2020年欧洲15大城市的主要办公室租金增长预测和收入回报（收益）

2020年5月© 中国基金研究| 2020年5月保留所有权利给文档作者。未经China Funds Research的明确书面同意，您不得复制，分发，转发，传播，出售，出版，广播或散布给任何人研究报告 2020年欧洲15大城市的主要办公室租金增长预测和收入回报（收益）一旦接近Corona病毒的结论，本报告将得到更新，因此可以更好地理解其全部影响。作者：Victor Chukwuemeka博士（中国基金研究部主任）电子邮件：info@chinafundsresearch.com免责声明：本报告由中国基金研究公司（一家独立的产品，金融和经济研究咨询公司）编辑，其观点仍为中国基金研究公司的观点。尽管我们已尽一切努力确保本文档中引用和引用的数据可靠，但并不能保证其准确性，并且对于任何错误或遗漏，China Funds Research概不承担任何责任。该文档是一项研究，不旨在构成投资建议，也不旨在征求证券或投资交易。 5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.02.02.32.22.82.82.83.23.03.93.73.63.53.53.44.5布加勒斯特格拉斯哥赫尔辛基伦敦（WestEnd）爱丁堡利兹布拉迪斯拉发都柏林曼彻斯特马赛华沙奥斯陆里昂伯明翰里斯本欧洲15大城市：2020年增长预测概要在此研究报告中，我们提供了2020年欧洲15个主要城市的办公租金增长和收入回报（收益）目的地的预测，以及2020-2024年期间的年均增长率。我们将所有预测数字表示为百分比。尽管英国退出欧盟后围绕欧洲景观的问题以及因此需要重新建立贸易协定的问题尚未解决，但办公楼租金的增长仍然对投资者至关重要。我们的研究跟踪了欧洲的50个城市，我们列出了增长最快的15个城市。我们将精力集中在“高级”办公市场上。我们将价格办公室租金定义为：每月名义办公室单位（平方米）可以达到的最高公开市场租金。该装置本身必须具有最高的质量，并且应位于当地市场的最佳位置。我们将主要收入（收益率）定义为：在区域内黄金地段，具有最高质量规格的房地产收益率。该物业应当时向市场上的蓝筹租户出租，租金应为市场租金的100％，租赁期限通常是该市场内优质物业的租赁期限。收益率应反映投资者收到的净收入，以总资本价值加预期购置成本的百分比表示。我们列出了欧洲前15大目的地，因为投资者将寻求分散他们的投资组合，而不是仅仅停留在德国城市。许多投资者将关注未来五年的GDP增长周期，以选择自己的投资组合。为了开始研究，我们重点介绍了2020年租金增长最快的15个增长最快的城市，然后以2020年至2024年的5年平均年增长率来预测我们预测的15个增长最快的城市。图1显示了2020年的预测和图2显示了5年的年增长率。图1我们的计算使用的数据包括办公室就业人数和实际GDP。我们还将计算中的因素认为办公室租金的增长是先前增长率的函数。我们也专注于 资料来源：牛津经济与世邦魏理仕5.04.54.03.53.02.52.01.50.50.51.00.01.12.02.92.92.92.82.82.83.23.23.23.43.6格拉斯哥赫尔辛基马赛爱丁堡布加勒斯特曼彻斯特里昂奥斯陆伦敦（WestEnd）伯明翰布拉迪斯拉发华沙都柏林里斯本欧洲前15大城市：同比年均增长预测2020年-2024年利兹4.4百分比变化而不是水平数据，因为时间段之间的百分比变化可以更好地表明增长预测的变化。我们的结果表明，布加勒斯特位居榜首，该市显示2020年办公楼增速最高，为4.5％。之所以参加这一聚会，是因为罗马尼亚作为一个国家目前正进入其经济周期的后期，并且仍在增长。有趣的是，英国15个最受关注的城市中有6个位于英国：格拉斯哥，伦敦西区，爱丁堡，利兹，曼彻斯特和伯明翰。年度平均5年增长预测（2020年至2024年）在图2中，我们重点介绍了欧洲排名前15位的城市的5年平均年增长率预测。时间段是2020年到2024年之间。图2增长最快的两个城市在英国，利兹（4.4％）和格拉斯哥（3.6％）。爱丁堡以3.2％的增长率位居英国城市的前5名。布加勒斯特虽然被预测为2020年欧洲增长最快的地区，但显示2020年至2024年的平均年租金增长3.2％。欧洲经济增长与基于办公室的就业为了更好地说明欧洲总理办公室租金增长系列的表现，重要的是要显示欧洲的GDP和办公室就业增长率。下图3和图4显示了50个欧洲城市的GDP总和增长率。趋势线由红色虚线表示，该虚线是GDP增长和办公室工作人数变化的移动平均值。 图3自2012年金融危机结束以来，欧洲GDP增长率显示出适度的增长。2017年之后的下滑部分可以归因于2016年投票后英国退出欧盟所引起的投资者信心下降。欧元区的预测应该在1.5％左右，但是，迄今为止，该系列的广泛性质表明办公楼租赁市场健康，欧洲仍然是欧洲城市进行投资的有利目的地。图4与GDP增长系列一样，基于办公室的就业是显示办公室市场表现的有用经济指标。 2014年，办公室雇员人数达到了顶峰，此后逐渐下降。此处显示的是基于办公室的系列，因为这是我们租金增长预测的主要经济驱动因素。如此处所示，在办公室工作的人很多，1.00.50.50.0201220132014201520162017201820192020资料来源：牛津经济学1.21.51.51.62.01.82.42.22.22.5GDP增长：欧洲城市3.52.93.01.01.00.50.0201220132014201520162017201820192020资料来源：牛津经济学1.31.41.41.51.51.92.02.22.12.52.53.0基于办公室的就业增长：欧洲城市增长率增长率 连同GDP数据一起，使投资者对办公楼市场充满信心，尤其是处于健康投资状态的优质办公楼市场。个别城市（历史增长和预测）下面，我们以图形方式说明了15个欧洲城市的增长率预测。蓝线显示历史汇率，而橙色虚线显示预测。布加勒斯特格拉斯哥6.012.04.0 4.510.03.02.82.02.4 2.38.06.00.00.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-2.0-4.0-6.0资料来源：O增长率率 资源利兹Ë爱丁堡9.010.08.07.08.06.06.05.0鼠4.03.02.03.52.63.03.43.6H1.00.0-1.0 2012 2013 2014 2015 2016资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-8.0-6.0-4.00.00.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024-2.02.3 2.32.52.03.4 3.44.0布拉迪斯拉发资料来源：牛津经济与世邦魏理仕-5.0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 -10.0-15.0历史预测0.40.71.00.20.03.235.030.025.020.015.010.05.00.0都柏林资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-2.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20242.00.02.92.72.13.53.02.912.010.08.06.04.0曼彻斯特资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-10.0-15.0-6.3-5.02.80.0 1.22012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20243.4 3.53.125.020.015.010.05.0马赛增长率增长率增长率增长率增长率 资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-2.0-4.0-6.0-8.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240.01.8 1.7 1.72.22.0华沙6.04.0 4.22.8资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-5.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240.02.93.2 3.32.32.85.08.510.015.020.025.0奥斯陆资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-10.0-5.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240.03.1 3.32.82.34.05.08.310.015.0里昂资料来源：牛津经济与世邦魏理仕预测历史-2.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20240.01.21.52.2 2.32.03.43.24.06.08.010.0伯明翰资料来源：牛津经济与世邦魏理仕-2.0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 历史预测0.30.2 0.10.00.04.02.02.013.616.014.012.010.08.06.0里斯本增长率增长率增长率增长率增长率 布加勒斯特在我们的分析中，布加勒斯特市是租金增长最快的城市。迄今为止，投资市场在2019年4月迄今的交易量相同，这一数字达到约1.2亿欧元。预计到今年年底，这一数字将增加五倍。罗马尼亚的GDP增长在2019年继续增长，预计将继续增长，但增速将放缓。冠状病毒对房地产市场的影响取决于政府的干预活动及其对日益增长的担忧的反应。由于债务量远低于金融危机等以往困难的经济时期，因此，对当前市场的乐观态度应该是有道理的，但仍然需要谨慎观察市场，并希望目前的市场流动性保持水平。格拉斯哥格拉斯哥租金增长值较高的主要原因之一是优质租赁空间的缺乏。这种供应问题导致办公室租金上涨。 2019年市场出现了一些强劲交易，一些高端企业瞄准了主要上市。占据主要办公空间的最重要部门是银行业，其中许多将其办公场所迁至苏格兰。格拉斯哥的主要办公空间正在建设中，使用率约为85％，大部分开发都得益于市中心的地理位置，这对企业和房东都是好消息。赫尔辛基在整个欧洲，办公室租金一直在增加，伴随着广泛的经济增长。办公空间的可用性是租金增长的主要因素。但是，自2010年以来许多职位空缺率下降，赫尔辛基似乎已经避免了这种下降，因为办公室空缺率在不断上升。由于办公空间的需求，租金增长有所增加，并且伴随着急需的办公空间的发展。随之而来的是降低利率，这对投资者来说是有吸引力的主张，尽管这并不能提供更高的收益率。伦敦西区鉴于英国这部分地区的租赁业务强劲，再加上办公楼供应量的下降，预计伦敦西区今年和未来五年的租金将增长。希望将冠状病毒的遏制至为重要，因为这将是从欧盟成功过渡出来的条件。随着伦敦成为中央商务区，这些因素变得很重要。另一个重要问题是英国通过一种称为“等效方法”的现象进入金融市场。如果减少这一比例，那么我们可能会降低对5年期的预测。爱丁堡爱丁堡与苏格兰格拉斯哥的地位相同，除2019年外，爱丁堡近年来的租金增长有所增加。我们预测 接下来的几年，爱丁堡经历了一个主要的供应问题，这增加了租金的增长价值。爱丁堡的发展有限，随着需求的增加，租金价格上涨，使爱丁堡在欧洲的租金增长阶梯上走得更高。利兹预计在利兹的领导下，约克郡地区的总理办公室部门将继续表现良好。在2019年第四季度，该市在市中心的投资量很高。在整个2019年，存量不足，并且对市政办公室的需求增加，无论持续的政治和经济不确定性如何，租金价值都在增加在英国。位于受追捧地区的办事处将成为投资者的目标，这在2019年尤为突出，并将持续