龙湖集团（0960.HK）香港首个住宅项目

公司注意物业发展及投资│ 香港│ 九月30，2019香港加（没变化）龙湖集团香港首个住宅项目本说明中的主要更改没有关键的变化。 价钱关 相对于恒指（RHS）30.0 151 推出香港首个住宅项目龙湖上周五在香港上河岸推出了首个住宅项目。该项目是与合景泰富的合资企业，双方各占50％的股份。该项目共提供667个单位，预计于2021年11月完成。首批218个单位的平均价格为每平方英尺24,310港元，首次亮相时售出了约100个单位（45％）。它收到了760个报价，超额认购了2.5倍。启德：香港的CBD2该项目位于启德，预计将成为香港的第二个中央商务区或CBD2。该地区将有四座新的政府大楼。随着连接性的提高和办公室租金的降低，许多跨国公司也将其办公室迁至该地区。我们希望这可以支持住宅物业未来几年在启德的价格。25.012820.0 10630019年10月18日至19年4月19日至19年7月资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）2.5 -2.2 39.5相对（％）1.4 7.1 45.9重大的股东持有百分比吴亚君女士44.1蔡奎先生23.5分析师在香港楼价迅速上涨后获得合理的利润龙湖和合景泰富于2017年5月以72.3亿港元（每平方英尺12,563港元）的价格收购了该土地。我们估计总成本为每平方英尺2万港元。该项目的预期平均售价为每平方英尺25,000港元，将产生约110亿元人民币的销售收益，毛利率为20％。维持增持评级，目标价为HK $ 40.0在大型地产股中，龙湖仍然是我们的最爱。我们维持目标价为HK $ 40.0，与资产净值相同。它的股价较资产净值折让27％，并提供19财年5％的股息收益率。潜在的重估催化剂包括合同销售强于预期。主要的下行风险是中国经济放缓以及人民币兑美元进一步贬值。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）72,075115,798152,390194,952234,273营业EBITDA（人民币百万元）19,37230,93936,25443,95750,135净利润（万元）14,74617,26616,44020,23324,512核心每股收益（人民币）1.682.182.753.384.10每股核心盈利增长26.7%29.3%26.4%23.1%21.1%FD核心P / E（x）15.5611.939.467.746.39DPS（元）0.760.991.241.521.84股息收益率2.90%3.78%4.73%5.82%7.05%EV / EBITDA（x）11.628.847.656.535.47P / FCFE（x）不适用不适用8.2020.457.21净负债47.7%53.1%50.9%53.0%41.5%P / BV（x）2.191.921.731.541.36鱼子14.8%16.9%19.1%21.0%22.6%CGS-CIMB /共识EPS（x）1.001.011.02资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■龙湖于上周五启动了启德项目。首批销售量看起来并不令人兴奋（45％），这主要是由于一次性付清和超额认购所致。■我们预计该项目将产生110亿元人民币的总收益。我们估计合理的健康毛利率为20％。■维持「增持」评级，目标价40.0港元。龙湖的股价较资产净值折让27％，股息收益率为5％。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë共识评分*：买入25卖出4卖出0现价：HK $ 28.80目标价：HK $ 40.00先前的目标价：40.00港元上/下：38.9％CGS-CIMB /共识：20.5％路透社：0960.HK彭博社：960 HK市场帽：218.95亿美元1,171.84亿港元每日平均周转：1,797万美元，1.407亿港元目前的股份o / s：5,908m自由浮动：32.5%*资料来源：彭博社体积 物业发展及投资│ 香港龙湖集团│ 九月30，20192图1：启德土地出售记录消息来源：SCMP图2：对等比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币24.5533.80加34,30337.635387.36.35.65.10.90.90.83.74.14.6322418华润置地1109 HK32.3040.50加29,20045.028259.77.86.75.91.51.31.33.64.55.3344342万科-H2202 HK27.1536.00加40,96740.032337.76.86.05.41.71.51.34.34.95.6313737CIFI884港币4.507.00加4,52514.068565.74.43.83.31.10.90.76.58.29.6675857碧桂园2007香港9.879.00降低27,26513.828(9)5.95.14.44.11.61.31.15.46.77.7505148恒大3333港币16.4828.0加27,59241.460704.05.14.54.01.51.41.27.59.69.0152126108绿城3900港币6.125.60降低1,69413.956(8)5.85.04.74.40.40.40.44.14.75.0105103101广州富力2777 HK11.8221.00加4,85735.066784.03.02.42.00.50.50.411.512.814.5184189168克格勃1813 HK6.749.60加2,72919.265425.94.13.22.80.70.60.59.19.912.4655949盼望960港币28.8040.00加21,89540.0283912.09.57.76.41.91.71.53.84.75.8535153世茂地产813港币22.4030.80加9,43144.049388.06.35.04.11.00.90.84.86.67.9575649中洋3377 HK2.623.00保持2,5457.565159.86.95.24.90.40.40.37.96.28.3736660SOHO中国410港币2.262.12降低1,4994.752(6)29.325.821.319.10.30.30.31.51.61.9424241苏纳克1918年香港31.2537.80保持17,70154.042217.45.13.73.02.21.81.42.94.96.7170176124禹州1628 HK3.155.60加2,02111.272783.63.32.72.40.70.60.59.814.313.8676968大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK9.4915.30加4,74125.563614.84.33.83.50.70.60.610.110.611.1797868中国奥园3883 HK8.8214.20加3,02617.850619.25.03.42.71.81.30.94.59.014.2596146洛根房地产3380港币11.0816.00加7,74822.851447.95.54.64.12.11.31.05.38.910.7545655深圳投资604 HK2.893.06保持3,1986.85867.57.47.37.10.60.50.56.26.26.6414037时代中国1233 HK12.1221.00加3,00130.060734.83.83.12.51.20.80.66.27.89.8635137GBA平均值56496.85.24.44.01.30.90.76.58.510.5595749香港上市开发商的平均价格51396.95.54.64.11.21.00.86.27.68.9767364中国万科-A000002 CH26.0032.60加40,94233.121258.27.26.35.71.81.61.44.14.75.3313737CMSK001979 CH19.0023.90加21,10133.3432610.08.67.06.32.21.91.64.14.75.8555448西善控股601155 CH27.3923.40降低8,67439.030(15)7.85.54.44.02.01.61.35.55.97.3354843金地集团600383 CH11.5815.60加7,33615.123356.85.95.5不适用1.11.00.95.25.96.3665045保利发展600048 CH14.2415.00保持23,84219.22659.47.46.45.51.41.21.13.54.04.7837664A股开发商平均价格*29158.46.95.95.41.71.51.24.55.05.9545347中小盘平均值55376.55.04.23.71.00.80.76.98.39.8737063总体平均47337.25.84.94.31.31.10.95.87.18.2716961截至2019年9月27日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 物业发展及投资│ 香港龙湖集团│ 九月30，2019312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）3.0%4.80Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F9.0%5.8015.0%6.8021.0%7.8027.0%8.8033.0%成长性9.8022.0%20.3%18.7%17.0%15.3%13.7%12.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.901.701.501.301.100.900.70Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（人民币元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额72,075115,798152,390194,952234,273毛利24,43639,52947,07457,60365,597营业性EBITDA19,37230,93936,25443,95750,135折旧及摊销00000营业息税前利润19,37230,93936,25443,95750,135财政收入/（支出）27049844622569来自Assoc的税前收入/（亏损）。1,8686438369201,012营业外收入/（费用）5,4555,093641757895税前利润（EI前）26,96537,17338,17745,85852,110特殊物品税前收益26,96537,17338,17745,85852,110税收(8,831)(15,488)(16,877)(19,792)(20,890)特殊收入-税后税后利润18,13421,68421,30126,06631,220少数权益(3,388)(4,419)(4,861)(5,833)(6,708)首选＆特别分部00000外汇收益/（亏损）-税后其他调整-税后净利14,74617,26616,44020,23324,512经常性净利润9,77012,85016,44020,23324,512全面摊薄经常性净利润9,77012,85016,44020,23324,51