资产组合重组和办公室租金触底的一年

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 嘉德置地商业信托资产组合重组和办公室租金触底的一年新加坡|房地产（房地产投资信托）| 2017财年结果2017财年的NPI和DPU在我们的估计之内。随着租户保留率的提高，投资组合的占用率保持稳定。撤资收益和免税收入用于弥补撤资带来的租金缺口。2017年第四季度，办公室租金回升势头加快。在股价上涨16％后，下调至中性，目标价1.80新元不变。中性（降级）最后完成的价格预测目标价格总回报公司资料1.92新加坡元0.09新元1.80新加坡元-1.7%结果一目了然总收入337.5298.613.0合并CapitaGreen的收益和来自亚洲广场2号楼的出资额抵消了来自彭博代码CCT SP操作系统股份（MN）：3,608市场资本（百万美元/新币百万）：5302/6928 52-W K HI / LO（SGD）：2.05 / 1.46财产净收入265.5231.314.8撤资符合以上 3M平均每日T / O（百万）:11.77可分配收入288.9269.07.4包括440万新元的其他收益分配，用于补充主要股东（％）撤资和800万新元的税收导致的收入损失-CAPITALAND新加坡27.2%DPU（分）8.66 8.255.0免除分配黑石公司5.0％资料来源：公司，PSR三井住友资产MGMT VANGUARD GRP2.2%2.2%积极因素+ 随着租户保留率的提高，投资组合的占用率保持稳定。投资组合占用率为97.3％，略高于16-16年12月的97.1％。然而，作为改善当地租赁条件的标志，租户保留率从2016财年的62％提高到2017财年的78％。自2017年11月收购之日起，亚洲广场2号楼的入住率提高至90.5％，增长近2个百分点。+ 撤资收益和免税收入用于弥补因乔治街一号和威尔基边缘撤资而造成的租金缺口：总计1,240万新元的免税收入和撤资收益用于弥补撤资可分配收入的损失。截至2017财年末，集团的累计保留免税净收入约为2700万新元。+ 2017年第四季度，办公室租金回升势头加快。甲级现货租金继续保持复苏势头，2017年第四季度环比增长3.3％。这是继连续9个季度下降之后，2017年第三季度租金触底。底片-投资组合续订仍出现负租金调升：由于甲级写字楼的租金比2015年第一季度的峰值低18％，因此2017财年续签的租约（主要是乔治街一号和炮台路六号）经历了负数转换。 2017财年负回归的全部影响将在2018年实现。外表由于平均租金为每平方英尺11.09新元，低于每平方英尺9.40新元的平均市场租金，负租金续调预计将持续到2018年。尽管如此，DPU的前景仍然稳定。截至2017财年，CCT的累计未使用免税收入为2700万新元，可用于未来分配。我们预测18财年DPU增长0.9％，其中包括最近收购的Asia Square 2。下调评级至「中立」，目标价不变为1.80新元自我们发布2017年第3季度业绩报告以来股价上涨16％之后，我们将CCT的评级下调至中性，目标价不变为1.80新元。我们的目标价格相当于18财年4.9％的收益率和1.0的P / NAV。 LASALLE投资MGMT1.6%价格表现（％）1个月3 MTH1年公司0.513.634.9 性病返回5.66.620.7价格VS。性病资料来源：彭博社，PSR关键金融百万美元16财年17财年18财年19财年总收入298.6337.5389.5391.3非营利组织219.3265.5303.6318.8Dist Inc.269.0288.9316.2327.1P / NAV（x）0.881.011.000.99DPU（分）9.088.668.749.01分离率％5.58%4.80%4.90%5.00%资料来源：公司数据，PSR est。评估方法DDM（股本成本6.76％，最终增长1.85％）德宏黄褐色 （+65 6212 1849）tandh@phillip.com.sg页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）074/10/2017参考编号：SG2017_0015（百万新元）2017财年12月底2016财年同比（％）评论2018年1月29日 图1和图2：CCT交易价格> 1s.d，较全球金融危机后平均价格高昂股息收益率81.2价格/资产净值7.571.1 1.0916.565.50.90.80.8950.74.54Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-180.6Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17DIVIDEND_YIELD平均资料来源：彭博社，PSR图3：对等比较表 +1秒 -1秒PX_TO_BOOK_RATIO平均 +1秒 -1秒 + 2S.D。 -2S.D.名称PSR CALLMkt帽（百万新元）最后收盘价（$）DVD编号：D-1P / B最新负债率（％）CAPITALAND商业信托中性6,9281.924.691.0837.3新达信托5,6412.124.721.0035.0吉宝信托4,3151.284.450.9133.2弗雷泽商业信托1,2241.516.440.9634.6OUE商业地产I1,1580.756.280.8837.7MAPLETREE商业信托4,8081.675.411.2236.4资料来源：彭博社，PSR页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）CAPITALAND商业信托结果 5.74.7 金融总收益表和分配表资产负债表 公平股东权益5,234 5,279 6,417 6,525 6,584每股数据（SGD）每单位资产净值1.77 1.78 1.78 1.80 1.82DPU（新元）0.086 0.091 0.087 0.087 0.09现金流量评估率Y / E 12财年15财年16财年17财年18e财年19e首席财务官资产净值1.02 1.01 1.01 1.00 0.99除税前年度总收益307.4 261.8 582.5 289.5 305.2分配收益率（％）4.8％5.0％4.8％4.9％5.0％调整（106.6）（42.5）-（1.0）（2.2）NPI收益率（％）4.3％3.5％3.6％4.1％4.3％WC变化（4.0）(15.9)(2.5)--增长与利润(%)FY15 FY16 FY17 FY18e FY19e经营活动产生的现金净额196.8203.1250.8288.4303.0成长性首席财务官收入4.0％9.3％13.0％15.4％0.5％投资活动产生的现金净额63.7（259.4）（902.0）（35.9）16.0财产净收入（NPI）3.7％8.7％14.8％14.4％5.0％CFFDPU 1.9％5.3％-4.6％0.9％3.2％已付利息（33.4）(71.5)(64.8)(84.0)(84.0)保证金向单位持有人的分配（251.9）（257.1）（279.7）（316.2）（327.1）NPI利润率77.9％77.5％78.7％78.0％81.5％筹资活动使用的现金净额（280.4）135.1 613.8（274.0）（335.3）营业利润率59.5％53.7％53.3％51.9％55.3％净（减少）/增加现金/当量(19.9)78.8(37.4)(21.4)(16.4)关键比率现金及现金等价物为31十二月81.2 160.0122.6101.284.8净资产负债率29.5％37.7％37.3％36.7％36.7％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格推算倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）CAPITALAND商业信托结果12月的年度，百万新元2015财年2016财年2017财年18财年FY19e总收入273.2298.6337.5389.5391.3物业总支出(70.9)(79.2)(72.0)(85.9)(72.6)财产净收入212.8219.3265.5303.6318.8财务费用(36.0)(50.1)(69.0)(84.0)(84.0)基本资产管理费(5.1)(5.9)(6.9)(7.4)(7.4)绩效资产管理费(9.3)(9.3)(9.5)(11.5)(12.3)合资企业和联营企业净利润162.6160.4180.0202.2216.5净税金和其他调整6.815.1(1.2)1.71.9合资企业的分布84.893.597.887.388.7年度总派息254.5269.0288.9316.2327.112月的年度，百万新元2015财年2016财年2017财年18财年FY19e资产投资物业4,9626,5917,4087,4087,408贸易及其他应收款4442434343现金及现金等价物8116012310185合资企业1,4521,1901,7321,8581,934总资产6,5938,0519,3549,4599,518责任贸易及其他应付款项3753909090计息负债（当前）---298248计息负债（非流动）1,0842,4572,7202,4222,472可换股债券171173---负债总额1,3582,7732,9372,9342,934十二月FY15 FY16 FY17 FY18e FY19e12月的年度，百万新元FY15 FY16 FY17 FY18e FY19e 页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）CAPITALAND商业信托结果评分历史2.101.901.701.501.301.1012345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％<-20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价上涨速度，存在或不存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票资料来源：彭博社，PSR 市场价目标价10月18日18年7月18年4月1月18日2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月15年10月15年7月2015年4月15年1月 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-103黄宗Research研究分析师香港及内地物业，酒店及娱乐(852) 2277 6527营业额范国和研究分析师制药，健康与个人护理，TMT（86）21 51699400-110王延南新能源研究分析师(86) 2151699400-107欧阳兆麟公司和机构销售经理，国际销售经理（852）2277 6783（852）2277 6678SHIKITA Yoshikazu国际销售经理（日本团队）(852) 2277 6624 菲利普研究股票选择系统总回报建议评分备注> +20%购买1从目前的价格来看> 20％的上涨空间+ 5％至+ 20％积累2从当前价格来看上涨空间为+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％中性3交易价格在当前价格的+/- 5％以内-5％至-20％降低4当前价格下跌-5％至-20％< -20%卖5从目前的价格下降-20％我们的建议并非完全基于上述定量回报范围。在做出最终建议之前，我们会考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及围绕股票的投机底蕴。一般免责声明该出版物由菲利普证券（香港）有限公司（以下简称“ PSHK”）在香港发行，该公司由证券及期货事务监察委员会在香港许可从事受管制的活动，包括第四类受管制的活动（证券咨询）。该出版物最初是由我们的海外分支机构的分析师准备的。本文所包含的信息基于PSHK及其关联公司认为准确的来源，本出版物所