房地产行业周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 2020年04月21日 看好/维持 房地产 行业报告 供给驱动成交复苏，中期库存增加。4月17日统计局公布行业数据，各项主要数据均有边际修复。3月单月商品房面积销售同比下滑14.1%，较前值（1-2月）明显改善。成交均价仅为9006.5元/平米，同比下滑0.5%。我们认为行业销售下行趋势将延续，且驱动销售的主要是供给侧。2016年提“房住不炒”、2017年提“租购并举”，2018年提“坚决遏制房价上涨”，2019年提“不刺激”，调控基调和调控政策均有较强的一致性和连续性，导致需求端更多是刚需和改善性需求的平滑释放，投资性需求弱化。供给端，房企追求规模和增速，且自2019年Q2以来受到较严格的房地产金融政策监管，主动加强推盘，甚至以价换量，因此成交更多是供给驱动。对应的是去化率下行和中期库存（新开工未售）累积。当前销售复苏更多反应售楼处恢复营业、房企加强推盘等因素，而外需下滑、失业增加等因素尚未充分反映，因此后续销售恢复或仍具有一定的不确定性。3月单月新开工同比增速-10.5%，边际改善来自于施工现场复工，后续反弹节奏或视销售而定。3月单月开发投资增速1.2%，全年受竣工支撑。 政治局会议对地产表述为“房住不炒+平稳健康发展”，我们认为当下时点后半部分意义更大。房地产行业对宏观经济仍然很重要，土地财政也是各地无法完全摆脱的，如近期一线城市如上海和深圳均出台供给端政策，上海将适度增加土地供应量，深圳促进城市更新工作提速提效。预计后续各地在“一城一策”框架内对需求端有保有压，部分房价下滑压力较大的城市或通过人才政策和公积金等政策托底需求，进行小幅微调。同时4月17日政治局会议自2012年以来首次提出“降准”、“降息”，我们预计后续行业将持续受益于货币政策宽松，居民按揭利率和房企融资利率仍将下调。 投资建议： 房地产开发：当前板块处于估值低位，基于长期房地产金融政策易紧难松、重点发展城市圈的逻辑，我们推荐保利地产、金地集团和万科A。另一方面，政策微调空间逐渐打开，推荐销售保持高增速、已售未结资源充足的金科股份。 物业服务：我们认为行业基本逻辑为“短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力”。短期内，行业仍然以跑马圈地为主，龙头企业可以依靠关联开发企业扩张在管面积或凭借资本优势进行并购，快速的实现规模增长。长期来看，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，在存量市场的竞争长跑中获得胜出。我们推荐：（1）关联地产公司实力较强，管理面积规模及增速具有优势的公司，建议关注碧桂园服务；（2）具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力的企业，建议关注绿城服务。 风险提示： 房地产开发：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，房企结转不及预期。 物业服务：人工成本超预期增加；房地产销售遇冷导致行业后续规模增长不及预期；区域差异风险。 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：林瑾璐 010-66554046 linjl@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480519070002 研究助理：曹钧鹏 010-66554041 caojp@dxzq.net.cn 研究助理：陈刚 010-66554042 chen_gang@dxzq.net.cn -21.2%-1.2%18.8%4/226/228/2210/2212/222/22房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 公司公告和行业新闻 表1：重点公司公告 个股 公告内容 保利地产 2019年，公司实现营业收入2359.3亿元，同比增长21.3%；实现归母净利润279.6亿元，同比增长47.9%；拟每10股派息8.2元(含税)。 蓝光发展 2019年，公司实现营业收入 391.9 亿元，同比增长 27.1%，归母净利润 34.5 亿元，同比增长 55.5%；净利润增速高于营收增速主要系公司期间费用率显著下滑及公允值净收益增多所致。公司实现销售金额 1015.3 亿元，同比增长 18.7%。报告期末，公司净负债率为 79.2%，较上年下降 23.5pct，杠杆率持续改善；公司货币资金 259.5 亿元，同比增长 3%，现金短债比为 1.26，短期偿债风险可控。 金融街 2019年，公司实现营收约261.84亿元，同比增长约18.41%；归母净利润约34.42亿元，同比增长约5.3%；每股基本收益为1.15元；加权平均净资产收益率约为10.34%，同比下降0.34个百分点。 资料来源：wind，东兴证券研究所 表2：行业新闻 部门 时间 主要内容 深圳 4月16日 深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局公布要加快商品房供应，促进城市更新工作提速提效，允许延期缴纳土地款，允许技能机构保函方式代替现金形式的保证金。 统计局 4月17日 根据统计局一季度数据，1-3月，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。 中央政治局 4月17日 中央政治局会议强调，坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。 国务院 4月14日 国务院常务会提及今年改造城镇老旧小区3.9万个，提前下达1.29万亿地方专项债。 央行 4月17日 央行开展中期借贷便利（MLF）操作较上期下降20个BP。 佛山 4月15日 佛山收紧公积金政策，明确公积金首套贷款未还清不能申请二套，5月1日起执行。 廊坊 4月18日 廊坊划分首都周边城镇和非首都周边城镇。 南昌 4月18日 南昌市人民政府全面放开城镇落户限制。 资料来源：wind，东兴证券研究所 qRnQmRzQqQrMnQoPyQrRrN9P9R7NnPnNtRmMkPnNmQjMmOnMaQoMsQvPqRxPwMmPxP 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 行业数据 申万房地产板块本周表现一般，上涨0.99%。个股方面，天健集团、天津松江、格力地产、新大正、万通地产位列涨幅前五，分别上涨20.2%、16.4%、9.0%、8.9%、8.0%；京汉股份、亚通股份、ST新光、京投发展、中润资源位列跌幅前五，分别下跌11.3%、11.1%、10.7%、10.1%、8.6%。 图1：申万二级行业本周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 图2：个股本周涨幅前十 图3：个股本周跌幅前十 资料来源：wind，东兴证券研究所 资料来源：wind，东兴证券研究所 0.99%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%电气设备电子休闲服务医药生物计算机化工建筑装饰机械设备建筑材料传媒食品饮料非银金融有色金属家用电器房地产综合汽车纺织服装公用事业轻工制造钢铁交通运输银行商业贸易国防军工采掘通信农林牧渔0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0% P4 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图4：AH股物业公司市值排名（百万元RMB） 资料来源：Wind，东兴证券研究所，注：股价采用4.17日收盘价，汇率为1港币=0.91人民币 图5：AH股物业公司周涨跌幅排名（4.13-4.17） 资料来源：wind，东兴证券研究所 83,349 47,807 37,913 27,527 24,920 23,784 14,073 12,539 6,735 5,731 4,858 4,678 4,348 3,461 2,925 2,575 1,040 532 509 504 487 480 470 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,00029.5% 16.7% 8.9% 8.1% 7.6% 5.8% 5.3% 3.9% 3.5% 3.2% 1.8% 1.6% 0.5% 0.3% 0.1% 0.0% -1.3% -4.6% -5.9% -6.0% -9.2% -12.5% -18.2% -30%-20%-10%0%10%20%30%40% 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图6：AH股物业公司动态估值 资料来源：Wind，东兴证券研究所，注：股价采用4.17日收盘价 图7：H股物业公司港股通持股占比 资料来源：wind，东兴证券研究所 96.2 75.9 61.7 54.9 50.8 49.5 49.0 48.9 43.7 38.1 35.8 28.3 26.5 25.0 22.9 20.7 20.2 15.4 14.5 12.3 8.6 5.2 4.3 020406080100120PE-TTM 02468101214161820中海物业 碧桂园服务 绿城服务 彩生活 雅生活服务 保利物业 时代邻里 港股通持股占比% 202 0-4-13202 0-4-17 P6 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES30城本周（4月11日至4月17日）累计成交282.41万平方米，成交同比下滑22.43%。一线、二线和三线城市本周成交面积分别为48.52万平、130.05万平和96.22万平，同比下滑29.28%、24.72%和17.10%。 图8：30城每周成交面积 图9：一线四城每周成交面积 资料来源：wind，东兴证券研究所 资料来源：wind，东兴证券研究所 图10：二线14城每周成交面积 图11：三线12城每周成交面积 资料来源：wind，东兴证券研究所 资料来源：wind，东兴证券研究所 -50%-40%-30%-20%-10%0%05010015020025030035030城累计成交(万平)同比增速（右轴）-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%010203040506070一线4城累计成交(万平)同比增速（右轴）-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%020406080100120140160二线14城累计成交(万方)同比增速（右轴）-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%020406080100120140三线12城累计成交(亿)同比增速（右轴） 东兴证券行业报告 房地产周报：行业基本面数据如期边际修复，后续需求端政策微调可期 P7 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES土地市场方面，溢价率上行但出让面积大幅下行。上周（4月6日到4月12日）百城土地成交规划建筑面积为1065.37万平，同比下滑47.3%，溢价率16.6%。一线、二线和三线城市土地出让溢价率分别为0.0%，15.6%和23.6%。 图12：百城土地成交面积及同比 图13：百城土地溢价