公司注意物业发展及投资│ 香港│ 三月25，2019香港加（没变化）龙湖集团我们的大盘首选本说明中的主要更改FY19F EPS增长6％FY20F EPS增长13％ 价钱关 相对于恒指（RHS）25.0 113.2 2018财年盈利增长32％，比我们的预期高3％18财年业绩令人鼓舞，核心收益同比增长32％至129亿人民币，较我们的预期高3％，这是由于销量强劲增长所致。其最终每股派息为0.69元人民币，使全年每股派息达到0.99元人民币，比我们的预期高17％，并转化为5％的2018财年股息收益率。管理层表示，它将继续支付其未来核心利润的45％。管理层预计19财年合同销售增长10％龙湖的合约销售在18财年增长了30％。基于3,500亿元人民币的可售资源总额和63％的透支率，该行计划在2019年实现10％的保守增长，至2,200亿元人民币。我们估计其销售额应至少达到2300亿元人民币（同比增长15％）。 2018财年，该公司新增了22平方米的建筑面积（平均成本：人民币5.2千元/平方米）。截至2018年底，其土地储备总建筑面积为6640万平方米，总可售价值为9000亿元人民币，这将足以在未来几年推动销售。管理层预计在19-21财年每股收益至少增长20％管理层对龙湖在未来几年内将保持适度增长持乐观态度。20.0300Mar-18 Jun-18 Sep-18 Dec-1898.6具体来说，该公司表示年收入应至少增长20％。在相对稳定的毛利率和销量增长的推动下，实现了19-21财年的增长。我们目前估计19-21财年的毛利率为29-31％，每股收益增长20-23％。投资物业继续保持快速增长资料来源：彭博社2018财年，来自投资物业的租金收入同比增长58％至41亿人民币。 新购物中心的全年贡献和现有购物中心的有机增长。我们期待它到2019年，购物中心的数量将从目前的29个增加到38个，到2021年将达到大约50个，总建筑面积为500万平方米。我们估计其租金收入在2021年可能达到100亿元人民币。少数拥有投资级信用评级的非国有企业开发商之一2018财年的平均借贷成本处于4.55％的较低水平（而2017财年为4.5％）。鉴于其在陆上和离岸市场的强劲信用评级，我们预计FY19F会达到类似水平。截至2018财年末，净负债率为53％，短期债务仅为10％。非人民币借款约占总借款的20％，在我们研究的同行中最低。大盘空间的首选鉴于业绩好于预期，我们将19-20财年每股收益提高了6-13％。我们上调资产净值估计值以计入其2018年的土地储备。由于我们将折让缩小至资产净值的折让，我们的目标价上升23％至31.5港元。我们重申龙湖是大型地产开发商中的首选。潜在的重估催化剂包括强于分析师预期合同销售。主要风险是政府进一步收紧政策。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）72,075115,798143,551176,398211,677营业EBITDA（人民币百万元）19,37230,93934,13539,58346,864净利润（万元）14,74617,26615,91919,47323,324核心每股收益（人民币）1.682.182.683.283.93每股核心盈利增长26.7%29.3%23.4%22.3%19.8%FD核心P / E（x）12.799.818.006.555.47DPS（元）0.760.991.211.481.77股息收益率3.52%4.60%5.61%6.87%8.23%EV / EBITDA（x）10.227.957.546.585.74P / FCFE（x）不适用不适用1391,513净负债47.7%53.1%57.0%54.9%55.4%P / BV（x）1.801.561.411.261.12鱼子14.8%16.9%18.5%20.3%21.7%核心每股收益估算的变化百分比6.5%12.8%CIMB /共识EPS（x）0.991.001.34资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■2018财年业绩令人印象深刻，核心收益增长32％，比我们的预期高3％。 DPS也不错，比我们的估计高出17％。■我们认为，其19财年合同销售增长10％的目标过于保守。我们预计随着市场情绪的改善，至少会有15-20％的增长。■管理层预计19-21财年的年利润增长至少20％■我们将目标价上调至31.5港币。龙湖仍然是我们的行业首选。共识评分*：买入26卖出4卖出0现价：HK $ 25.15目标价：31.50港元先前目标价：25.60港元上/下：25.2％CGS-CIMB /共识：11.3％路透社：0960.HK彭博社：960 HK市场帽：190.5亿美元1,494.79亿港元每日平均周转：2,409万美元1.881亿港元目前的股份o / s：5,908m自由浮动：32.5%*资料来源：彭博社CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积价格表现1M3M1200万绝对值（％）3.312.59.3相对百分比4.81.315.2大股东持有百分比吴亚君女士44.1蔡奎先生23.5 物业发展及投资│ 香港龙湖集团│ 三月25，20192图1：Longfor的2018财年业绩摘要人民币米20172018同比2018F变异率（％）收入72,075115,79861%96,57220%销售成本(47,639)(76,270)60%(62,985)21%毛利24,43639,52962%33,58718%营销费用(1,797)(3,193)78%(2,897)10%行政费用(3,267)(5,397)65%(4,185)29%其他总收入7951,24957%77062%营业收入20,16732,18860%27,27518%财务费用(45)(75)65%(473)-84%股份合作公司业绩分享1,868643-66%2,055-69%除税前溢利21,98932,75749%28,85714%总所得税(8,831)(15,488)75%(12,155)27%税后利润13,15817,26831%16,7023%少数群体利益(3,388)(4,419)30%(4,235)4%核心利润9,77012,85032%12,4673%一次性项目2,8283,387-报告利润12,59916,23729%12,46730%DPS（元）0.7580.99031%0.84417%比pts chgpts chg毛利率33.9%34.1%0.2%34.8%-0.6%营销，一般及行政管理（SG＆A）占收入的百分比7.0%7.4%0.4%7.3%0.1%营业利润率28.0%27.8%-0.2%28.2%-0.4%核心利润13.6%11.1%-2.5%12.9%-1.8%净负债48%53%5.2%52%0.9%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订人民币百万元2019F2020F旧新％CHG旧新％CHG收入116,580143,55123%145,724176,39821%净利14,94315,9197%17,26719,47313%每股收益（人民币）2.522.687%2.913.2813%资料来源：CGS-CIMB研究图3：资产净值细分12个月远期资产净值人民币百万元人民币/股发展性质193,92832.8投资物业79,83813.5净债务(89,660)(15.2)资产净值184,10631.2资产净值（港元）206,86035.0资料来源：CGS-CIMB研究图4：资产净值和目标价格变化摘要港币旧新g每股资产净值32.035.09%目标折扣20%10％10％点目标价25.631.523%资料来源：CGS-CIMB研究 物业发展及投资│ 香港龙湖集团│ 三月25，20193图5：龙湖FY18A / FY19F现金流量预测FY18 1H19 2H19F FY19Fyoy chg财产现金销售额140,000 68,000 90,000 158,00013%租借收入4,000 2,800 3,200 6,00050%现金总额流入144,000 70,800 93,200 164,00014%建筑45,000 21,800 36,900 58,70030%土地保费76,000 44,200 25,800 70,000-8%税项15,000 11,300 8,700 20,00033%SG＆A 9,000 5,900 4,500 10,40016%利益费用4,800 3,300 3,500 6,800 42%股利4,6001,8004,2006,00030%其他12,000 6,000 2,000 8,000-33%现金总额流出166,400 94,300 85,600 179,9008%净更改-22,400 -23,500 7,600 -15,900-29%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图6：同级比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）(%)(%)2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币28.3033.80加39,93337.625199.08.47.26.51.21.11.02.83.23.6273224华润置地1109 HK32.1531.20加28,66339.018(3)12.19.78.06.91.61.41.42.93.64.4364341万科-H2202 HK31.1030.80加47,63634.29(1)10.78.27.26.62.21.81.63.44.45.092330CIFI884港币5.727.20加5,63612.052268.66.85.44.51.51.31.04.05.46.1516764碧桂园2007香港12.009.50降低33,65713.511(21)10.96.75.75.02.41.81.53.94.86.6584544恒大3333港币27.4024.50加46,74633.017(11)11.35.04.34.02.71.71.50.04.810.11839274绿城3900港币7.385.60降低2,01313.947(24)7.66.65.85.40.50.50.53.23.64.175105101广州富力2777 HK16.8221.00加7,03935.052257.05.33.93.00.80.70.67.68.59.7180184158克格勃1813 HK8.238.00加3,36116.049(3)6.24.94.13.60.80.70.65.87.18.5688275盼望960港币25.1531.50加18,70935.0282512.89.98.06.61.81.61.43.54.65.6485357世茂地产813港币21.8025.20加9,13036.039169.57.45.84.81.10.90.84.45.15.6565652中洋3377 HK3.313.40保持3,3108.56135.511.66.86.10.40.40.49.36.75.5627373SOHO中国410港币3.182.15降低2,1204.326(32)不适用53.434.026.10.40.50.533.90.91.5514952苏纳克1918年香港37.0016.50降低2