关键点 6月销售同比增长83％，环比增长96％ 八月份可能的销售目标上调 以优惠利率发行离岸债券2018年7月5日香港股本813 HK优于大市价钱（在格林尼治标准时间2018年7月4日13:01）HK $ 18.90估值HK $ 36.40-DCF（WACC 8.4％，beta 1.5，ERP 7.0％，RFR 3.0％）12个月目标价26.40港元上升/下降％+39.7 12个月交易总回报率+45.2波动率指数中GICS房地产市值百万港元64,015市值百万美元8,162美元自由流通量％32 30天平均交易量百万美元26.7发行股票数m 3,387投资基础年底12月31日2017年2018年2019年2020年收入n70.473.381.0102.6息税前利润n16.518.321.826.8息税前利润增长%37.311.119.123.0报告利润n9.29.411.512.0调整后利润n6.99.19.811.6每股收益人民币2.712.773.393.53EPS代表增长%80.72.322.54.2每股收益调整人民币2.052.682.883.43EPS增长%13.130.97.519.2个人代表X5.95.84.74.5PER调整X7.86.05.54.7总DPS人民币0.860.941.011.28DPS总增长%18.99.77.526.7股利总收益%5.45.96.38.0资产回报率%5.86.06.98.5鱼子%11.714.013.514.5EV / EBITDAX6.05.74.73.7净债务/权益%56.339.2-3.0-18.3P / BVX0.90.80.70.6813香港相对恒生指数表现及纪录注意：建议时间表-如果不是连续的，则表示当时没有麦格理的报道或有禁运期。资料来源：FactSet，麦格理研究（Macquarie Research），2018年7月（除非另有说明，否则所有数字均为人民币，目标价为港元）分析师麦格理资本有限公司+852 3922 1291+852 3922 1181+852 3922 1161 catherine.li@macquarie.com+852 3922 1398 nicholas.ting@macquarie.com世茂房地产6月的销售情况不错[ERRATUM]结论 世茂6月的合同销售额为207亿元人民币，同比增长83％，环比增长96％。强劲的销售势头符合我们的预期。年初至今的销售额为723亿元人民币，同比增长60％，占公司全年销售目标的52％。在严格的价格限制下，1H18销量主要由销量增长66％推动。由于季节性因素，7月和8月的销售额应降至5月的水平（约100亿元人民币）。话虽如此，同比增长仍应保持在40％以上。影响力 我们认为，世茂很可能会超过其最初的销售预算1400亿元，管理层可能会在8月份的中期业绩公布期间上调目标。根据1H与2H分别为45和55的比例，全年销售额可能达到1600亿元人民币。 公司于6月发行了12亿人民币的3年期优先票据，票面利率为5.75％，此次发行将与3月份发行的9.5亿人民币的5.75％优先票据合并。我们认为，在当前紧缩的流动性环境下，三月份的利率与上一次付款相当。这缓解了市场对领先开发商与小规模开发商同样面临融资困难的担忧。收益和目标价格修正 没变化。价格催化剂 12个月目标价：基于零件加总法的26.40港币。 催化剂：八月份可能的销售目标上调行动与建议 世茂作为具有中等流动性的中型股，在可售资源丰富的背景下，应继续实现强劲的合同销售增长。盈利势头强劲，知名度高，毛利率提高。我们估计FY18E每股盈利同比增长31％。 最近的市场调整为中长期建立世茂的位置提供了一个很好的机会。该股目前的FY18E市盈率为6倍，股息收益率为6％。 短期股价将受到以下因素的支持：（1）公司从7月开始以20亿港币的预算回购股票；（2）8月可能上调销售目标；（3）9月再次出现销售高峰。我们维持优于大盘评级，目标价26.40港币。世茂仍然是我们的首选。[勘误表：公司名称在原始版本中被误认为是“小房产”。请参阅HYPERLINK \ l“ _bookmark0” 5页以获取重要的披露和分析师证明，或访问我们的网站www.macquarie.com/research/disclosures。 麦格理研究世茂房地产2018年7月5日2销售额（人民币10亿元）均价（人民币千平方米）建筑面积（千平方米）均价（人民币千平方米）图1 SHIM的每月合同销售额25.02520.02015.01510.0105.05-16年5月16年8月16年11月2017年2月17年5月17年8月2017年11月2月18日-5月18日资料来源：公司数据，麦格理研究公司，2018年7月图2 SHIM在总建筑面积中的每月合同销售额1,400211,20019171,000158001360011940072005-16年5月16年8月16年11月2017年2月17年5月17年8月2017年11月2月18日35月18日资料来源：公司数据，麦格理研究公司，2018年7月 麦格理研究世茂房地产2018年7月5日30.3-1.10.50.71.01.426%26%-27%麦格理定量视图量化模型目前对世茂房地产持有相当正面的看法。风格风险敞口最大的是估值，这表明该股票相对于同业在市场中价格偏低。风格风险最弱的是获利能力，表明该股票没有有效地将投资转化为收益。由ROE或ROA之类的比率代替。210/1017全球房地产排名数量有魅力根据基本共识价格目标和麦格理的量化Alpha模型显示公司的排名。两个排名：本地市场（香港）和全球行业（房地产）本地市场排名全球行业排名麦格理Alpha模型排名驱动Alpha模型的因素可比较公司及其Macquarie Alpha模型得分的列表（越高越好）。对于可比较的公司，此图表显示了关键的基础样式及其对当前总体Alpha得分的贡献。中国万科碧桂园华润置地世茂房地产中国海外土地恒大地产-3.0-2.0-1.00.01.02.03.0万科碧桂园华润置地世茂房地产中国海外土地恒大房地产-100% -80% -60% -40% -20%0%20%40%60%80% 100%估值增长盈利能力收益动量价格动量质量麦格理收益情绪指标麦格理信心指数是增强的收益修正信号，它偏向于那些具有更及时和更高定罪修正的分析师。当前得分如下所示.中国万科碧桂园华润置地世茂房地产中国海外土地恒大地产-3.0-2.0-1.00.01.02.03.0将1年总收益（本币）分解为股息收益，远期收益估算的变化以及由此产生的收益倍数变化。中国万科碧桂园华润置地世茂房地产中国海外土地恒大地产-100%-50%0%50%100%股息回报多重回报收益展望1年总回报过去5年中这家公司的推动力是什么在过去的5年中，哪个因子得分与公司的收益具有最大的相关性。更细致地了解驱动Alpha（越高越好）和相对于行业和市场的百分位排名的基础样式得分。预订价格LTM预订价格NTM⇐ 负面正面⇒Alpha模型分数估价归一化分数0.520.46相对于部门的百分率（/ 1017）相对于市场的百分比（/ 586）预定价格FY024%成长性-0.08价格对销售NTM24%盈利能力收益动量-0.560.27FY1股本回报率-23%价格动量0.371财年BPS增长-23%质量-0.27成交额（美元）250天-25%资本与资金流动性0.00-0.92成交额（美元）20天-30%-20%-10%0%10%20%30%风险技术与交易-0.731.30050100 050100来源（所有图表）：FactSet，汤森路透和麦格理研究。有关Macquarie Alpha模型的更多详细信息或更多定制分析和屏幕的信息，请联系Macquarie全球定量/定制产品小组（cpg@macquarie.com）基本原理-0.30.01.10.00.50.1购买建议的百分比82% (18/22)价格目标降级次数0价格目标升级次数11 麦格理研究世茂房地产2018年7月5日4 世茂房地产（813 HK，优于大市，目标价：26.40港元）中期业绩2H / 17A1H / 18E2H / 18E1H / 19E利润损失2017年2018年2019年2020年财产净收入n1223财产净收入n2456发展收入n33165219发展收入n67687596其他收入n1111其他收入n1111总收入n35185522总收入n707381103管理费n0000管理费n0000其他费用n0000其他费用n0000息税折旧摊销前利润n94156息税折旧摊销前利润n17192227部门与摊销n0000部门与摊销n1111息税前利润n83156息税前利润n16182227净利息收入n100-1净利息收入n10-2-3合伙人n1000合伙人n1012超凡n0000超凡n1000其他税前收入n1000其他税前收入n1111税前收益n114155税前收益n20192127税收费用n-5-2-7-3税收费用n-8-8-9-12净利n7292净利n12111215少数权益n-1-1-1-1少数权益n-3-1-2-3申报收益n5182申报收益n991212调整后收益n3181调整后收益n791012每股收益（代表）1.560.422.350.65每股收益（代表）2.712.773.393.53每股收益（adj）0.960.422.260.44每股收益（adj）2.052.682.883.43每股收益同比增长（％）20.7-61.4134.74.1每股收益增长（调整）％13.130.97.519.2PE（rep）x5.95.84.74.5PE（adj）x7.86.05.54.7EBITDA利润率％24.920.527.727.5总DPS0.860.941.011.28息税前利润率％23.819.026.926.3总股息收益率％5.45.96.38.0收益分配百分比47.215.684.415.1基本股份流通量3,3873,3873,3873,387收入增长％18.2-48.758.918.6摊薄流通股m3,3873,3923,3943,394息税前利润增长％44.8-57.680.064.3损益率2017年2018年2019年2020年现金流量分析2017年2018年2019年2020年收入增长％18.84.210.526.5息税折旧摊销前利润n17192227EBITDA增长百分比37.010.918.522.3已付税款n87811息税前利润增长％37.311.119.123.0营运资金变动n-202525-12EBITDA利润率％24.325.927.726.8净利息支出n-4-4-4-4息税前利润率％23.424.926.926.1其他n1012净利润率％9.812.412.111.4经营性现金流n3485324支付比例％41.835.035.137.3收购n-3-2-23EV / EBITDA x6.05.74.73.7资本支出n0000EV / EBIT x6.25.94.83.7资产销售n-1-1-1-1其他n-13000资产负债表比率投资现金流n-17-4-22净资产收益率％11.714.013.514.5股利（普通）n-2-3-3-4资产回报率％5.86.06.98.5募集股本n1000投资回报率％7.46.88.413.9债务变动n21000净债务/权益％56.339.2-3.0-18.3其他n5-27-3-5利息封面x纳米纤维纳米纤维12.410.7融资现金流量n24-30-7-9价格/书x0.90.80.70.6每股账面价值18.320.222.525.0现金/债务净变动n9144318自由现金流n3485324资产负债表2017年2018年2019年2020年现金n334791109应收款n27242527存货n1631431