房地产行业专题：房地产热点城市下一波

2016-08-30 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 房地产热点城市下一波 报告摘要 李雪娜 xuenali@cebm.com.cn 张璐 lzhang@cebm.com.cn 金秋九月，一年过半。全国房地产市场多项主要指标达到近年来同期高位，部分热点城市房价大涨，地王频现，楼市过热迹象仍在继续。这轮楼市热点会否进一步向弱二线和强三线城市传导，成为行业内外近期关注的焦点。莫尼塔研究认为，在稳增长的大背景下，近期政策面整体大幅收紧的可能性不大，预计未来一段时间，市场整体涨幅回落，城市分化延续，伴随着投资需求的推动，热点传导仍将继续。部分经济基础好和库存相对较少的城市，将成为新的市场热点。我们同时提醒投资者，随着高溢价土地交易中银行配资杠杆风险的加大，信贷政策收紧，或触发楼市拐点。  市场热点是否正在或即将向部分弱二线和强三线城市传导？ 莫尼塔调研发现，随着调控政策在一线和强二线城市加码推出，市场热度已开始向弱二线和强三线城市传导的趋势，主要流向基本面好和房地产库存相对较少的城市。楼市热度正在上升的城市包括武汉、郑州、杭州、天津、福州、南昌、南宁、济南、佛山、无锡等，近期均出现了较为明显的量价齐升现象。  谁是新“四小龙”？ 综合宏观自上而下和微观自下而上的分析，我们认为，继厦门、南京、苏州和合肥之后，福州、长沙、成都和杭州等，有望接力成为新“四小龙”。  未来房价调整的触发因素和风险 莫尼塔调研了解到，购地配资的高杠杆已引发监管层关注，信贷政策收紧已是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度或将骤然降温，很可能成为今年下半年楼市风险的触发点。 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 1 一、楼市“价值洼地” 二线城市接棒成为房地产去库存的主力。今年3月以来，一线城市在调控收紧后，房价涨势明显放缓，7月二者环比涨幅已明显收敛（图表1）。二线城市房价受到一线城市带动，加速上涨。随着二线城市的地产升温，全国商品房库存开始掉头向下，由2月4.6亿平方米的高点下降至7月的4.3亿平方米，“去库存” 成效显现（错误!未找到引用源。）。如果二线城市房地产的热度能够持续，推动去库存，那么，将对下半年房地产开发投资构成有力支撑。 图表1：3月以来一线、二线城市房价涨幅收敛 图表2：房地产“去库存”初现成效 来源：Wind ，莫尼塔研究 经过这一轮二线城市楼市分化之后，出现了“价值洼地”。 其一，3月以来，二线城市房价的快速上涨，主要发生在少数热点城市，如厦门、南京、合肥、苏州、武汉、天津等城市，这些城市的房价已超过上一轮房地产周期的高点。多数其他城市房价上涨并不明显，房价还低于上一轮周期的高点，相对成为“价值洼地”（图表）。 其二，在这些尚未明显涨价的城市中，包括长沙、成都、宁波、大连、青岛、西安、长春等在内的多个城市，人均GDP水平相对于二线平均水平高，而房价相对于平均水平低，或成为“价值洼地”投资者的追逐热点，助推下一波房价上涨（图表）。 问题是，部分二线城市房价上涨会否向其他二线城市蔓延？如果会，最有可能传递到哪些 “价值洼地”城市？ 图表3：二线城市热度尚集中于少数热点城市 图表4：多地房价水平不及其人均收入水平 来源：Wind ，莫尼塔研究 -2-101234111213141516环比，%70个大中城市新建商品住宅价格指数一线城市二线城市三线城市今年3月以来二线城市房价快速上涨10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000111213141516万平方米商品房待售面积:住宅今年3月以来地产去库存“初现成效”(30)(10)103050厦门南京合肥苏州武汉天津二线城市福州杭州济南南昌长春宁波郑州长沙重庆西安青岛成都大连哈尔滨太原沈阳%二线城市房价涨幅相较上一轮高点相较今年2月本轮二线城市房价上涨，目前尚集中在少数热点城市050100150200250南京重庆福州郑州厦门沈阳哈尔滨二线城市太原天津苏州济南长春武汉西安南昌青岛合肥大连宁波成都长沙杭州各地房价与收入偏离情况（二线城市均值=100）当前相对房价相对人均GDP人均GDP高于当前房价，可能是潜在的“价值洼地” 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 2 二、房价正在和即将崛起的“价值洼地”城市 判断哪些城市即将成为下一波房价热点区域，除了考虑价格相对较低之外，还要综合分析以下两个关键指标：1、库存；2、土地供应。 继8月首周成交周期性下滑后，第二、三周房地产成交量开始回升，其中弱二线和三线城市表现活跃，交易涨幅近2成，有领涨趋势（图表5）。 莫尼塔调研了解到，在城市间，市场回升的原因各不相同。部分城市有较为明显的投资需求拉动的迹象，而另一些则主要是受去库存政策刺激影响。针对前者，库存不足和土地供应跟不上，是这些城市房价快速上涨的主要原因。 图表5：弱二线和三线城市交易量近期有回升领涨趋势 注：统计城市包括成都、福州、南昌、三亚、青岛、大连、长春、杭州、宁波、重庆、济南、海口、佛山、惠州、石家庄、南昌、南通、长沙、徐州等。 来源：Wind ，莫尼塔研究 决定楼市表现的主要因素在于新房库存。购房需求加大时，新房库存量低的城市首先出现供不应求，从而推高房价上涨。买涨不买跌的心理，又带来更多购房需求，带动投资需求。这一规律，此前一线和热点二线城市的价格暴涨中，得以印证。 今年前8个月，本轮上行周期主要受宽松货币和房地产政策刺激影响，市场销售持续增长，库存去化显著。截止到2016年8月（图表6），部分二线城市（如武汉、郑州、济南、南昌、杭州、南通）库存已不足5个月销量，房价上涨压力进一步加大。其中，武汉库存已不足2个月，连续18个月上涨之后，政策调控的可能性加大。郑州4月份开始交易活跃，原先预估2个月结束的上涨行情，却在6月进入高潮，目前热度继续。 20030040050016/316/416/516/616/716/816/9万平方米交易量（周套数） 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 3 图表6：部分二线城市由“去库存”变为“库存荒” 来源：Wind ，莫尼塔研究 土地供应直接影响新房存量。从市场规律来看，土地供应紧缺的城市，房价很容易出现大涨。 南京、苏州今年上半年的土地供应量仅完成全年指标的三分之一，土地供应紧缺是房价暴升的主要原因。从供应总量来看，今年北、上、广、深土地供应同比减少了30-40%，二线城市土地供应同比基本持平。 一、二线城市的楼市热度反过来影响土地市场，一线及二线中心城市土地受到追捧，房企集体扎堆，地价不断攀升，地王数量屡创历史同期新高。以武汉为例，短短半年内区域内大型开发商数量已超过50家，其中超过20%的开发商手无后续项目。 土地交易和和土地拍卖溢价率变化可以反应出开发商对一个城市地产市场走势的基本判断。经莫尼塔研究测算，主要二线城市今年的土地拍卖溢价率相对2015年，均有大幅提升，其中南宁、宁波、长沙、天津、杭州、成都、南昌等城市溢价率涨幅超过3倍（图7）。 图表7：主要二线城市2016年同2015年土地交易量和土地拍卖溢价率对比图 来源：Wind ，莫尼塔研究 莫尼塔实地调研中，也印证了这一点：土地高溢价城市近期楼市表现强劲，普遍表现为投资客短期大量涌入，购买者恐慌入市，开发商捂盘惜售现象明显。 0510152025天津济南青岛杭州宁波南昌长沙福州南宁西安南通长春郑州武汉月1月2月3月4月5月6月7月8月0500100015002000020406080100南宁宁波长沙天津杭州成都南昌福州武汉郑州青岛万平方米%2016年平均溢价率2015年平均溢价率2016年前8月供地量（右轴）2015年前8月供地量（右轴） 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 4 杭州新盘周末成交量明显高于其他时间，上海购房群体到杭州的外溢效应已经显现。武汉、郑州热点区域的投资客占比均超过了一半。长沙等城市炒房团更是带来了明显跟风投资的倾向。房价短期上涨压力较大，下一步价格走势值得关注。 莫尼塔调研中了解到，图7所示的样本城市已开始积极增加供地，下半年供地规模大于上半年。开发商也加大了样本城市的新开工和投资力度。以郑州为例，1-7月份，郑州住宅新开工面积1699.6万平方米，同比增长64.4%，这表明新房供应很快上来，供应失衡问题将得以缓解。 三、谁是新“四小龙”？ 结合宏观自上而下的分析和微观调研自下而上的判断，我们筛选出未来房价即将大幅上涨的城市是：福州、长沙、成都和杭州，有望接力成为房价上涨新的“四小龙”。 1、福州： 土地供应方面，上半年福州出让及成交地块均明显少于往年，前8个月的平均溢价率达到99%（是199%）。上半年房地产库存 加速去化，新房库存销售比已低于8个月。图表8所示，今年以来，福州房价在前5个月一直保持环比小幅上涨（涨幅0.2%-1%左右），从6月份开始，涨幅进一步扩大，分别为1.63%和4.44%。随着去年福州高价地入市，加上厦门居高的房价和限购后市场需求的外溢效应，下半年福州房价将呈直线上涨的态势。 2、长沙： 作为经济排名全国第十四的省会城市，长沙房价（均价约7000元/平米）明显存在“低估”。拥有700万规模人口基础，江景、山景资源优势明显，距离房价居高的省会城市合肥、武汉不远，可以很好承接两个省会城市购房需求的外溢效应。上半年，在一揽子利好政策刺激下，长沙楼市去化明显，库存销售比目前维持在6个月左右。周边区域炒房团的进驻将带动更多投资需求的跟进。 3、成都： 如图表8，成都房价2016年前4个月涨幅环比负增长，5月份开始转负为正，并有进一步加速上涨的趋势。得益于上半年库存加速去化，目前库存销售比已进一步压缩为6个月。受热点板块高价项目支撑和地王效应刺激，下半年市场需求将得到充分释放，房价也将水涨船高。 4、杭州： 随着城市定位全面升级，杭州对周边区域甚至是长三角其他城市的需求吸附能力进一步增强。尤其是G20 峰会与2022年亚运会等一系列世界级盛会在此举行，杭州将会成为国内自然和人文资源条件最好的国际化现代都市，宜居城市的特性进一步体现。 此外，随着上海、合肥、南京、苏州等热点二线城市的限购限贷政策推出，长三角领域的投资需求将更多转移至杭州。 反应在房价上，2016年以来杭州房价一直窄幅增长，最近2个月环比涨幅分别为2.55%、3.21%，有明显扩大的趋势。 未来一段时间，中国房地产价格总体涨幅回落，伴随着投资需求的推动，热点传导仍将继续。但受需求提前释放影响，后续购买力是否强劲尚有一定的不确定性；在地王现象的价格暗示下，短期内价格下跌可能性不大，但政策仍是市场最大不确定因素。 房地产专题 莫尼塔(上海)信息咨询有限公司 5 图表8：四个主要城市（福州、长沙、成都、杭州）房价走势 来源：Wind ，莫尼塔研究 四、未来房价调整的触发因素和风险 需要提醒的是，7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，而个人住房抵押贷款是居民新增中长期贷款中最主要的组成部分。因此可以看到，信贷驱动的楼市风险进一步加剧。莫尼塔调研了解到，目前，中国工商银行、中国建设银行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。 此外，随着热点城市地王频出，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估计在四季度实施。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。 140001500016000170001800019000400060008000100001200010/711/712/713/714/715/716/7元样本住宅平均价格：成都样本住宅平均价格：长沙样本住宅平均价格：南昌样