地产行业周报：因城施策态势延续，央行重申“房住不炒”

2020年02月23日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报因城施策态势延续，央行重申“房住不炒” 2核心摘要本周观点：5年期以上LPR最新报价下调5bp，考虑22日央行副行长明确表示LPR下行基本不影响个人房贷利率，预计利率降幅有限，整体以稳为主。近期多地通过延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等缓解房企经营及资金压力，21日河南省亦提出阶段性加大信贷支持；中央层面，央行货币政策执行报告重提不将房地产作为短期刺激手段、2020年金融市场工作会议明确保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。整体来看，新冠疫情致行业资金压力加大情形下，各地因城施策空间打开，但仍需在以稳为主大前提下进行。建议关注：1）融资占优、品牌认可度高、低估值的全国性龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。政策环境监测：1）LPR如期下调，行业资金环境边际改善、以稳为主；2）苏州适度放宽预售条件，延长土地出让金缴纳时限。市场运行监测：1）新房成交回升，短期仍然承压。本周新房成交环比升178%，但绝对量仍处低位；2020年大年初一至今日均成交584套，较2018年同期降88%。目前各地线下售楼依旧受阻，预计短期仍将对销售产生负面影响。2）刚需刚改（90-140平）成交占比收窄。1月16城商品住宅成交中，90-140平成交套数占比环比降9pct至59%。3）多地暂停线下销售，近期无新推房源。4）库存环比回落，中期或仍将上行。16城取证库存8884万平米，环比降0.02%。由于新冠疫情对短期销售推盘均有影响，预计短期库存将相对平稳，中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金，将带动库存再度上行。5）土地成交与溢价率回升，成交量仍处低位。上周百城土地成交建面847万平，环比增长23%，但绝对值仍处低位；百城溢价率16.5%，环比升3.9pct。受春节假期及新冠疫情影响，2020年以来土地供应、成交环同比均显著下降，预计随着疫情期间销售回款降低，房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企，随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加，疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。资本市场监测：本周房企境内发债106.8亿元、境外发债18.5亿美元，较上周分别变化+77.4亿元、+15.5亿美元。境内外发行利率处于2.75%-12.5%区间，其中福建阳光集团发行利率较前次持平，其余可比发行利率均较前次下行。本周集合信托发行85亿元、净融资15.7亿元，较上周分别变化+40.8亿元、+111.8亿元。由于2020年为房企偿债高峰期，叠加销售回款放缓，预计房企融资态度将保持积极。本周申万地产板块涨0.2%，跑输沪深300；地产板块PE（TTM）9.24倍，绝对估值处于近五年10%的历史低位。风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2020年2月18日中山人才新政，应届毕业生可享人才安居房、3年社保补贴等2020年2月19日苏州不统一要求项目工程结构封顶、现房销售2020年2月17日沈阳延期土地出让金缴纳时间、竣工交付时间等2020年2月17日央行开展MLF操作2000亿元，利率较上期下降10个基点2020年2月20日央行5年期以上LPR下调5个基点至4.75%2020年2月21日河南支持复工复产，引导金融机构保持房地产企业信贷合理适度增长2020年2月21日驻马店实行购房补贴，降低预售门槛，加大房地产业金融支持力度等2020年2月19日央行货币政策执行报告：不将房地产作为短期刺激手段2020年2月21日央行2020年金融市场工作会议：保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性2020年2月21日广东全力支持复工复产，支持互联网线上销售 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：中国人民银行网站，苏州自然资源和规划局网站，平安证券研究所2020年1月10日苏州适度放宽预售条件，延长土地出让金缴纳时限事件描述：2月19日，苏州自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，从加快供地效率、放宽开竣工履约要求、延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等方面应对疫情对土地出让带来的影响，减轻房企经营压力。点评：苏州针对新出让地块不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可，目的在于适度提前开发企业销售时间节点，有助于房企加速现金回流，加快项目周转，保障房企资金链安全，同时增强房企在苏州的拿地信心。年初至今已有浙江、上海、南京、西安等多个省市发布维持土地市场稳定相关政策，此次苏州延长土地出让金缴纳时限与其他省市类似，主要是为了减轻疫情期间房企经营及资金压力，维持楼市稳定和房企现金流安全。2020年1月10日LPR如期下调，行业资金环境边际改善、以稳为主事件描述：2月20日，LPR报价公布：1年期LPR为4.05%，较上月下调10bp；5年期以上LPR为4.75%，较上月下调5bp。点评：（1）央行2月3日下调7天及14天逆回购利率10BP，17日下调MLF利率10BP，此次LPR如期下调，符合预期。（2）当前新房销售基本停滞致个贷需求下降，而央行多次释放流动性带来银行信贷额度充裕程度提升，供求失衡叠加LPR下调为个贷利率下降提供基础。但考虑22日央行副行长接受专访时表示LPR下行基本不影响个人房贷利率，银行可通过调整加点基本保持原有水平，预计房贷利率后续降幅有限，整体以稳为主。（3）短期受新冠疫情影响，房企销售开工均受冲击，资金端压力逐步加大，央行2020年金融市场工作会议明确表示保持房地产金融政策连续性、一致性及稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行，预计在行业资金风险加大情形下，政策由严控变为维稳，各地因城施策空间有望进一步打开，但仍需在以稳为主前提下进行。 市场运行监测52020年1月10日点评：本周新房成交环比升178%，但绝对量仍处低位，仅约1万套；2020年大年初一至今日均成交584套，较2018年同期降88%。目前各地线下售楼依旧受阻，预计短期仍将对销售产生负面影响。2020年1月10日点评：1月16城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比提升7pct至27%，90-140平占比下降9pct至59%，140平以上占比提升2pct至15%，刚需刚改成交占比收窄。成交：新房成交回升，短期仍然承压结构：刚需刚改（90-140平）成交占比收窄资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2019.12019.32019.52019.72019.92019.112020.1140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019.22019.42019.62019.82019.102019.122020.2新房月日均成交同比一线二线三线01230246819.1.1319.3.1319.5.1319.7.1319.9.1319.11.1320.1.1350城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套 市场运行监测62020年1月10日点评：受疫情影响，多地暂停线下销售，近期持续无新推房源，预计短期推盘量仍难恢复。推盘：多地暂停线下销售资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存8884万平米，环比降0.02%。由于新冠疫情对短期销售推盘均有影响，预计短期库存将相对平稳，中期随着疫情控制后房企加大推盘、加快回笼资金，将带动库存再度上行。库存：环比回落，中期或仍将上行3040506070809019.2.1119.4.1119.6.1119.8.1119.10.1119.12.11一线二线整体去化率%0.00.51.01.52.02.52019.12019.32019.52019.72019.92019.11W12.23W1.6周均推盘近1年节前4周万套78910117500800085009000950019.2.2319.4.1319.6.119.7.219.9.719.10.2619.12.1420.2.116城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测72020年1月10日点评：上周百城土地成交建面847万平，环比增长23%，但绝对值仍处低位。其中一二线占比27%，常州成交排名靠前；百城溢价率16.5%，环比升3.9pct。受春节假期及新冠疫情影响，2020年以来土地供应、成交环同比均显著下降，预计随着疫情期间销售回款降低，房企整体拿地将持续谨慎。对于在手现金充足房企，随着竞地对手的减少、加上地方财政压力加大带来的供地增加，疫情期间及疫情过后将是较好的低点拿地机会。土地：成交与溢价率回升，成交量仍处低位资料来源：Wind，平安证券研究所01000200030004000500060002019.12019.42019.72019.102020.1W2.3百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%01000200030004000500060002019.12019.42019.72019.102020.1W2.3平均楼面价平均溢价率元/平近1年近4周01000200030004000500019.2.419.4.419.6.419.8.419.10.419.12.420.2.4一线成交建面二线三线万平330 106 71 65 59 0100200300400常州淄博北京肇庆上海万平百城土地成交前五城（2.10-2.16） 8资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中蓝色曲线表示公开市场操作，灰色线对应市场流动性（灰色线越高代表流动性越紧），红色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，黑色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零，橙色点表示在税期期间进行了逆回购投放，绿色点表示进行了MLF操作，紫色的点代表央行未提及流动性水平但是也并未开展公开市场操作，蓝色竖线表示税期。蓝色横线表示根据央行的公开市场操作及对市场的描述所模拟出的当前央行希望维持的流动水平。DR007季节性(%)DR007中枢维持低位(%)2020年1月10日节后受疫情因素影响，央行大量投放流动性。2月20日1年期LPR下行10个基点、5年期以上LPR下行5个基点，银行间流动性延续宽松。流动性环境：延续宽松1.982.182.382.582.782.981月10日1月17日1月24日1月31日2月7日2月14日2月21日DR0072018201920202.12.32.52.72.93.1DR007/MA20R007/MA20 9地产债一二级市场监测——信用利差本周房地产债券整体信用利差收窄，我们认为地产行业马太效应的主线不变。2月20日房地产债券整体信用利差为87.92BP，位于历史13分位数，较上周五收窄17BP。信用利差：地产债受追捧，行业信用利差继续收窄，位于历史13分位资料来源：Wind，平安证券研究所0501001502002503003504002019-01-022019-02-022019-03-022019-04-022019-05-022019-06-022019-07-022019-08-022019-09-022019-10-022019-11-022019-12-022020-01-022020-02-02BP信用利差(中位数):产业债:房地产信用利差(中位数):产业债:房地产AAA信用利差(中位数):产业债:房地产AA+信用利差(中位数):产业债:房地产AA 10地产债一二级市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量和净融资额