2020年3月27日股权研究澳源健康生活集团有限公司规模盈利能力，增长质量被低估澳元健康生活的2019年业绩强劲，比我们的预期盈利高出19％。以17.4倍2020年预期市盈率（行业平均水平：25倍），我们认为尽管业绩强劲，但投资者对该股的估值仍不足。我们提高了目标价和盈利预测。我们重申买入评级。我们将目标价格提高43％，并将2020-21E净利润提高20-22％在业绩好于预期的背景下，我们将目标价格上调了43％至10港币/股，而2020-21E净利润也提高了20-22％。奥园健康人寿在2019年的GP利润率达到37.4％，在香港上市的物业管理公司中位居榜首（行业平均水平：31.2％）。我们预计高利润率将持续下去，因为随着公司GFA管理下的增长，公司将继续享受规模经济。由于利润率提高，2019年业绩比AMTD估计高出19％奥园健康人寿公布纯利1.631亿元人民币，同比增长108.3％。如果剔除一次性的上市费用，由于高于预期的利润率，核心净利润为1.784亿元人民币，比AMTD预测高出19％。 GP利润率提高到37％（2018：34％），而核心净利润率上升到20％（2018：15％）。收入为9亿元人民币，符合我们的预期。高利润率背后：质量胜于数量投资者对奥园健康生活的主要关注之一是他们相对缺乏由3开发的物业管理项目rd党的开发商。许多房地产管理同行通过并购和3来推动增长rd在签订合同时，奥园健康生活不仅注重规模增长，而且着眼于盈利能力。通过仔细选择要管理的房地产项目（主要是母公司项目和3rd由Aoyuan的合资企业合作伙伴提供的第三方项目），它支撑了更高的运营效率，从而更好地控制了成本，并体现在优于行业平均GP利润率上。扩展到医疗保健和美容领域的持续过程澳元健康生活集团已与母公司中国澳元集团签署了管理上海奉贤项目的合作协议，正有望发展其医疗保健业务。奥园健康生活将为该项目提供早期咨询，租赁和物业管理服务。此外，该公司已经增加了强大的医疗保健专家团队，以扩大医疗保健业务，其中包括番Central市中心医院前院长苏波先生和甲骨文医疗集团前首席执行官白成民先生。以17.4倍的2020E P / E计算35％的复合年增长率澳元健康人寿目前的市盈率为17.4倍2020年预期市盈率，考虑到我们预计2019-2022年35％的净利润复合增长率，我们认为这具有吸引力。这样的估值也大大低于房地产管理部门的平均25倍。考虑到其行业的高利润率，因此2020E ROE高达27％，我们认为折价估值是没有根据的。我们基于DCF估值方法得出的目标价为10.0港币/股，相当于2020年预期市盈率为23.7倍。请致电（852）3163 3288与AMTD全球市场有限公司联系以获取更多产品信息。请阅读第6页上的重要披露和一般披露1.6%2.3%3.2%4.0% 让 净资产收益率37.3％27.0％31.8％35.0％股份代号：3662.HK 评级：买入 目标价（港元）10.0先前的目标价（港元）7.0 现价（HK $，2020年3月25日）6.73上升/下降％48% 市值（港币百万元）5,431 市值（百万美元）701平均每日营业额（百万美元）8.5资料来源：彭博社，AMTD股票研究凯预测（人民币百万元）2019 2020e 2021e 2022e收入901 1,374 1,898 2,450 同比％45.6％52.6％38.1％29.1％净利润163253352442 同比％108.3％57.4％39.1％25.5％核心净利润178253352442 同比％105.7％57.4％39.1％25.5％毛利率37.4％37.4％37.5％37.0％净负债净现金净现金净现金净现金每股收益0.26 0.35 0.48 0.61每秒伤害0.10 0.14 0.19 0.24 BPS 0.18 1.16 1.42 1.63资料来源：公司数据，AMTD股票研究评估 2019 2020e 2021e 2022e 市盈率23.2 17.4 12.5 10.0 市净率32.9 5.2 4.3 3.7分部资料来源：彭博社成龙分析员+852 3163 3323黄凯伦助理+852 3163 3376354769810分享价格港币总资产回报率11.7％17.0％20.6％22.1％资料来源：彭博社，AMTD股票研究股价表现 2020年3月27日奥园健康生活集团2图1：奥园健康生活财务预测和关键比率PnL，人民币百万元201820192020年2021e2022e资产负债表，人民币百万元201820192020年2021e2022e收入618.8900.81,374.21,898.02,450.3物业，厂房及设备12.720.220.220.220.2齿轮(410.1)(563.7)(860.2)(1,187.0)(1,543.8)无形资产3.04.33.52.82.2毛利208.8337.1514.0711.1906.6善意3.53.53.53.53.5递延所得税资产7.42.62.62.62.6营销费用(1.3)(2.5)(2.2)(3.0)(4.1)购买PPE支付的订金1.1----一般及行政开支(89.0)(126.0)(174.5)(237.3)(306.3)递延合同费用2.32.92.92.92.9应收账款减值损失(1.0)(3.5)(0.5)(0.6)(1.0)其他-318.6318.6318.6318.6IPO费用(15.5)(15.9)---非流动资产30.0352.2351.3350.6350.0其他收入及其他损益6.631.815.119.319.3银行借款利息(0.0)(2.3)---库存和其他合同成本0.10.70.20.20.2除税前溢利108.5218.6351.9489.6614.5贸易及其他应收款87.0106.9107.3127.1211.6递延合同费用9.55.017.0(13.2)18.1所得税费用(30.2)(55.5)(98.5)(137.1)(172.1)应付给同伴补贴的金额175.964.464.464.464.4净利78.3163.1253.4352.5442.4应收关联方款项0.233.86.934.07.4股东利益78.1162.5253.1352.1442.0银行结余及现金200.3822.91,041.21,269.61,510.6少数权益0.10.60.30.40.4当前资产473.11,033.61,236.91,482.11,812.3股东核心净利润93.7178.4253.1352.1442.0合同责任120.893.9153.4150.3241.8银行及其他借款1.8100.3100.3100.3100.3股利-38.565.4101.2140.9贸易及其他应付款项226.2297.6224.6344.9390.2特别股息-----其他27.234.261.739.071.1EPS-基本0.170.240.350.480.61流动负债376.0526.1540.0634.4803.4每股收益0.200.260.350.480.61DPS-基本-0.100.140.190.24递延税项负债0.81.11.11.11.1BPS0.230.181.161.421.63其他-12.812.812.812.8非流动负债0.813.913.913.913.9资本和储备125.7845.11,033.11,183.11,343.8股东权益125.7845.11,033.11,183.11,343.8非控制性权益0.61.21.21.21.2权益总额126.3846.31,034.31,184.31,345.0现金流量表，人民币百万元201820192020年2021e2022e关键比率，人民币百万元201820192020年2021e2022e税前利润108.5218.6351.9489.6614.5GP保证金34%37%37%37%37%在工作帽上操作CF107.5225.3356.9494.5619.7净利润13%18%18%19%18%核心Attri净利润率15%20%18%19%18%PUD0.0(0.6)0.5(0.0)-鱼子66%37%27%32%35%贸易及其他应收款2.9(23.4)(0.8)(20.4)(85.5)资产回报率15%12%17%21%22%贸易及其他应付款项29.271.4(73.1)120.345.4净债务/权益总额净现金净现金净现金净现金净现金合同负债增加75.7(26.8)59.5(3.1)91.5净债务/股东权益净现金净现金净现金净现金净现金递延合同成本2.73.9(12.0)30.2(31.3)总资产/总权益398%164%154%155%161%其他5.535.3(44.1)(186.9)(113.4)总资产/股东权益400%164%154%155%161% 净营业现金流量223.6 285.1 286.7 434.6 526.4资产周转率115%95%92%111%123%净投资现金流量(249.2)(342.1)(3.6)(3.6)(3.6)银行及其他借款1.898.5---其他40.5577.0(65.4)(202.5)(281.7)净融资现金流量42.2675.5(65.4)(202.5)(281.7)净现金流量16.6618.5217.7228.4241.0资料来源：公司数据，AMTD股票研究 2020年3月27日奥园健康生活集团3图2：奥园健康生活2019年业绩摘要FY19业绩（人民币'000）19财年19财年差异18财年同比/变动物业管理服务646,387628,4053%453,22843%物业管理服务费收入390,122439,534-11%305,99727%销售协助服务172,876123,63440%98,90775%社区增值服务66,92465,2373%48,32438%其他16,465-不适用-不适用商业运营服务254,413265,013-4%165,60754%市场定位和商户采购服务93,51191,2452%63,03048%商业运营和管理服务160,902173,768-7%102,57757%总收入900,800893,4181%618,83546%服务费用(563,746)(586,247)-4%(410,082)37%毛利337,054307,17110%208,75361%其他的收入29,6628,156264%6,629347%预期信贷损失模型下的减值损失（扣除冲销）(3,547)(484)633%(987)259%行政开支及其他开支(125,975)(115,251)9%(89,045)41%销售及分销费用(2,470)(1,382)79%(1,331)86%上市费用(15,919)(27,000)-41%(15,513)3%财务费用(2,334)-不适用(11)21118%视同处置子公司的收益4,576-不适用-不适用应占合资企业业绩(2,434)-不适用-不适用除税前溢利218,613171,20928%108,495101%所得税费用(55,503)(47,939)16%(30,240)84%本年度利润163,110123,27132%78,255108%非控制性权益632123413%111469%归属净利润162,478123,14732%78,144108%核心归属NP178,397150,14719%93,65790%关键比率GP保证金37%34%34%物业管理服务35%31%32%商业运营服务45%42%37%核心净利润20%17%15%资料来源：公司数据，AMTD股票研究 2020年3月27日奥园健康生活集团4估值与风险我们将目标价格上调43％，将2020E-2021E净利润上调20-22％由于我们报告了强劲的2019年业绩，我们将目标价格提高了43％至10.0港币/股。我们的2020E和2021E净利润也分别提