共识评分*：买2持1卖0当前价钱：HK $ 1.77目标价：1.68港元先前目标价：1.68港元上升/下降：-5.1％CGS-CIMB /共识：-19.6％路透社：1200.HK彭博社：1200 HK市场帽：1.621亿美元12.71亿港元每日平均周转：9万美元69万港元目前的股份o / s：718.0m自由浮动：64.9%*资料来源：彭博社公司注意物业发展及投资│ 香港│ 2019年4月16日香港保持（没变化）美联控股有限公司香港房价反弹继续本说明中的主要更改没有重大变化。相对于恒指（RHS）的价格收盘价2.20 106.31.70 89.7 3Apr-18 Jul-18 Oct-18 Jan-19资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）-4.319.6-19.2相对百分比-7.18.5-16大股东黄建业，房地美持有百分比35.1分析师一个最近几个月购买力又恢复了在今年美联储可能停止加息以及中美贸易紧张关系缓解的背景下，管理层观察到近几个月来消费者的房屋购买力正在恢复。根据米德兰（Midland）的数据，香港的平均房价与今年1月相比已经反弹了4％。管理层认为，香港政府将私人住房供应的目标比例从40％降至30％，以及香港潜在土地供应的减少，将导致对私人住房的需求增加，并进一步推动房价上涨。现在，我们对香港的房价抱有更积极的看法，并预计2019F剩余时间的当前水平将上涨3-5％。管理：政府人才计划可刺激住房需求管理层认为，香港政府信息和技术委员会推出的技术人才招募计划（TechTAS）将吸引中国大陆的技术专业人员来香港工作。 TechTAS是一个为期3年的试点计划，可为公司提供快速通道安排，以吸引中国大陆或海外研发人才，并赞助他们申请工作签证。在获得永久居民身份后，这些人才将成为香港住宅物业的潜在买家。旨在通过新项目的完成来增加在该地区的影响力为应对2018年香港物业交易的减少，美联物业通过减少回扣激励措施（同比-8％），员工佣金（同比-4％）和员工人数（同比-1.5％）加强了成本削减措施。但是，其在香港的分支机构数量同比增长6％至370个。管理层计划通过新项目竣工（例如白石角）来扩大其在该地区的业务，这需要一线员工向新居民提供服务并迅速抢购交易。机会。我们认为这将使美联物业在香港房地产交易中保持20-30％的稳定市场份额。佣金率同比基本保持不变18财年主要和次要交易的佣金率（扣除客户回扣后和激励员工之前）分别为2.1％和1.6％，与2017财年相比基本保持不变。管理层预计佣金水平不会有任何实质性变化。我们对中部地区的目标价为1.68港元，仍基于0.63倍的FY19F P / BV（除现金）（2 s.d.）。低于其3.28倍的3年平均远期市净率。维持持有。主要上行风险：香港政府放宽房地产交易政策。一个主要的下行风险是香港/中国经济的放缓。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（百万港元）5,3085,0164,2694,6094,885营业EBITDA（港币百万元）192.150.6(7.2)56.6147.9净利润（百万港元）193.558.116.569.7146.0核心每股收益（港币）0.270.080.020.100.20每股核心盈利增长1734%(70%)(72%)323%109%FD核心P / E（x）6.5721.8677.1018.238.71每股股息（港元）0.0500.0320.0110.0370.040股息收益率2.82%1.81%0.62%2.09%2.26%EV / EBITDA（x）2.4611.64不适用7.161.41P / FCFE（x）4.61不适用20.518.905.66净负债(58.7%)(46.9%)(50.5%)(56.9%)(64.8%)P / BV（x）0.930.870.860.840.78鱼子15.2%4.1%1.1%4.7%9.2%CIMB /共识EPS（x）0.090.290.81资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 最近，我们在香港的Midland举办了结果后非交易路演（NDR）。管理层预计香港房价将继续反弹。■ 尽管采取了削减成本的措施，美联集团仍在香港增加了分支机构，以保持稳定的交易市场份额。■ 维持持有评级，基于市净率的目标价不变为1.68港元。房地产市场的持续复苏可能是其股价的主要催化剂。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë体积 物业发展及投资│ 香港美联控股有限公司│ 2019年4月16日2资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告，彭博远期P / BV前现金（x）低于3年平均P / BV前现金（x）的2个标准差201920183年平均P / BV前现金（x）20170.020162 S.D. 3年以下平均值：0.63倍0.51.03年平均值：1.28倍1.52.02.53.0图1：2012年以来Midland的远期市净率图表图2：基于市净率的目标价摘要每股基础（港币）FY19F BV（现款）1.01目标远期市盈率（x）0.63业务现金的价值0.64加：净现金1.04目标价1.68消息来源：CGS-CIMB研究图3：对等比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x） 产量(%) 净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK67.9087.00加31,989124.0452812.39.98.110.90.80.80.72.52.83.1641HLD12香港49.5559.00加27,81884.0411911.210.711.111.80.70.80.83.53.63.8182223凯里·道具683港币34.5534.00保持6,41468.049(2)7.615.09.08.50.50.50.54.33.94.1231715新世界17香港13.3414.20加17,39321.939619.117.113.916.60.70.60.63.43.63.8333335新地16香港134.70172.00加49,781245.0452815.012.812.510.70.80.70.73.03.53.6101210信诺83香港14.2216.50加12,26225.4441617.48.718.716.90.70.60.63.76.93.9(17)(17)(16)码头控股4香港22.7023.20保持8,82351.55624.310.510.29.80.50.50.57.02.93.0(6)1819会德丰20港元56.4071.00加14,738119.053269.68.98.27.80.50.50.42.52.72.8152422HLP101香港18.7814.50降低10,77432.242(23)15.320.620.219.10.60.60.64.04.04.021016HKL *HKL SP7.119.40加16,72813.447322.22.12.11.70.50.40.42.83.13.27911希慎14香港42.4552.30加5,66780.4472318.917.517.216.70.60.60.63.23.43.5444太古地产1972香港32.6034.60加24,32645.729624.318.815.422.60.70.70.72.42.62.712117码头REIC1997香港58.2067.00加22,54079.0261516.017.617.216.50.90.80.83.33.63.8201814冠君产业信托2778港币6.616.70加4,9409.530126.024.022.421.40.60.60.63.74.04.2232019链接房地产投资信托823港元91.1074.50保持24,51176.0(20)(18)37.935.434.832.81.51.11.12.52.72.9141211米德兰1200港币1.771.68保持162不适用不适用(5)6.621.877.018.20.90.90.92.81.80.6(59)(47)(51)开发者471512.111.711.511.60.70.60.63.83.73.5101414房东和房地产投资信托29520.119.418.518.70.80.70.73.13.33.5121212简单平均381115.815.314.714.90.70.70.63.53.63.5111313截至2019年4月15日的股价数据; * HKL数据以美元表示资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告，彭博 物业发展及投资│ 香港美联控股有限公司│ 2019年4月16日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）-1,600%0Jan-15AJan-16AJan-17AJan-18A Jan-19F Jan-20F2,000%505,600%1009,200%15012,800%20016,400%成长性25020.0%15.7%11.4%7.1%2.9%-1.4%-5.7%-10.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.901.701.501.301.100.900.700.50Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F按数字利润损失（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额5,3085,0164,2694,6094,885毛利19251(7)57148营业性EBITDA19251(7)57148折旧及摊销00000营业息税前利润19251(7)57148财政收入/（支出）(20)(16)(8)(8)(8)来自Assoc的税前收入/（亏损）。6344353535营业外收入/（费用）00000税前利润（EI前）235792084175特殊物品税前收益235792084175税收(42)(20)(3)(14)(29)特殊收入-税后税后利润193581670146少数权益00000首选＆特别分部00000外汇收益/（亏损）-税后其他调整-税后净利193581670146经常性净利润193581670146全面摊薄经常性净利润193581670146现金周转（百万港元）12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日息税折旧摊销前利润192.150.6(7.2)56.6147.9来自Invt的现金流量。 ＆Assoc。营运资金变动38.90.00.00.00.0直线调整拨备总额（增加）/减少其他非现金（收入）/费用其他经营现金流量40.6130.5148.0152.9158.9净利息（已付）/已收(20.8)(16.7)(8.9)(8.9)(8.9)已付税款12.6(41.6)(20.4)(3.3)(13.8)运营现金流量263.4122.7111.4197.2284.1资本支出(53.0)(50.0)(50.0)(55.0)(60.0)FAs /子公司的处置处置投资物业收购子公司/投资额其他投资现金流量61.0(130.4)0.50.50.5投资产生的现金流量8.1(180.4)(49.5)(54.5)(59.5)已筹集/偿还的债务4.30.00