多样化的办公室组合带动租金增长

公司注意物业投资│ 香港│ 2019年2月21日截至2018年12月31日止季度的758家公司加（没变化）共识评级*：买5卖7卖1当前价钱：HK $ 41.75目标价：52.30港元先前目标价：53.40港元上/下：25.3％CGS-CIMB /共识：21.5％路透社：0014.HK彭博社：14香港市场帽：55.68亿美元436.91亿港元每日平均周转：429万美元3,361万港元现有股份：10.46亿自由流通量：59.0％*资料来源：彭博社本说明中的主要更改19财年每股收益下降了3％。 20财年每股收益下降了3％。相对于恒指（RHS）的价格收盘价44.0 107.939.0 98.942月18日5月18日8月18日11月18日资料来源：彭博社希慎发展多样化的办公室组合带动租金增长利园三期业务带动2018财年业绩令人满意希慎（Hysan）公布2018财年总收入为38.90亿港元，同比增长10％，超出我们预期2％。利园三期是总收入增长的主要贡献者，该收入于1H18推出，导致希慎的FY18办公楼组合租金收入同比增长24％。经常性基本利润同比增长8％，为港币25.36亿元，相当于每股核心收益为港币2.42元。 2018财年每股派息为1.44港元（同比增长8％），派息率保持在60％不变。办公组合的多元化仍在继续随着利园三期的开幕，希慎集团继续使其办公室组合的租户组合多样化。截至2018财年末，银行和金融业是最大的部门租户，占其办公室可出租面积（LFA）的24％。共同经营的运营商和商务中心（占LFA的6％）是一个新兴的类别，其在希慎的投资组合中的比例可能会继续增加。 2018财年整体办公室租金的调升被认为是强劲的；我们预计随着办公室权力下放趋势的持续，FY18和FY19F的租金将恢复低位。零售：预计未来租金将温和转正希慎（Hysan）的零售收入在2018财年同比持平于19.23亿港币，尽管其中包括更高的营业额租金8,100万港币（2017财年为4,800万港币）。根据管理层的估计，2018财年租户的零售销售增长约为16％（vs。 8.8％）。尽管管理层称零售租金调降为中性，但我们重申我们认为其负面的租金调升趋势（由于租户组合的改调而导致的15-17财年）已经结束，并且预计会有更多的中国内地游客来港（环比增长+ 15％），租金调升幅度为正。 2018年）及其在希慎零售市场的较高消费量。19-20财年EPS下降3％基于经修订的办公楼和零售业增长以及利润率假设，我们将FY19F / 20F EPS降低了3％/ 3％。我们还介绍了FY21F每股收益2.63港元。保持添加；目标价下调至52.3港元我们新的目标价52.3港元（先前为53.4港元）是基于与19财年末的资产净值80.4港元（先前为82.1港元）持平的35％折让。维护添加。潜在的重估催化剂是零售销售和租金调升超出预期。主要风险：分析师香港/中国经济放缓。财务摘要本期的当前价格/收益基于彭博社出版前一天的收盘价。请注意，德国联邦金融监管局（BaFin）或任何其他监管机构均未对本报告的内容进行任何控制。香港：本报告由CGS-CIMB证券（香港）有限公司（“ CHK”）在香港发行和分发，CGS-CIMB证券（香港）有限公司在香港获得证券及期货事务监察委员会的许可，类型1（证券交易），类型4（建议证券）和第6类（公司建议）金融）活动。任何希望购买或以其他方式买卖本报告所涵盖证券的投资者，均应联系CGS-CIMB证券（香港）有限公司的销售主管。截至本报告之日，本研究报告中的观点和观点均为我们的观点，并可能随时更改。如果英国的《金融服务和市场法》或《金融行为监管局》的规则适用于接收者，则我们在其中对此类接收者的义务不受影响。 CHK没有义务更新其观点或本研究报告中的信息。本出版物严格保密，仅供CHK客户私人发行。 CHK没有在报告中提及的其他证券上进行交易。净收入总额（百万港元）3,5483,8904,0174,1314,215营业EBITDA（港币百万元）3,7056,6723,1523,2353,293净利润（百万港元）3,6366,0492,5932,6872,765核心每股收益（港币）2.252.422.462.552.63■ 在李花园三号开幕后，希慎的18财年核心EPS同比增长8％。每股派息亦按年上升8％，符合我们预期。■ 我们预计随着办公权力下放趋势的持续，FY19F的办公租金将下调。■ 维持目标价52.3港元的目标价，较资产净值折让35％。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）8.66.2-6相对百分比3.3-42.9大股东李希慎一家持有百分比41.1 每股核心盈利增长(0.71%)7.89%1.60%3.63%2.91%FD核心P / E（x）18.5817.2216.9516.3615.89每股股息（港元）1.341.441.471.521.56股息收益率3.20%3.46%3.51%3.64%3.75%EV / EBITDA（x）15.7114.4114.2913.8313.49P / FCFE（x）23.7829.8015.9832.4528.76净负债4.13%4.22%4.18%4.08%3.99%P / BV（x）0.620.590.580.570.56鱼子3.42%3.51%3.44%3.51%3.56%核心每股收益估算的变化百分比(2.91%)(3.09%)CIMB /共识EPS（x）0.950.940.91很好本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持 物业投资│ 截至2018年12月31日止季度的758家公司希慎发展│ 2019年2月21日2图1：希慎的FY18业绩回顾百万港元2017财年2018财年同比％FY18Fvar％来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。3,5483,8909.63,8112.1特殊物品1,3591,68824.21,5767.1税前收益1,9251,923(0.1)1,983(3.0)住宅2642795.725111.0物业费用-449-52316.5-558(6.3)毛利3,0993,3678.63,2523.5管理费用-247-227(8.1)-259(12.5)投资收益财务费用合伙人其他的收入。一种。。一种。除税前溢利税MI。一种。核心利润知识产权的重估和其他调整报告利润资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：目标价格变化摘要旧新g资产净值（港元）目标折扣目标价（港元）消息来源：CGS-CIMB研究图3：资产净值细分（2019F年底）百万港元港币/股投资物业办公室零售豪华住宅停车区其他资产资产总值（GAV）净债务资产净值（NAV）目标折扣目标价消息来源：CGS-CIMB研究图4：收入修订百万港元2019F2020F旧新％CHG旧新％chg收入净利每股盈利（港元）消息来源：CGS-CIMB研究图5：香港地产同业比较简称股票代号分享价格（港元）目标价（港元）市值/市值的最高市值（百万美元）（港币）光盘。至资产净值上升 市盈率（x） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020FP / BV（x） 2017 2018F 2019F产量 （％） 2017 2018F 2019F净负债比率（％）2017 2018F 2019FCK资产1113 HK加HLD12香港加凯里·道具683港币保持新世界17香港加新地16香港加信诺83香港加码头控股4香港保持会德丰20港元加HLP101香港降低HKL *HKL SP加希慎14香港加太古地产1972香港加码头REIC1997香港加冠君产业信托2778港币加链接房地产投资信托823港元保持米德兰1200港币保持不适用不适用开发者房东和房地产投资信托简单平均资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告截至2019年2月21日的股价数据; * HKL数据以美元表示按数字。697813.0719.812月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）-158-22240.5-241(8.1)FD核心每股收益增长（rhs）181179(1.1)230(22.1)ROE（rhs）119-161月15日-1月16日-1月17日-1月18日-1月19日-1月20日1月15日-1月16日-1月17日-1月18日-1月19日-1月20日成长性3,0633,1593.13,0523.512个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS-484-481(0.6)-4800.3市净率与股本回报率-230-142(38.3)231月15日-1月16日-1月17日-1月18日-1月19日-1月20日利润损失2,3492,5368.02,596(2.3)（百万港元）1,2873,49712月17日3,6366,033很好19F十二月12月21日12月21日净收入总额毛利82.180.4-2%其他调整-税后35%35%0%折旧及摊销53.452.3-2%拨备总额（增加）/减少财政收入/（支出）现金周转营业外收入/（费用）税前利润（EI前）82,38878.8特殊物品34,73833.2税前收益41,75539.9税收4,8624.6特殊收入-税后1,0341.0税后利润5,2555.0少数权益87,64383.8首选＆特别分部(3,519)(3.4)外汇收益/（亏损）-税后84,12480.4其他调整-税后35%净利52.3拨备总额（增加）/减少 物业投资│ 截至2018年12月31日止季度的758家公司希慎发展│ 2019年2月21日3全面摊薄经常性净利润现金周转（百万港元）12月17日12月21日19F十二月12月20楼12月21日息税折旧摊销前利润来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。3,9484,0172%4,0674,1312%营运资金变动2,6532,593-2%2,7542,687-2%直线调整2.542.46-3%2.632.55-3%拨备总额（增加）/减少 物业投资│ 截至2018年12月31日止季度的758家公司希慎发展│ 2019年2月21日4其他非现金（收入）/费用其他经营现金流量净利息（已付）/已收已付税款运营现金流量资本支出FAs /子公司的处置处置投资物业收购子公司/投资额其他投资现金流量投资产生的现金流量已筹集/偿还的债务发行股份所得款项回购股份已付股息优先股其他筹资现金流量融资产生的现金流量66.5087.0012月21日31,300124.0463112.18.79.69.50.80.80.72.62.73.260(0)按数字...续资产负债表44.9059.0012月21日25,18384.0473110.110.09.89.90.70.60.63.83.94.118202112月17日12月18日33.2527.20总利息保障6,16768.051(18)5.410.88.48.40.50.50.54.53.94.223201712月20楼12月21日13.2413.0012月21日17,22721.639(2)19.016.913.817.10.70.60.63.53.63.9333335发展中物业总债务人134.70172.0012月21日49,732245.3452815.012.811.811.00.80.70.73.03.53.6101210其他流动资产合计流动资产总额14.7216.5012月21日12,68125.4421218.09.019.317.50.70.70.63.66.73.7(17)(17)(16)总投资无形资产25.2522.10总利息保障9,80549.048(12)