信用周报：“三道红线”划定，将如何影响房企的融资与经营？

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 【债券周报】 “三道红线”划定，将如何影响房企的融资与经营？——信用周报20200824  2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三条红线”。  出台背景：房地产市场“热钱”加速涌入，一二线城市房价上涨。1-7月，一线城市的70城大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6-7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。对此，多省市在7月集中出台了地产调控政策，以抑制房价过快上涨。  30强房企触及三条红线的情况如何？根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。  若新政实施，房企可能会发生哪些变化？ （1）存货周转有望提速。房企要降低剔除预收款的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。而在我们的统计中发现，剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多，因此新政落地后，提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。 （2）引入联营、合营投资者的案例可能增多。净负债率的降低有赖于有息负债的压降，或者合并权益的扩张。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，房企或更倾向于借助增加少数股东权益来降低净负债率，这意味着今后房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。 （3）销售回款周期或缩短。现金短债比强调资金回收的效率，要提高这一比率，就要求房企缩短回款周期，保证经营性现金流的充沛；与此同时“短借长还”的行为或将减少，房企的负债结构有望改善。  风险提示：房企融资政策进一步面向全行业执行，房企分化显著，尾部信用风险增加。 证券分析师：周冠南 电话：010-66500918 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 证券分析师：杜渐 电话：010-66500918 邮箱：dujian@hcyjs.com 执业编号：S0360519060001 《【华创固收】市场缩量震荡蓄势，广汇转债建议参与—可转债周报20200816》 2020-08-16 《【华创固收】流动性“紧无可紧”，债市或维持震荡态势——债券周报20200816》 2020-08-17 《【华创固收】玻璃价格继续高涨，关注“金九银十”旺季影响——每周高频跟踪》 2020-08-23 《【华创固收】流动性投放加量，资金面缘何收紧？——债券周报20200824》 2020-08-24 《【华创固收】震荡关注性价比和低价，青农转债建议参与——可转债周报20200824》 2020-08-24 相关研究报告 华创证券研究所 债券研究 债券周报 2020年08月24日 债券周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、房企三条红线划定，可能带来哪些影响？ ..................................................................................................................... 4 （一）出台背景：二季度房地产市场热度较高，多省出台调控政策提高限购门槛 ................................................. 4 （二） “三道红线”施行，可能会带来哪些影响？........................................................................................................ 6 1、30强房企中约30%触及三条红线，部分房企整改压力较大 .............................................................................. 6 2、“三道红线”收紧融资，房企可能发生哪些改变？................................................................................................ 7 （1）剔除预收款项的资产负债率≤70%：存货周转有望提速 .................................................................................. 7 （2）净负债率≤100%：引入联营、合营投资者的案例可能增多 ............................................................................ 7 （3）现金短债比≥1：销售回款周期或缩短 ............................................................................................................... 8 二、信用债市场周度复盘：信用债融资额回升，城投债利差全线收窄 ............................................................................. 8 （一）一级市场：信用债净融资额有所回升 ................................................................................................................. 8 （二）二级市场：城投债长期收益率小幅上行，信用利差全线收窄 ....................................................................... 10 （三）期限利差和等级利差周变化 ............................................................................................................................... 12 （四）评级调整 ............................................................................................................................................................... 12 28240564/42992/20200825 15:32 债券周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 一线城市二手住宅价格同比明显抬升 ..................................................................................................................... 4 图表 2 6-7月新增居民中长期信贷超6000亿 ..................................................................................................................... 4 图表 3 商品房开发贷同比增速在一季度小幅抬升 ............................................................................................................. 4 图表 4 8月住宅类土地溢价率超15%，高于同期水平 ...................................................................................................... 4 图表 5 7月以来，一二线城市集中出台调控政策 .............................................................................................................. 5 图表 6 30强房企三类指标及达标情况 ................................................................................................................................ 7 图表 7 信用债合计发行、偿还和净融资（亿元） ............................................................................................................. 8 图表 8 城投债周度发行、偿还和净融资（亿元） ............................................................................................................. 8 图表 9 各品种净融资额（亿元） ......................................................................................................................................... 9 图表 10 发行等级分布（亿元） ........................................................................................................................................... 9 图表 11 发行期限分布（亿元） ........................................................................................................................................... 9 图表 12 发行企业性质分布（亿元） ................................................................................................................................... 9 图表 13 发行行业分布（亿元） .....................................................................................................................................