伦敦市和伦敦西区的主要办公室租金增长预测：电晕病毒的影响

2020年6月© 中国基金研究| 2020年6月保留所有权利给文档作者。未经China Funds Research的明确书面同意，您不得复制，分发，转发，传播，出售，出版，广播或散布给任何人研究报告 伦敦市和伦敦西区的主要办公室租金增长预测：电晕病毒的影响作者：Victor Chukwuemeka博士（中国基金研究部主任）电子邮件：info@chinafundsresearch.com免责声明：本报告由中国基金研究公司（一家独立的产品，金融和经济研究咨询公司）编辑，其观点仍为中国基金研究公司的观点。尽管我们已尽一切努力确保本文档中引用和引用的数据可靠，但并不能保证其准确性，并且对于任何错误或遗漏，China Funds Research概不承担任何责任。该文档是一项研究，不旨在构成投资建议，也不旨在征求证券或投资交易。 概要两个月前，我们介绍了伦敦市和西区办公室的主要办公室租金增长预测。现在我们已经了解了冠状病毒的全部影响，我们已经重新评估了这两个领域的总理办公楼市场。伦敦是包括中国在内的全球投资者的重要城市。尽管我们遵循市场信心，信心和调查，但我们提供自己的强劲预测作为支持。自3月底强制在家办公以来，冠状病毒已彻底改变了组织中人们的工作方式。我们的结果表明，我们对伦敦西区2020年的增长预测将下降13.8％，而我们预测伦敦市的下降8.4％。在下面的图1和2中，我们以图形方式说明了我们的租金增长预测，以蓝色和棕色显示了历史性的租金增长率，并显示了我们修订后的租金增长率。图1预测历史-20.0资料来源：世邦魏理仕和牛津经济研究院 -13.8-15.0-10.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-5.00.31.30.04.04.85.0 10.610.015.0伦敦西区租金增长率 图22020年6月12日，英国宣布4月份GDP下降20.4％，除了前一个月下降5.8％之外，这还表明经济出现了大幅收缩。这给工作带来了压力，许多大型企业宣布裁员，而小型企业则艰难地生存。英国经济依赖小企业，尽管在大流行期间政府已在短期内为这些企业提供支持，但从长远来看，这还远远不够。也就是说，这种特殊的经济冲击预计将是短暂的，但是由于许多人失业和从国外前往伦敦的旅行仍然受到限制，这两个地区的2020年租金增长预测都将显着下降。我们预计这两个地区都将在2021年出现调整，但是，2020年的强劲下滑将使5年平均预测值大大降低（伦敦西区的租金增长率为0.5％，伦敦市的租金增长率为0.3％）。但是，如果我们忽略2020年的高负增长率，到2021年伦敦西区的增长率为4％，同期伦敦市的增长率为1.7％。封顶利率（收益率）与我们之前的预测大致相似，并且我们预计到今年年底不会有太大变化。就是说，只要我们在今年晚些时候或明年年初没有经历第二次冠状病毒大流行，就可以希望随着伦敦的主要租金增长市场恢复到正数，从而实现快速复苏。新的工作指令？在过去的几个月中，工作指令中出现了一种新的强制性行为模式，即配备了最新通讯技术的人们与工作同事一起在家工作，而不必经常通勤到办公室。这是未来事物的形状吗？平均而言，居住在伦敦市中心地区以外的个人在家里工作时可以节省3个小时，同时还可以节省差旅费，外出就餐，当然，他们也可以享受通常更轻松的工作伦敦市15.010.05.00.02012 2013 2014 2015 2-5.0-10.0资料来源：C租金增长率 居家环境。如果是这种情况，并且公司面临削减成本的压力，那么对办公空间的需求将被抑制。公司仍然需要一个办公场所作为与客户面对面进行基本联系的场所，但是，普通工人可能不需要每天访问该办公场所，可能只需要他们进入办公室参加重要会议，而不必多得多。话虽如此，伦敦的投资者已经花费了大量的投资资金来升级办公空间，以代表一个更加工作友好的环境，其中许多采用游戏室，在办公室周围突围装有厨房和电视的区域，以便工人放松。与20年前相比，工作场所已经变得更加友好，某些企业可能正在寻找工作同事的私人联系。一旦政府关于人际交往和人员流动的限制已经通过，我们将等待住户和房东的结果和意见。目前，今年余下时间对租赁空间的需求将大大减少。上次经济危机期间的伦敦租金增长本节的目的是强调以前的经济冲击以及伦敦如何迅速复苏。图3和图4显示了金融危机期间和之后的伦敦西区和伦敦市。图30.00.0200520062007200820092010201120122013-10.0-20.0-30.0资料来源：世邦魏理仕包括金融危机（2008年和2009年）的复苏8.15.79.430.020.010.0伦敦西区租金增长率 图4伦敦西区和伦敦市的图形显示相似之处。上图中的红线表示金融危机后的恢复阶段。这与我们在冠状病毒大流行之后的预测有着惊人的相似性，并且图表显示，恢复速度很快，而且相当明显。金融危机后，伦敦西区（London West End）复苏，这主要是由于许多公司采用了新技术，导致对办公需求的激增。金融中心（伦敦市）是国际活动的枢纽，而金融危机虽然显示出在危机期间出现了负增长，但一旦交易和信心恢复后就出现了正数。与金融危机一样，冠状病毒大流行是一次性事件，但大流行可能会再次发生。如果对办公室住宅的态度持续存在，这意味着企业和个人不会改变对工作方式的态度，那么我们应该看到恢复正常增长水平。如果工作习惯发生变化，那么这可能会影响需求，但是在接下来的几个月中，大部分都会实现。伦敦市30.026.420.010.00.0200520062007200-10.0-20.0-30.0资料来源：C租金增长率