平米、25,944元/平米、15,569元/平米，苏州项目楼面价为9,592元/平米，大连项目楼面价为10,086元/平米，深圳项目楼面价为7,931元/平米，东莞项目楼面价为24,021元/平米）1月楼面价/销售均价为54.7%，较上月提升10.7pct，主要受月度拿地结构与推货结构扰动。 投资建议：公司积极补充土储，为公司规模增长奠定基础。基于此，我们预计公司2020、2021、2022年净利润分别为165亿、189亿、226亿，对应EPS分别为2.08元、2.39元、2.85元，对应PE为5.69、4.96、4.15，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动 财务数据和估值 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 88,277.85 97,672.18 141,624.66 191,193.29 238,991.62 增长率(%) 16.99 10.64 45.00 35.00 25.00 EBITDA(百万元) 29,837.10 34,261.41 30,485.02 34,746.42 40,656.39 净利润(百万元) 15,240.05 16,033.18 16,469.38 18,902.08 22,610.35 增长率(%) 24.71 5.20 2.72 14.77 19.62 EPS(元/股) 1.92 2.02 2.08 2.39 2.85 市盈率(P/E) 6.15 5.85 5.69 4.96 4.15 市净率(P/B) 1.23 0.99 1.04 0.90 0.78 市销率(P/S) 1.06 0.96 0.66 0.49 0.39 EV/EBITDA 5.79 7.27 6.62 5.98 5.06 资料来源：wind，天风证券研究所 -29%-18%-7%5%16%27%38%2020-022020-062020-10招商蛇口房地产开发沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 利润表(百万元) 2018 2019 2020E 2021E 2022E 货币资金 67,375.07 75,323.85 80,017.93 85,081.02 90,816.81 营业收入 88,277.85 97,672.18 141,624.66 191,193.29 238,991.62 应收票据及应收账款 1,203.55 1,811.03 2,595.07 3,034.51 3,604.15 营业成本 53,414.73 63,829.17 106,218.50 142,439.00 176,853.80 预付账款 2,678.69 3,512.63 6,519.12 7,724.78 8,978.08 营业税金及附加 8,324.22 9,199.82 12,038.10 16,251.43 20,314.29 存货 210,820.96 312,206.73 366,411.44 417,003.08 467,265.91 营业费用 1,553.83 2,206.65 2,549.24 3,441.48 4,301.85 其他 72,357.59 84,394.88 98,651.25 109,606.86 119,239.28 管理费用 1,527.48 1,728.57 2,336.81 3,154.69 3,943.36 流动资产合计 354,435.87 477,249.12 554,194.82 622,450.24 689,904.22 研发费用 0.00 52.39 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 17,311.01 26,593.05 27,093.05 27,593.05 28,093.05 财务费用 2,447.86 2,772.56 2,902.09 3,089.27 3,302.81 固定资产 3,400.92 4,607.55 5,052.70 5,523.40 5,993.42 资产减值损失 985.53 (2,092.44) (300.00) (100.00) (300.00) 在建工程 927.96 818.94 971.37 1,062.82 1,117.69 公允价值变动收益 (62.56) 114.43 0.95 0.32 (0.53) 无形资产 541.48 612.25 636.72 659.27 679.88 投资净收益 6,547.67 10,231.35 11,474.10 8,474.10 6,474.10 其他 46,604.21 107,807.17 123,831.19 139,858.60 155,865.22 其他 (13,074.23) (16,690.32) (22,950.10) (16,948.83) (12,947.14) 非流动资产合计 68,785.58 140,438.97 157,585.04 174,697.13 191,749.26 营业利润 26,613.34 26,319.99 27,354.98 31,391.84 37,049.09 资产总计 423,221.45 617,688.09 711,779.86 797,147.37 881,653.48 营业外收入 143.58 144.70 148.72 145.67 146.36 短期借款 16,740.87 22,170.14 28,041.25 27,434.09 27,250.31 营业外支出 155.96 340.98 224.29 250.00 271.76 应付票据及应付账款 26,046.90 35,509.49 53,005.93 64,110.59 78,354.97 利润总额 26,600.95 26,123.71 27,279.41 31,287.51 36,923.69 其他 187,827.20 237,328.72 297,177.95 338,994.64 381,683.50 所得税 7,140.17 7,266.83 7,092.65 8,134.75 9,600.16 流动负债合计 230,614.97 295,008.36 378,225.13 430,539.32 487,288.79 净利润 19,460.78 18,856.88 20,186.77 23,152.76 27,323.53 长期借款 61,646.83 68,834.88 77,526.40 90,310.14 94,762.00 少数股东损益 4,220.73 2,823.71 3,717.38 4,250.67 4,713.18 应付债券 16,498.74 18,276.00 19,276.00 20,276.00 21,276.00 归属于母公司净利润 15,240.05 16,033.18 16,469.38 18,902.08 22,610.35 其他 5,598.22 8,198.38 10,198.38 12,198.38 14,198.38 每股收益（元） 1.92 2.02 2.08 2.39 2.85 非流动负债合计 83,743.80 95,309.27 107,000.78 122,784.52 130,236.39 负债合计 314,358.77 390,317.62 485,225.91 553,323.83 617,525.17 少数股东权益 32,953.98 132,524.98 136,056.50 140,094.64 144,572.16 主要财务比率 2018 2019 2020E 2021E 2022E 股本 7,904.09 7,916.21 7,923.24 7,923.24 7,923.24 成长能力 资本公积 12,049.53 13,809.81 13,809.81 13,809.81 13,809.81 营业收入 16.99% 10.64% 45.00% 35.00% 25.00% 留存收益 60,138.73 71,045.64 82,574.20 95,805.66 111,632.91 营业利润 28.24% -1.10% 3.93%