华润置地（1109.HK）高利润率开发商

公司注意物业发展及投资│香港│八月22，2018香港加（没变化）共识评分*：买入29卖出2卖出0华润置地高利润率开发商本说明中的主要更改没变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）30.0111.11H18的结果远高于我们的估计华润置地公布了强劲的1H18业绩，核心盈利增长152％至73亿元人民币，占我们2018财年预测的35％，主要是由于毛利率远高于预期，毛利率提高了13％至48.1％，创历史新高。这是由于深圳超高利润率项目的预订，我们估计其毛利率已达到70％。18-20财年毛利率可能保持高水平管理层表示，将其全年毛利率维持在与1H18相似的水平是不现实的。管理层指出，FY18的毛利率可能保持在40％左右，而FY19的毛利率可能在35％至40％之间。管理层表示，到2020年，由于更多的土地成本较高的项目，管理层的毛利率可能会进一步下降至35％左右。我们认为，与行业平均水平30％相比，这些利润率实际上很高。我们预计未来资产快速周转华润置地2018年首7个月的合约销售为人民币1,160亿元，同比增长56％，占比25.0 95.1 808月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社是全年目标1830亿元人民币的63％。鉴于如此高的运转率和2H18的大量可售资源（人民币2,470亿元），我们预计该银行在今年余下时间每月可获得200亿人民币的销售额。这表明全年潜在销售额为2250亿元人民币，同比增长约50％，比预期高20％。展望19财年和20财年，华润置地应可实现20％的年销售增长率。在接下来的几年中。锁定18/19财年收入的85％/ 50％ 截至6月底，华润置地已锁定18-20财年的合同销售总额2170亿人民币。价钱性能1M 3M1200万绝对（％）7.1 -5 24.1相对（％）8.8 6.2 21.9重大的股东持有百分比华润控股公司65.4分析师其中，FY18的入账额约为960亿人民币，FY19的入账额为680亿人民币，FY20的入账额为530亿人民币。基于此，我们估计它锁定了18财年和19财年收入的85％和50％。投资物业录得强劲增长在上半年，华润置地的租金收入增长了22％，达到44亿人民币，这得益于旧购物中心的零售销售稳定增长，出租率的提高和新购物中心租金的提高。到今年年底，华润置地将总共有35个购物中心投入运营，预计到2020年将增加到48个购物中心（建筑面积：610万平方米），到2025年将进一步增加到71个购物中心（870万平方米）。投资组合。管理层不排除在未来几年内将该部门拆分的可能性。管理：除非...，否则不进行股权融资华润置地在1H18的平均借贷成本为4.4％，管理层预计全年将略高。该行约有22％的借款以人民币为主，低于行业平均水平的35％。为了加强其股权基础，该公司于1H18发行了约50亿元人民币的永久债券。同时，管理层表示，除非有大型收购，否则华润置地没有任何股票筹集计划，因为净负债比率处于42％的较低水平（假设永久债券为权益）。维护添加由于未来强劲的销售增长和稳定的经常性租金增长，我们维持对华润置地的增持评级。我们的目标价33.6港币是基于较资产净值折让20％得出的。我们呼吁的主要风险是地方政府进一步收紧措施。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）109,328118,588148,034183,564227,342营业EBITDA（港币百万元）30,56139,62046,34752,04457,613净利润（百万港元）14,86418,55222,84026,88530,715核心每股收益（港币）2.292.673.303.884.43每股核心盈利增长9.4%16.7%23.2%17.7%14.2%FD核心P / E（x）12.4710.688.677.366.44每股股息（港元）0.700.961.151.361.55股息收益率2.47%3.36%4.04%4.76%5.43%EV / EBITDA（x）8.307.306.455.815.56P / FCFE（x）15.7820.0414.638.8117.88净负债23.8%35.9%34.1%30.7%33.6%P / BV（x）1.701.381.251.231.21鱼子13.7%14.3%15.2%16.8%18.9%CIMB /共识EPS（x）0.930.930.91资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328ËHK $ 28.55 HK $ 33.60 HK $ 33.6017.7%-3.5%1109.HK1109港币25,208百万元港币197,878百万元4,154万美元港币326.0百万元6,931m34.6%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：现有股份o / s：自由流通量：*资料来源：彭博社■华润置地1H18业绩强劲，核心收益增长152％，这主要是由于毛利率高于预期以及1H17的基数较低。■管理层指导，到18-20财年，毛利率可以维持在35％至40％的范围内，高于同行的平均30％。■我们预计华润置地将实现其18财年销售目标20％。■同时，管理层表示，它没有任何股权融资计划。■维持「增持」评级，目标价33.6港元；它是我们的大写首选名称之一。体积 物业发展及投资│香港华润置地│八月22，20182图3：对等比较截至2018年8月21日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：华润置地对FY18的现金流量预测人民币n1H18销售额62.5租金收入3.8建设成本18.7土地出让金46.0SG＆A 4.4税19.1利息1.9其他2.9净变化（26.7）2H18F90.05.814.320.04.410.92.6(2.9)46.52018F152.59.633668.8304.5019.8资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图1：华润置地1H18业绩回顾百万港元1H17（重述）1H18同比周转31,17143,77840%齿轮(20,259)(22,712)12%毛利10,91121,06693%SG＆A(2,736)(3,055)12%其他(383)932-343%营业利润7,79318,943143%净财务费用(643)(929)44%应占联营公司利润129341165%除税前溢利7,27818,355152%税收(3,744)(9,194)146%少数权益(971)(1,856)91%核心利润2,8907,280152%一折1,6241,571-3%报告净利润4,5148,85196%每股股息（港元）0.100.1330%％积分chgGP保证金35.0%48.1%13.1%营销，一般及行政管理（SG＆A）占收入的百分比8.8%7.0%-1.8%营业利润率25.0%43.3%18.3%核心利润9.3%16.6%7.4%净负债32%47%15.2%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 公司股票代号（HK $）（HK $）评级（US $ m）（港元）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币24.1033.30加39,15237.035387.76.55.44.51.00.90.83.34.34.9272119华润置地1109 HK28.5533.60加26,00442.0321810.78.77.46.41.41.21.23.44.04.8363431万科-A *000002 CH23.9135.00加55,64135.032469.67.46.05.22.01.71.43.84.96.092318万科-H2202 HK25.9039.10加55,58639.134519.16.95.74.91.91.61.34.05.26.492318CIFI884港币4.799.10加6,77013.063907.35.74.43.51.31.00.85.05.96.9514741碧桂园2007香港12.2412.60降低46,36314.013311.47.65.74.82.42.01.63.75.57.3574037恒大3333港币28.4035.00加46,66135.0192312.07.66.05.02.82.11.90.011.38.418411997绿城3900港币8.419.00降低3,15415.04478.89.79.08.30.60.60.52.72.62.8757681广州富力2777 HK15.1225.90加8,15337.059716.44.33.22.50.70.60.67.58.810.3180165134克格勃1813 HK8.9212.60加4,62218.050416.95.24.03.20.90.80.75.26.88.7686965盼望960港币21.2530.60加18,54134.0384411.08.77.16.11.51.41.24.14.65.7484038世茂地产813港币22.6529.60加9,81737.0393110.17.96.86.01.11.00.94.14.14.9565447中洋3377 HK4.276.12保持5,60610.258437.35.34.03.50.60.50.57.17.49.7624637SOHO中国410港币3.192.70降低2,7364.529(15)不适用54.232.823.70.40.50.533.10.91.5514952苏纳克1918年香港25.3522.40降低19,22628.09(12)30.110.95.84.02.21.91.52.03.26.1257213167禹州1628 HK4.026.60加3,07111.063644.73.52.82.40.90.70.67.48.810.3585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK12.0019.20加8,47324.050607.35.33.93.11.00.90.87.59.813.4715742中国奥园3883 HK5.908.40加2,52812.051429.16.64.83.61.41.10.94.96.59.5515944洛根房地产3380港币9.8614.00加8,59220.0514210.77.04.83.52.01.41.13.55.78.4434646深圳投资604 HK2.623.60保持3,4917.264374.47.66.66.00.40.40.46.86.26.5222831时代中国1233 HK9.4814.00加2,86020.053485.84.33.12.31.00.80.65.06.58.5586139BBA平均值54467.56.24.63.71.20.90.85.56.99.2495041中小盘平均48406.85.64.43.70.90.80.65.16.17.7605851总体平均42379.56.85.34.41.31.10.94.56.17.5706354 物业发展及投资│香港华润置地│八月22，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lh