2019年楼市总结：平稳有序 砥砺前行

PART A经济环境 eXcZpWoYnWlWiYeXyXoOrQ7N8Q9PsQnNtRmMeRoOmPlOoPrR7NmNtQNZrNsPvPnMqRA1 经济环境：全球经济面临通胀低迷的压力•数据显示，2019年12月美联储宣布维持联邦基金利率目标区间1.5%-1.75%不变，货币政策进入观望期，全球经济面临下行与通胀低迷的压力。联邦基金有效利率00.511.522.53https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 A2 经济环境：国内经济运行总体平稳1999年-2019年前3季度国内GDP及同比（亿元）•国家统计局发布数据显示，2019年前三季度，我国国内生产总值为697798亿元，同比增长6.2%，比上半年回落0.1个百分点，比上年同期回落0.5个百分点。GDP增速放缓，但涨幅仍在“6”以上。1999-2018年GDP增速及M1增速05101502000004000006000008000001000000国民总收入(亿元)国内生产总值增长（%）05101520253035国内生产总值增长(百分点)货币(M1)供应量同比增长率(%)https://ai.anjuke.com/数据来源：国家统计局58安居客房产研究院综合整理 PART B政策背景PART B政治背景 B1 金融政策：房地产金融政策收紧•自中央政治局会议确定不将房地产作为短期刺激经济的手段后。2019年楼市政策基调已经明确，市场情绪变化、部分城市明显降温更为显现。•房地产金融定向监管继续从紧。四季度，货币政策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。时间部门政策2019年2月银保监会继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准2019年2月央行加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制2019年3月银保监会防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患2019年4月银保监会继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长2019年5月银保监会严查房地产违规融资，房地产行业政策将聚集五大重点2019年6月银保监首任主席郭树清房地产业过渡融资不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长投资投机行为2019年7月银保监会对近期部分房地产信投业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示2019年7月国家发改委房地产企业发行外债只能用于只换未来一年内到期的中长期境外债务2019年7月央行严禁消费贷违规购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对高杠杆大型房企融资行为监管和风险提示2019年8月银保监会在32城开展银行房地产业务专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产违法违规行为，警惕房地产泡沫化、金融化2019年8月央行房贷利率由基准利率变为参考LPR，但利率水平不下降；加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求2019年9月央行坚持“房住不炒”，不降房地产作为短期刺激经济的手段2019年9月银保监会银行对房地产行业授信要遵循调控和监管规则2019年10月银保监会将未取得融资担保业务经营许可证但实际上经营融资担保业务的住房置业担保公司、信用增进公司等机构纳入监管https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 B2 土地政策：国家对土地的管控进一步收紧•2019年国家对土地的管控进一步进行了规范，集体用地入市方面作出了多项创新性规定，土地供给侧法规更加完善。时间事件内容2019年7月财政部、税务总局联合发布《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》拟将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围；拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。2019年7月国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系2019年8月第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定破除农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，完善了土地征收程序，政府征地前要与被征地农民协商2019年11月中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》按照生态功能划定生态保护红线，按照保质保量要求划定永久基本农田，按照集约适度、绿色发展要求划定城镇开发边界https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 B3 调控政策：先松后紧不将房地产作为短期刺激经济的手段•2019年上半年，部分城市出现不同程度的精准调控，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等。而后，城市调控政策呈现出收紧的趋势，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。•从国家层面来看，年内已多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。未来“一城一策”或将成为常态，但“房住不炒”的定位将始终如一。时间会议内容2018年12月全国住房和城乡建设工作会议以稳地价、稳房价、稳预期为目标，保持调控政策的连续性稳定性2019年1月防范化解重大风险专题研讨稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2019年3月两会政府工作报告落实地方主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系2019年4月中央政治局会议坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制2019年7月中央政治局会议坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019年12月全国住房和城乡建设工作会议2020年要着力稳地价稳房价稳预期，不把房地产作为短期刺激经济的手段，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 人才政策地区放宽落户门槛海口、大连、南京、西安、石家庄、杭州、广州、兰州、山西、重庆、青岛、天津、武汉、宁波、晋城、唐山、常州等提供各类补贴东方、海口、南宁、青岛、汕头、柳州、宁波、无锡、三亚、苏州、吉林、厦门、杭州、绍兴、常德、南通、郑州等个性化人才政策购房优惠：呼和浩特、苏州吴中经济技术开发区等优先选房：泉州等公积金政策：惠州、嘉兴等个税优惠：深圳等•2019年各城人才政策持续落地，各地人才政策更多的聚焦于落户与安居，部分省市地区放宽落户门槛、增加各种形式的补贴：部分城市实现“零门槛”落户；补贴力度加大，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴，让“留住人才”更有吸引力。B4 人才政策：定向放松多数城市放宽落户、提供补贴https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 •聚焦“落 户 政 策”方面，2019年，全国有超30个城 市 陆 续 出 台 了 落 户 政策，放 宽 城 市 落 户 条 件，其 中 有 不 少 二 线 城 市 的身影。9月25日，宜昌市宣 布 全 面 取 消 城 镇 落 户限制，实现“零 门 槛”落 户 ； 大 连、常州、石家 庄 等 城 市 其 配 偶 及 子女也可以随迁入户。B5 落户政策：普遍放松多城实现“零门槛”落户城市政策概要海口放宽人才落户年龄等条件大连合法稳定就业的人才，本人及其配偶、未成年子女可办理落户南京合法稳定就业、累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月，可申请积分落户；西安具有本科(含)以上学历的，不受年龄限制；具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下；全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员)，均可迁入西安市落户。石家庄全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可申请户口迁入，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户广州进一步放宽人才入户年龄限制，取消硕士研究生、博士研究生学历、高级职称人员以及择业期内的留学人员入户的社保参保年限限制，本科连续半年社保可以入户兰州中专以上学历或相应专业技术职称人员，国内在校的大中专院校学生，均可迁入兰州市落户。山西放宽合法稳定就业、合法稳定住所、学历人员、在校大学生和技术技能人才等5类人群放宽落户政策重庆施人才落户“宽门槛”政策，准予落户人才的界定标准更宽泛青岛毕业生落户门槛放宽到专科天津放宽外省市老年人投靠子女在津落户条件，将申请人在津居住年限调整至3年（原为5年）武汉高等学校专科及以上学历、年龄不满45周岁，博士、硕士不受年龄限制，均可凭毕业证办理落户；宁波毕业后15年内，可将户口迁至本人（含配偶、子女或父母）合法稳定住所处、城镇范围内同意被投靠的亲友处或人才服务机构集体户晋城愿意到晋城市行政区域范围内落户的中国公民，持本人户口簿可在城镇范围内任一公安机关派出所申请办理落户手续；唐山全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制常州人才来常就业落户不设门槛，并且父母均可随迁https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 •2019年国家出台的各项政 策 文 件 可 以 看 出，国家 继 续 将 发 展 住 房 租 赁市 场 作 为 主 要 任 务，支持 城 市 住 房 租 赁 建 设，整 治 租 赁 中 介 乱 象，规范 房 地 产 住 房 租 赁 市 场平稳发展。B6 租赁政策：加快发展住房租赁市场规范住房租赁市场发展2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策时间部门文件会议主要内容2019年1月发改委等十部门进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。2019年3月住建部全国两会2019年住建部将具体做到五个坚持：坚持调结构转方式，大力培育发展租房租赁市场2019年4月发改委2019年新型城镇化建设重点任务允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户2019年5月国务院国务院2019年立法工作计划住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》2019年6月中央国家机关住房资金管理中心关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知国管公积金将加大租房消费支持力度2019年7月财政部、住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。2019年9月住建部住房和城乡建设部部长王蒙徽将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进城镇棚户区改造。2019年11月住建部住建部大力整治住房租赁中介机构乱象集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为https://ai.anjuke.com/数据来源：58安居客房产研究院综合整理 PART C新房市场PART C新房市场 •全国土地市场降温持续，2019年1-11月土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%；土地成交价款11960亿元，下降13.0%。土地市场的降温一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面原因则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险，总体来看房企整体在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时地王现象也明显减少，拉动土地溢价率整体走低。2019年1-11月全国土地购置面积C1 市场表现：土地市场持