第1页，共6页奥园健康| 3662.HK增长的双引擎评分没有评分时价HK $ 4.531H19强劲表现，势头持续到2H19上市后的首个1H19业绩为Aoyuan Healthy报告收入同比增长47％，核心利润同比增长101％至8100万人民币。强劲的业绩主要是由于1）管理费用增加和高利润商业运营服务带来的更大贡献，以及2）有效税率从1H18的33％降至1H19的22％，毛利率同比增长3.4％。引擎1：受管理的总建筑面积强劲增长在1H19，奥园健康在中国12个省和29个城市管理着75个项目，在1H19管理的建筑面积同比增长21％至1200万平方米，其中1100万平方米或92％来自母公司。根据母公司强大的项目交付时间表，该公司的建筑面积预计将在19财年增至1500万平方米，并在20财年增至2300万平方米。此外，新项目交付收取更高的管理费，导致1H19平均每月管理费同比增长5％至2.49元人民币。毛利润率提高了3.6％，为37.2％，主要是由于销售支持服务和具有更高利润率的社区增值服务的贡献增加了。引擎2：商业运营服务迅速扩展奥元健康采用资产轻模型进行商业运营服务。该公司在1H19为12个购物中心提供服务，管理的建筑面积为53万平方米。该部门的收入同比增长65％，毛利率达到46％。在今年上半年，新开设了三个购物中心，管理层计划在19财年开设10个购物中心。在1H19，公司拥有公司参观2019年8月30日肯尼斯·李交易数据52周范围（港元）平均每月3个月交易量（百万）股份数目（百万）市值（百万港元）主要股东（％）核数师结果到期公司介绍3.73-5.323.77263,329郭子文（56.6％）德勤2018财年：2020年3月已经与34个购物中心签署了合同（从18财年的25个）增加到160万平方米。管理层预计，到2021年底，将要管理的购物中心总数将达到39个。鉴于商业运营服务产生的收入具有较高的46.1％的利润率，预计商业运营服务的更快增长将改善整体利润率趋势。探索医疗美容和健康业务的机会奥园健康目前在广州设有一家韩国“ MS ARORA”品牌的医疗美容诊所，提供广泛的医疗美容服务。该公司还运营着两个中药中心，并计划与We Doctor合作；沪大一博士，树堂IT开发O2O健康管理和医疗服务平台。具吸引力的估值和未来强劲的增长根据市场估计，奥源健康的市盈率为20.2倍/12.1倍的19/20财年市盈率，而该行业的市盈率为23.2倍/16.7倍的19/20财年市盈率。我们认为奥源健康的股票具有吸引力，建议投资者在弱势上积累。奥元健康是物业管理部门中国奥园。该公司在12个省和29个城市管理着1,200万平方米的住宅建筑面积和530,000平方米的商业建筑面积。 第2页，共6页人民币百万元（YE Dec）FY16A2017财年18财年19财年20财年收入2654366191,0991,659营业利润59100109234371净利股息收益率（％）41-70-781.3%1502.0%2503.2%PE（x）68.540.338.020.212.1资料来源：公司数据，彭博社估计 页面PAGE3 共6商业运营服务，占27％物业管理, 73%属性管理服务，占62％营业额协助服务，占27％社区增值服务，占11％劳动力成本，61%清洁和园艺费，18％保养成本，5％效用支出，9％营销与促销费用，0％1%其他，5％材料和消耗品图表3：销货成本明细图表4：物业管理分部收入明细商业的物业管理2015财年2016财年2017财年18财年1H18 1H1924.7%33.6%32.3%31.0%36.9%34.9%30.4%37.7%44.5%42.3%43.0%46.1%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%父母组第三方1H191H182018财年2017财年2016财年2015财年-5.222.008.186.979.284.0011.059.870.026.000.120.398.000.610.5610.000.93平方米14.0012.00图表5：总建筑面积管理图表6：历史毛利率趋势资料来源：公司，CIRL资料来源：公司，CIRL资料来源：公司，CIRL资料来源：公司，CIRL资料来源：公司，CIRL资料来源：公司，CIRL商业广告作战人员物业管理1H181H192018财年2017财年10463412016财年302015财年0166118100204200287318300453人民币百万元700600500400149225图表1：奥园健康的收入明细图表2：业务比例 图表7：主要财务数据页面PAGE4 共6收入证明现金周转至12月（百万人民币）2015财年FY16A2017财年18财年至12月（百万人民币）2015财年FY16A2017财年18财年收入179265436619税前收益3859100108毛利（已报告）5083148209已付税款0(0)(3)(81)息税折旧摊销前利润3961103147折旧1223折旧(1)(2)(2)(3)合伙人6789息税前利润3859100109首席财务官厕所更换3961102111净利息收入（预期）0000工作帽变更1(38)(61)193合伙人0000经营现金流量402341305例外/其他0000资本支出(2)(1)(3)(10)除税前溢利3859100108自由现金流382238295税金支出(11)(18)(30)(30)股利0000少数权益0(0)(0)(0)资产负债表调整6789调整后净利润27417478Sharse发布00075 股利00018其他6789净现金流量43449517资产负债表净现金（债务）开始315283164至12月（百万人民币）2015财年FY16A2017财年18财年年末现金净额（债务）7496178181现金及当量5283164200贸易应收款项19348787比率其他应收款103192283176至12月（百万人民币）2015财年FY16A2017财年18财年存货0000增长率 （％）其他流动资产191810收入47.964.241.9固定资产55613息税折旧摊销前利润57.268.243.1无形资产0000息税前利润58.369.18.1投资，合伙人等181217净利52.379.56.2总资产181330571503全面摊薄每股收益52.370.112.0利润率（％）应付账款59104197226毛利率（已报告）27.831.134.133.7其他应付款163545121息税折旧摊销前利润21.723.023.623.8短期债务0002息税前利润20.922.423.017.5其他目前的Liab5411021727净利润15.015.416.012.6长期债务0011其他比率递延税及其他0000净资产收益率（％）51.350.963.162.2其他长期病0000资产回报率（％）14.912.412.215.5负债总额129249460377净负债率（％）(99.2)(103.6)(148.8)(158.0)利息覆盖率[x]----股本0000应收账款天数36.050.651.4储备金5281110126应付款天数162.1190.5188.1股东权益5281110126库存天数0.20.10.1少数族裔0011 有效税率（％）28.3 30.9 30.4 27.9权益总额5281111126 净现金（债务）5283164199 资料来源：公司，CIRL 图表8：同伴比较页面PAGE5 共6香港上市彭博社码资本上限（百万港元）价格（港币）18财年19财年市盈率（x）20财年18财年19财年市净率（x）20财年格林镇服务2869港币20,2787.3034.931.523.77.66.85.7乡村花园6098 HK60,98122.8559.038.729.522.410.88.5色彩生活服务1778 HK5,9474.189.18.97.61.41.41.3中国海外2669港币13,0493.9733.625.620.211.58.76.6生活服务3319 HK20,64015.4825.417.012.93.43.12.7S-享受服务1755港币4,9206.0039.716.511.24.84.23.4李永照1995香港6,0233.9251.627.216.55.75.73.9奥园健康3662 HK3,4064.6934.820.612.423.83.32.7平均16,90536.023.216.710.15.54.3科士达集团CSGP美国175,6274,805.2976.560.351.17.46.76.1琼斯·朗·拉萨尔仲量联行53,1721,032.0411.810.810.31.61.51.4第一服务网FSV美国31,631803.0837.731.828.9---COLLIERS INTERNACIGI CN20,567519.5916.614.513.3-4.93.8SAVILLS PLCSVS LN11,37779.5610.410.910.32.22.42.4雷洛集团JP 887630,418198.8737.432.127.48.78.36.9达比鲁公司JP 88068,85475.7718.219.216.50.80.80.8SAVILLS PLCSVS LN11,37779.5610.410.910.32.22.42.4平均42,87827.423.821.02.93.43.0资料来源：彭博社，CIRL。截至2019年8月29日 页面PAGE6 共6评分政策股票评级行业评级较恒指高15％中性恒指的-15％〜15％跑输恒指-15％累积跑赢恒指10％中性恒指的-10％〜10％将表现不佳的恒指降低-10％分析师名单赵海曼研究总监(852) 2235 7677庞刘易斯副总监(852) 2235 7847肯尼斯·李副总监(852) 2235 7619李丽仪研究分析师(852) 2235 7617萧安娜研究分析师(852) 2235 7719陈慧琳研究分析师(852) 2235 7170李伊迪研究分析师(852) 2235 7515分析师认证本人，肯尼思·李在此声明，本报告中表达的所有观点均准确反映了我对主题公司或其证券的个人观点。我还证明，我的薪酬中没有任何内容与本报告/注释中表达的具体建议或观点直接相关，曾经，现在或将来或将与之直接或间接相关。免责声明本报告由信达国际研究有限公司编写。尽管本报告中包含的信息和观点是从被认为可靠的来源汇编或得出的，但信达国际公司不能也不保证任何此类信息和分析的准确性或完整性。接受者不应认为该报告可以代替他们自己的判断。接受者应了解并理解投资目标及其相关风险，并在必要时在做出任何投资决定之前咨询其财务顾问。该报告可能包含一些前瞻性估计和预测，这些预测和预测是基于对未来政治和经济状况的假设而得出的，这些假设具有固有的不可预测性和可变性，因此不确定性可能包含在内。本报告中表达的任何观点如有更改，恕不另行通知。该报告仅出于提供信息的目的而发布，它不构成任何广告，并且不应被解释为买卖证券的要约。信达国际对因使用本报告所载资料而造成的任何直接或间接损失不承担任何责任。本文档仅供预期的接收者使用，不应将本报告的全部或部分复制给他人。等级定义