房地产行业周报：热点城市土拍热度高涨，一季度房地产贷款增速回落

热点城市土拍热度高涨，一季度房地产贷款增速回落行业评级：看好（维持）报告日期：2021年5月11日房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001房地产行业周报 概要房地产行业周报证券研究报告核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•重点房企4月销售情况•房企融资情况•重点公司估值•近期已陆续完成广州、重庆、杭州、无锡等重点城市的首批土拍，整体表现来看，热点区域地块竞争激烈，多数地块进入竞配建、竞自持阶段，房企拿地利润率走低。5月10日北京开启首次土地竞拍，首批集中供地的30宗地块均已完成竞价，总成交金额达1109.7亿元，房企间的土储竞争仍趋白热化。•工行、中行4月28日起在广州地区也开始上调房贷利率，首套、二套房贷利率再上涨10BP，分别调至5.4%、5.6%；中国建设银行深圳市分行于5月6日下发通知，深圳建行房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%）；二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），重点城市房贷普遍开启加息浪潮。•央行公布金融机构一季度贷款投向，2021年一季度增加房地产贷款1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.8%，比上年全年水平低4.6个百分点。政治局会议继续强调“房住不炒”，首提“防止以学区房等名义炒作房价”，将房价的调控明确到一个较高的政治高度，整体基调依然从严执行。•投资建议：建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。 板块行情回顾周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-1.65%-3.57%上证指数-1.59%-1.56%行业相对涨跌幅-0.06%-2.01%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-1.61%5.07%内房股（剔除物业板块）-0.44%6.69%相对涨跌幅1.17%1.62%物业板块-0.75%15.77%相对涨跌幅0.86%10.70%资料来源：Wind，首创证券上两周（4.26-5.7）申万房地产指数下跌1.65%，沪深300指数下跌2.71%，上证指数下跌1.59%，板块相对上证指数收益为-0.06%，板块表现弱于大盘（13/28名），年初至今申万房地产指数下跌3.57% ，相对上证指数收益为-2.01% ；房地产指数PE（TTM）为8.22倍，沪深300指数PE（TTM）为13.74倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上两周平均涨幅为-0.44%，相对恒生指数（-1.61%）收益为1.17%，年初至今内房股平均涨幅为6.69%。物业板块上周平均涨幅为-0.75%，相对恒生指数收益为0.86%，年初至今物业板块平均涨幅为15.77% 。房地产行业周报证券研究报告-1.65%-2.71%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-05房地产指数：PE沪深300：PE 板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，上两周A股板块中珠江股份涨幅53.5%居首，奥园美谷和深圳华强涨幅位居其后；华夏幸福跌幅居首，电子城、ST粤泰、首开股份和格力地产跌幅位居其后。内房股板块中，上两周合生创展集团涨幅15.2%居首，建业地产、易居企业控股涨幅位居其后；太阳城集团跌幅居首，新城发展、珠光控股跌幅位居其后。物业板块中，上两周保利物业涨幅20.0%居首，中海物业、浦江中国、佳兆业美好及碧桂园服务涨幅位居其后；金科服务为物业板块下跌最大个股，上两周下跌10.7%，建业新生活、融创服务、远洋服务及新城悦服务跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅600340.SH华夏幸福-17.1%600658.SH电子城-15.2%600393.SHST粤泰-12.4%600376.SH首开股份-11.6%600185.SH格力地产-10.8%股票代码股票名称涨跌幅6049.HK保利物业20.0%2669.HK中海物业11.6%1417.HK浦江中国6.8%2168.HK佳兆业美好4.8%6098.HK碧桂园服务3.6%股票代码股票名称涨跌幅9666.HK金科服务-10.7%9983.HK建业新生活-10.6%1516.HK融创服务-8.4%6677.HK远洋服务-6.2%1755.HK新城悦服务-6.0%股票代码股票名称涨跌幅0754.HK合生创展集团15.2%0832.HK建业地产14.4%2048.HK易居企业控股14.3%2868.HK首创置业5.1%1622.HK力高集团4.6%股票代码股票名称涨跌幅1383.HK太阳城集团-13.6%1030.HK新城发展-11.1%1176.HK珠光控股-6.7%1628.HK禹洲集团-5.9%0604.HK深圳控股-5.8%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅600684.SH珠江股份53.5%000615.SZ奥园美谷42.3%000062.SZ深圳华强31.9%000718.SZ苏宁环球27.3%600007.SH中国国贸19.2%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券中央层面，国务院常务会议提出要完善对县域商业设施建设的用地、金融等政策支持；中共中央政治局会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。央行公布金融机构一季度贷款投向，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。日期政策概要政策内容4月27日国务院常务会议要完善对县域商业设施建设的用地、金融等政策支持。将县域商业设施、农产品产地流通设施建设纳入乡村振兴投入保障范围，对鲜活农产品运输给予快捷通行、车辆通行费用减免等支持。4月30日央行公布金融机构贷款投向2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。4月30日中共中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容4月28日广州四大国有银行的广州分行将于4月28日调整房贷利率，首套房贷利率调整为最低LPR＋75bp（5.4%），二套房贷最低LPR＋95bp（5.6%），相比本月初各上调10个基点。4月29日东莞新房备案价上调空间控制在5%以内，而未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。4月29日嘉兴发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》，从分批集中出让住宅用地、推行“公证摇号”、进一步严格商品住房限购管理、加强商品住房销售价格管理、加强房地产市场整治、营造公开健康的社会舆论等六个方面进一步加强调控。4月30日北京北京市住建委开展房地产市场检查，线上线下两手抓，严查不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为，最终有18家机构被查处。5月6日深圳深圳建行房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%）；二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%）5月7日广州公积金拟修订新政，征求意见稿拟规定：1、贷款期限不超过30年；2、二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。5月7日成都将加强购房资格预审工作，提高购房资格复核效率。通过细化预审资料及报名登记要件标准，提升资格预审及复核的准确性、精准度。对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目，明确按三个要求进行购房资格复核、公证摇号排序和选房。第一，复核通过的人数应达到房源数的3倍，复核后无房居民家庭及棚改货币化安置住户总数不足房源数3倍的，由已报名登记的普通购房家庭递补。第二，递补的普通购房家庭，参照无房居民家庭排序规则进行排序后，依序递补。第三，全部无房居民家庭及棚改货币化安置住户选购结束后，剩余房源由普通购房家庭依公证摇号排序结果选购。5月8日绍兴要试行公证摇号公开销售。采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目，意向购房数与可售房源数比值过大的楼盘，实行公证摇号公开销售；对市区范围内部分供需紧张区域的热门楼盘，试行公证摇号公开销售，在试点基础上适时在市区范围内推广。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，广州、深圳部分银行上调房贷利率；东莞出台新房限价细则，规定按成本定价，一年涨幅不得超过3%；成都优化选房排序，扩大公证摇号排序选房基数；广州公积金拟修订新政，或将放宽二手房贷款购买期限；绍兴试行公证摇号公开销售，采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目；嘉兴拟分批集中供地，热门楼盘推行公证摇号；北京严查不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租等违法违规行为。 重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券上周（5.1-5.7）我们重点监测的55城商品房成交面积为495.4万平米，环比下降44%，同比增长6%；4月累计（4.1-4.30）成交面积为3351.9万平米，相比去年同期增长36%；全年累计成交面积12658.6万平米，同比增长72.3%。房地产行业周报证券研究报告11%-22%13%0%13%-44%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021W132021W142021W152021W162021W172021W18商品房销售面积周环比54%56%35%31%34%6%0%10%20%30%40%50%60%2021W132021W142021W152021W162021W172021W18商品房销售面积周同比312%79%36%25%0%50%100%150%200%250%300%350%2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月商品房销售面积月累计同比 重点城市商品房成交分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比下降59%，同比增长3%，4月累计同比增长59%；二线城市上周商品房成交面积环比下降44%，同比增长19%，4月累计同比增长52%；三四线城市上周商品房成交面积环比下降34%，同比下降9%，4月累计同比增长8%。分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券房地产行业周报证券研究报告-59%-44%-34%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021W132021W142021W152021W162021W172021W18一