宏观点评 20170619 证券研究报告·宏观研究 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 这一轮房价周期会重复历史吗？ —5月房价数据点评 事件  5月，70个大中城市新建住宅价格同比上涨9.5%，前值9.6%，环比上涨0.7%，前值0.7%；二手房销售价格同比上涨7.8%，前值7.8%，环比上涨0.6%，前值0.7%。 观点  调控存在滞后性，但从不落空。回顾历史，3年一轮的房地产价格波动具有明显的周期性。上一轮房价上涨开始于2012年7月，持续18个月后见顶回落，随即迎来16个月的价格回调。本轮房价上涨开始于2015年5月，价格上涨持续了20个月，随着调控政策滞后影响的持续发酵，今年1月短周期见顶后同比增速开始缓慢回落。从环比增速看，5月份70大中城市新建住宅价格指数与上月持平，二手住宅涨幅较上月回落0.1个百分点，70个大中城市中共有26个城市新建商品住宅价格指数涨幅较上月回落，比上月增加3个。  本轮房价回调过程中，各线城市房价走势分化明显。3月份地产调控政策进一步升级后，一、二线城市房价同比回落速度有所加快，5月一、二线城市新建住宅价格指数同比分别上涨12.3%、12.6%，分别较上月缩小2.1和1.1个百分点，二手房销售价格同比分别上涨15.2%和12%，较上月缩小1.7和0.7个百分点。三线城市则受益于棚改货币化等定向宽松的去库存政策，量价两旺。5月份三线城市新建住宅价格指数同比上涨7.7%，二手住宅价格指数同比上涨5.1%，均较上月提高0.4个百分点。  往前看，我们认为这一轮房价周期不会是历史的简单重复。由于预期和市场结构的变化，本轮政策调控的难度和复杂程度远高于以往（具体逻辑参见报告《房地产市场将走向何方？》）。一、二线和部分热点三四线城市经过两轮调控加码房价才见顶回落，在长效机制真正确立前，预计房价回落幅度有限。在棚改货币化等去库存政策推动下，大多数非热点三四线城市地产销售景气度较高，预计年内房价稳中微升。  风险提示：调控力度严格超预期，三四线城市去库存不及预期。 2017年6月19日 证券分析师 丁文韬 执业资格证书号码：S0600515050001 dingwt@dwzq.com.cn 0512-62938661 研究助理 叶凡 yef@dwzq.com.cn 021-60199774 研究助理 肖雨 xiaoy@dwzq.com.cn 021-60199763 相关研究 1． 中美贸易再平衡：美国能否梦想成真？ 20170525 2． 东吴证券消费系列研究（一）：回升周期中的农村消费，潜力、热点与驱动力 20170505 3． 2017“一带一路”新生系列（二）：“五通发展”观察，新热点、新结构、新推进20170330 4． 从各省投资目标看2017年固定资产投资 20170303 5． 2017年房地产投资预测，从各构成项的本质说起 20170302 6． 2017年PPP如何托底经济？存量释放与新政实施 20170205 7． 2017“一带一路”新生系列（一）： 新信号、新动向、新模式 20161221 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 宏观点评 20170619 图表 1：3年一轮的房地产价格波动具有明显的周期性 时间 周期 持续时间 2009.03-2010.04 上涨 14 2010.05-2012.06 下降 26 2012.07-2013.12 上涨 18 2014.01-2015.04 下降 16 2015.05-2016.12 上涨 20 2017.01-？ 下降 ？ 资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所 图表 2：70个大中城市房价增速总体稳中有降 资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所 -10-5051015202005-052005-112006-052006-112007-052007-112008-052008-112009-052009-112010-052010-112011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-0570个大中城市新建住宅价格指数:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 宏观点评 20170619 图表 3：房价走势继续分化：一二线下降，三线上涨 资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所 图表 4：15个一线城市和热点二线城市同比涨幅回落情况 资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所 -10-5051015202530352011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-0570个大中城市新建住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市新建住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建住宅价格指数:三线城市:当月同比%01234567合肥厦门南京杭州北京天津上海武汉广州福州无锡郑州深圳济南成都同比回落幅度% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 宏观点评 20170619 图表 5：销售端和投资端同比涨幅均有所收窄 资料来源：Wind资讯，东吴证券研究所 -40-2002040051015202014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-05房地产开发投资完成额:累计同比本年购置土地面积:累计同比（右轴）房屋新开工面积:累计同比（右轴）商品房销售面积:累计同比（右轴）%% 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 免责及评级声明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、转载，需征得东吴证券研究所同意，并注明出处为东吴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 东吴证券投资评级标准： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址： http://www.dwzq.com.cn